万科捷报频传 “温柔一刀”让各开发商手忙脚乱

“拐点”时刻的对策

也许是为了应对房地产市场的变化，也许是受万科的影响，更多的地产商在苦思良策。

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前面提到的金沙洲某项目，“十一”黄金周开盘时均价定在每平方米1.5元左右，自称“中国第一豪宅”，日前则紧急推出20套售价每平方米仅为7500元~9000元之间的“特价单位”。即便如此，据说销售情况也不太理想，原定明年春节前实现两亿元销售额的任务，恐怕难以完成。原因之一，是此举让前期高价购房者，短短两个月资产无形中缩水约三成，潜在客户信心大受影响。

另一知名开发商中海地产的金沙湾项目，近期也向市场发售部分优惠单位，均价在每平方米7000元~8000元之间。

除在售项目外，部分在建楼盘多少感受到压力和寒意。离万科金域蓝湾不远处，是今年10月份高价拍出的三幅住宅用地，楼面地价达每平方米8000元~8800元左右，对于拿下这些地块的保利地产(2幅)和深圳鸿荣源地产(1幅)来说，现在的市场状况无疑像和他们开了个不小的玩笑。

“现在离市场中长期趋势发生转折的‘拐点’还有些远，但至少几个月的调整是无可避免了。”保利地产那位项目经理说，“楼市低潮说不定至少持续到明年的‘五一’前后，我们需要重新调整预期及销售策略。”在万科率先出手的金沙洲片区，保利也押下了重注。

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无独有偶，早在10月份，万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡以低于市场预期的每平方米7500元推出新单位，迫使11月份招商地产(54.98,0.08,0.15%)(000024)推出的龙岗依山郡花园，均价定在每平方米8500元。而今年8月同一区域内的徽王府项目，同类产品开盘均价达11000元。在万科屯驻重兵的上海市场，其开发楼盘近期也传出优惠促销消息。

万科的逻辑未变

而在日前发给本报的一份书面回复中，万科集团董事总经理郁亮表示，近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可以视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用，以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。

外界对万科此举，则有不同判断。公开资料显示，今年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，已提前两个月达到“在去年200亿元销售额基础上翻一番”的年度目标。因此应该不是为了年底“冲业绩”而低价出货。

值得注意的是，万科此次低于预期价格发售的五个项目大多为市郊楼盘或新盘，位于广州商业中心区的万科金色家园，目前售价仍在每平方米2万~2.7万元之间，并未出现太大调整。有市场人士称，在目前市场大气候　不太有利的情况下，部分项目低价促销，更多体现的是万科追求资金高周转率的一贯发展战略。

郁亮的表态也证实了这一点：“万科的开发效率一直保持在行业最前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。万科主流产品从获取土地到开始销售平均为9至12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。”在上述回复中，他强调对今后中国房地产市场前景“依然看好”。

广州另一位业界大佬富力地产(2777.HK)董事长李思廉同样对未来感到乐观，但其战术思想与万科明显不同。日前，他应邀在广州中山大学发表演讲时称，面对这一轮宏观调控，我们首先要做的就是“控制销售”。他认为，在今年前10月楼盘普遍热售，开发商资金压力并不大的情况下，大部分项目都可以减缓销售速度，依据市场变化做出调节。【延伸阅读：特稿：拐点将至之声四起 房价触到“天花板”?　】

12月10日，富力宣布与新鸿基地产(0016.HK)联手开发广州一个总投资约100亿元的商业项目。李思廉在香港出席此次合作发布会时再度强调，虽然央行最近一系列与房地产业有关的动作，对市场心理影响较大，但他对国内楼市中长期前景还是很有信心。

“国内房地产市场需求大，只要经济发展良好，任何短期危机都会很快过去，经过调整后，楼市将更健康平稳地发展。”他说。

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