宅地容积率设下限 “类别墅”高档楼盘将绝迹

“所有人都知道2008年房地产宏观调控将进一步加强，却不料新政策来得这么神速！”杭州合创行销机构负责人毕明辉发现，随着国内各大门户网站的迅速转发，被称作地产调控新年开篇的《国务院关于促进节约集约用地的通知》隆重登场了。

这一编号为（国发〔2008〕3号）的通知全文数千字，其出发点是“节约集约用地”。读完这个通知，可以了解我国房地产宏观调控在土地环节的政策集成，其具体内容新意并不多，大部分都在以前的文件中有所提及，尤其是国土资源部的相关文件，但此次以国务院的高规格、高姿态明确规定，新华社上周三也专发评论，题为〈〈节约集约用地是一条必须长期坚持的根本方针〉〉，显示出中央对于土地问题的高度重视。

令人关注的是，这份通知特别提到，对于供应住宅用地，要求将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件，写入出让合同或划拨决定书。所谓容积率，简单的理解是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。于是，已有外地媒体报道分析认为，在此之前，土地出让合同一般只标明最高容积率，规定开发商在不超过这一容积率范围之内进行开发，只设定了上限，于是一些开发商为了提高住宅附加值，有时候会采取牺牲容积率的办法来进行规划。一旦今后土地出让合同按这次通知实行，给容积率设定了下限，那故意牺牲容积率的“类别墅”产品就不太可能出现。

对此，毕明辉认为：“从理论上来讲，这样分析应该是有道理的。但在实际操作中，杭州会通过牺牲容积率这么做的开发商不多，一般大家都会把容积率做足的。”早在2004年，杭州曾在符合城市总体规划的前提下，放宽容积率上限，放宽建筑高度，严控建筑密度，严保绿化率，用意就是进一步做到节约用地、集约用地。从2006年开始，别墅用地已经停批了，所以新出让的土地没有正规的别墅，但是在有些区域比较合适的地方，确实国内有些城市的开发商可能会考虑牺牲容积率，把它往低做，来提高单价获更多利润。但这样做往往受项目所处区域和和周边环境所限，并非在任何地块都可以这么做。事实上，大多数地块是做不到的。

今年国家将继续停止别墅类土地供应。“综合来看，各地按这次通知精神出台细则并执行到位后，能更严格地堵住开发商将项目做成低容积率高档商品房的可钻漏洞。同样，对套数套形的限定是会更直接影响到开发商拿地后的整个项目规划，在集约节约用地方面能起较实际的作用。这样我们以后能看到新开工的低密度高端楼盘会越来越少。”毕明辉说。

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