一线城市集体遇冷 房地产炒家转战二三线城市

广州合富辉煌集团副总经理黎振伟认为，二三线城市经济发展相对滞后，计划性大于市场化，房地产起步晚，缺乏品牌龙头企业，市场以内需为主，易饱和，房价先是快速升高，然后趋于稳定，难以大起大落，故而“楼市新政”不会对这些城市产生太大影响。相对投资过热的一线城市，二三线城市的巨大投资价值开始显现。

分析人士指出，从长期来看，二三线城市能够容纳非常多的房地产投资。例如武汉房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，投资者移师二三线中心城市都是合理的选择。

事实上，内地房地产投资肯定要向二三线城市转移，在一个市场的泡沫达到顶峰之后，无论是为了规避风险还是为了寻求更高的回报，投资肯定要转向二三线城市。

此外，二三线城市的政府更愿意为房地产市场营造一个“宽松”的环境。自宏观调控以来，一线城市可以说是备受打击。相反，以自住消费为主的二三线城市不仅没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。二三线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等这一系列优势，使得二三线城市相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势。

二三线城市潜伏危机

虽然在某些人看来二三线城市如同摆在那里待瓜分的蛋糕，但实际上去二三线城市淘金远没有表面看上去那么简单，竞争不激烈同时也意味着市场的不成熟以及更多的未知因素。事实上，二三线城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险。[深圳房价的调查报道：百亿资金转投二三线城市]

据称，中西部地区房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。目前全国房地产价格和收入比是1∶28，中西部地区更低一些。另一方面，中西部地区房地产竣工规模共达2260万平方米，占全国的38.8%，相当于同期本身商品住宅竣工面积的86.3%。中西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化和升级为全国性问题。

在房价方面，几乎所有的二三线城市的房价水平与当地居民实际可支配收入之间，存在相当大的差距。中西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年房价的年均涨幅普遍超过20%甚至更高，收入与房价之间的距离只会越来越大。

而大量的外来投资，让楼市不断升温。除国内知名发展商积极跨地域扩张外，以香港及东南亚财团为代表的境外地产资金向中西部的武汉、西安、重庆及成都等二三线城市大规模渗透。外来投资涌入改变了二三线城市房地产市场的格局，迅速拉升房价，也不可避免地透支着未来的购买力。

近日，国家发改委在分析报告中指出，今年前10月房地产市场呈现了二三线城市房价涨幅加快的趋势，在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高房价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。当大家都认为一些市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄然出现。

当国内一线城市的房价出现“滞涨”的苗头时，一些二三线城市的地产商不失时机地推销本地楼盘。

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