中国指数研究院：2007年杭州住宅市场总体回顾

6、外地开发商入杭脚步加快

在土地和资金获取上，地方房地产企业因为与地方政府的良好关系而占尽优势，外地房地产企业一般难以进入。然而，随着房地产企业的全国化、一体化正成为一种不可阻挡的趋势，这种区域企业为王的局面慢慢得以改变，而杭州地处中国经济最发达的长三角，市场经济发达，成为众多外地房地产企业优先考虑进入的城市。外地开发商明显加快了进入杭州的步伐，以便在未来发展中占据有利的位置。如百强开发商雅戈尔置业，首次在杭州拿地，就把杭州的最高楼面价提高到1.57万元/㎡，显示外地开发商对杭州市场的争夺。

三、交易情况

今年，主城区共销售商品住宅30837套，成交面积412.9万平方米，与上年同期相比均增长57.5%。滨江开发区以116.96万平方米的成交量，遥遥领先于其它各区，位列榜首，占八区总成交面积近三分之一，达到29%，较去年同期增加3个百分点。江干、拱墅、西湖和下沙区位列第二集团，成交面积基本在50-60万平方米之间，分别占到总成交面积的16%、14%、13%，13%。下城和之江最少，分别只有12.5万和8.9万平方米。

从成交面积增幅来看，幅度普遍较大。拱墅区增幅最大，同比增加119.6%，达到58.9万平方米，较上一年同期翻了一倍还多。拱墅区的成交量陡增，与其申花板块的集中放量有紧密关系。其中万家花城、芳满庭等小户型楼盘成交量多在500套以上。西湖、上城、之江、滨江四区增幅也在一半以上，均位于50-80%之间。

实际上，从去年四季度开始，杭城楼市已开始复苏反弹的迹象。就今年各月走势来看，经过1季度的交易淡季短暂探底，2季度迅速拉升，并于6月份达到了高点。尤其是滨江区和拱墅区在6月份成交套数达到峰值，分别成交了1559套和1641套。由于上半年去化速度大大超过市场预期，致使可售房源锐减，再加之部分开发商推迟原定开盘时间，导致市场供应量严重不足，供需吃紧，3季度成交量迅速回落；四季度虽然迎来传统的“金就银十”，但是由于供应量严重萎缩，新上市房源很少，成交量未出现往年的旺季成交量大幅窜升的局面。

成交面积结构仍旧以中大户型为主。今年前12个月，120-180平方米的中、大户型占到总成交套数的60%，其中120-144平方米比例最大，占到总成交套数的35%。随着国家去年对普通住宅供应面积结构的调整，90平方米以下的小户型成交比例明显上升。前12个月共有4148套90平方米以下小户型成交，是去年同期的2.5倍，占总成交套数的14.2%，较去年同期提高5.2个百分点。小户型成交区域集中在拱墅区、西湖区和江干区，其中拱墅区占到50.1%，西湖区20.3%、江干区15.1%。从楼盘来看，基本集中于拱墅区的万家花城、江干区的万科.魅力之城、西湖区的剑桥公社。

虽然杭城住宅价格不断走高，但从成交结构来看，6000-9000元的中等偏低价位的商品住宅需求量最大，这个价位的商品房成交量占到总成交量的48%，其中7000-8000元价格的住宅成交量占成交总量的19%，为各价格段占比最高的。相比06年成交比重最大的6000-7000元（占总量22%）的价格段，价格上移了1000元。另外，今年一个明显的特征是高价位楼盘销售比重明显增加。12000-15000元价格段的商品住宅较去年比重增加了2个百分点，达到了10%；超过15000元的高价位楼盘销量更是猛增，由上年同期占所有商品住宅销售总量不足4%的比重升至今年10%的份额，增幅明显。

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