中国指数研究院：2007年杭州住宅市场总体回顾

总的来看，在经历了两年的低位调整后，2007年杭州住宅市场与全国其他各大城市同步，迎来了一波上扬“牛市”。由于供给不足，需求集中释放，导致供需压力陡增，住宅价格大幅上涨。从成交量来看，2007年1-12月，主城区共销售商品住宅30837套，成交面积412.9万平方米，与上年同期相比均增长57.5%。

供应方面指标，全年总体来看，各项宏观指标与上一年基本持平或以较低幅度增长，与历史数据比较也是增幅较低的一年。2007，杭州市（包括余杭区、萧山区和5县市）新开工住宅面积577.2万平方米，同比增长6.8%。竣工住宅面积355.8万平方米，与去年同期基本持平；施工住宅面积3530.7万平方米，与上年同期基本持平；土地购置面积320.9万平方米，是上年同期的70%；用于住宅的房地产开发投资额291.3亿元，同比增长12.9%。

需求方面，前11个月，杭州市（包括余杭区、萧山区和5县市）共销售885.3万平方米住宅，同比大幅增长67.2%。

从供应和需求的时间序列上来看，上半年，尤其是2季度市场需求急速攀升，而供应同比则大幅度回落；而到了4季度需求有所回调的时候，供应才有所放量，这就出现了供需错位的现象，一度导致了市场供需吃紧，价格飙升。

二、住宅市场呈现的特点

1、“尾盘消化年”

在供需矛盾突出的情况下，07年成为了杭州楼市尾盘的消化年。2007年新房上市量的萎缩，而住宅市场却依旧火暴，出现了供不应求的场面，带动了尾盘的消化。同时，在新开楼盘价格不断上调，而处于尾盘的楼盘的价格比同区域的楼盘相对较低，而受到市场的关注，也加速了尾盘的去化。

2、外地人购房者成上升趋势

今年，外地人在杭购房比例达22%，而2006年同期这个比例为17%，提高了5个百份点。外地人在杭州购房比例明显提高.，主要有两方面的原因，其一，杭州作为“东方休闲之都”，成为越来越多的外地富裕的人异地置业安家的理想之地；其二，杭州相对北京、上海等大城市房价相对低，升值空间也比较大，在资本向二线城市转移的时候，杭州自然成为他们投资的理想之地。

3、供需矛盾依旧突出

前12个月，杭州主城区总共新上市300多万平方米，在杭州住宅市场火暴的同时，相比2006年的400万平方米销售量，供应量明显不足，供需矛盾紧张。上市量的减少造成可售住宅面积的大幅度减少，2007年12月31日，杭州可售住宅面积为214万平方米，比年初减少了三分之一，从11月起，杭州出台“一次性取得预售许可证必须满足3万平方米”影响了，原定年内开盘的因为开发量不够标准，而推迟开盘，进一步加重了短期的供需矛盾。

4、中小户型房源有所增加。

杭州小户型房源的供应量有所增加，2007年杭州小户型房源上市占了总住宅30%，比去年提高了14个百份点。在住宅市场供求矛盾突出的，杭州可售面积大幅度减少的同时，小户型面积且比年初有小幅增加。这主要是受国家“9070”政策的影响以及房价上涨，小户型面积的总价位较低，比较受市场欢迎，因此开发商增加了小户型的供应量。

5、土地市场与住宅市场交互推动住宅价格上扬。

在杭州住宅市场需求旺盛，房价也应声上涨，2007年住宅市场房价有两波明显的上涨，分别是6-9月以及10-12月。而在这期间杭州土地市场也风起云涌，不断创新高，从最高楼面价从1.22万/㎡到1.57万/㎡，再到11月底的1.9万/㎡，不断被刷新。一方面由于楼市的火暴，增加开发商对市场的未来收益期望增大，因此不断有大手笔拿地，土地价格不断上涨。另一方面，土地价格上涨，使开发成本上升，也促使房价上涨。同时土地市场的不断创新高，给购房者一个信号，未来的房价将继续走高，促使他们提前购房，也进一步加速了住宅市场的火暴场面。在土地市场和住宅市场的相互推动下，住宅价格不断上扬。

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