“面粉”不再比“面包”贵 土地市场开始降温

2007年1月11日，杭州市公共资源交易中心，新年第一拍。6块被一再推迟的土地终于被摆上桌面，拍卖大厅内坐满了各色人等。在本地知名开发商悉数到场的同时，外来大鳄的身影也夹杂其间。其中，备受瞩目的杭政储出[2007]75号地块，由于无人竞价，被兴贵投资以30.7315亿元竞得，仅比起拍价高出20万元，楼面价5046元/平方米。而另外一块同样被高度关注的杭政储出[2007]76号地块，则在37轮竞争后，被中海房产以15.86亿元的报价击败本地的钱江房产，成功竞得该地块。

加价幅度不再动辄数亿

杭政储出[2007]75号地块的成交过程平静异常。3分钟内，主持人两次提醒“如果没有人竞价，目前的报价就将成为最终成交价格了。”3分钟后，报价时间截止，兴贵投资以5046元/平方米的楼面价将此“航母”地块收入囊中。

同样是滨江的土地，同样由住宅和商用两部分组成，杭政储出[2007]76号地块则是在两位“稳重派”买家的竞争中展开。竞价刚开始，一位场外的开发商就来电询问此块土地的竞买情况，当得知竞价是在中海地产和钱江房产之间展开时，他便断言：“这块地肯定不会那么快就见分晓的，中海是一个谨慎的买家。”

果然，此番竞价双方便展开了贴身肉搏。在加价幅度方面，历来的规矩是只有调高没有调低，而此次的加价幅度则是忽高忽低。从第七轮开始，加价幅度从最初的20万元提高到了不低于200万元。从18轮开始，加价幅度又提高到了不低于500万元。500万元的加价幅度一直持续到30轮的时候，主持人突然宣布从第32轮开始，加价幅度下调到200万元；待到第36轮时，主持人又宣布从第40轮开始，加价幅度提高到700万元。不过无论加价幅度是调高还是调低，两位买家都是谨慎地咬住最低加价幅度进行报价。

同样的情况也出现在其他几块土地的出让中。63号地块起拍价是1.1372亿元，浙江美好投资有限公司在14轮竞价后以1.23亿摘得此地，楼面价4920元/平方米。九堡两块住宅用地比较小，被杭州本土两家中型房企华浙和华鸿收入囊中。动辄数亿的加价幅度，在此次的土地出让会上，已销声匿迹。

理性开发商拿地的时机到了

11日当天，当观战者发现76号地块中，中海地产的对手是彩虹城的开发商钱江房产时，有人感叹：“他们还是蛮会捡便宜货的，当时彩虹城那块地也是市场低迷的时候拿的，才两千多元，赚大了。”事实上，当楼面价到达5630元/平方米的时候，钱江房产不肯加价了。中海地产继2006年11月后，在滨江再次拿到了一块土地。一位开发商感叹：“聪明人就会在这个时候拿地。”

事后，中海地产杭州公司的总经理韩春麟在接受记者采访时也表示，这块地的价格并没有达到他们的心理预期。

中海的低价拿地策略，早在他们布下三墩的第一颗棋子时就初显端倪。2007年7月9日，中天房产在三墩创造了7750元/平方米的楼面价，这曾被看成三墩地价的一个新高。然而同一天，同样是三墩的土地，实力甚至强于中天的中海地产拿到的地块，楼面价仅为5612元/平方米。时隔一个月，2007年8月29日的土地出让，同样是位于三墩的土地，中海地产以5385元/平方米的价格拿下了三墩的杭政储出[2007]42号地块。让人印象尤其深刻的是，按照最低加价幅度进行报价，一贯是中海地产拿地的风格。在杭政储出[2007]41号的土地出让过程中，甚至出现了总价上升而楼面价纹丝不动的状况，中海的谨慎态度由此可见一斑。

而以5749元/平方米拿下位于九堡的杭政储出[2007]81号地块的华浙实业也表示，这块地的楼面价，比他们心理预期的地价要低。选择这个时机来拿地，也是认为市场已经逐渐回归理性，应该是拿地的好时机了。

“面粉”不再比“面包”贵

土地市场一向被认为是楼市的风向标。开发商不再以豪掷的态度拿地，在一定程度上正是对楼市信心的一个折射面。

从当天成交的6块地楼面价来看，“面粉”贵于“面包”的局势，显然开始发生扭转。四大区域的楼面价，均低于6000元/平方米，这显然与一个月之前的局势有着天壤之别。

就其中的4块住宅用地所处的滨江区和九堡而言，楼面价均不到目前房价的一半。滨江区目前的楼盘均价，已经攀升到了万元以上，而最近新开的某楼盘均价更是高达14800元/平方米。九堡的商品房价格也在去年的一年时间里，从7000元/平方米不到飙升至万元以上，目前最贵的楼盘已经达到了12000元/平方米。

地价回落 有利房价回归理性

“面粉”的价格看似有所回落，但也有人认为5000多元每平方米的楼面价，不能看作是楼市回归理性的风向标。

一位开发商这样分析。“滨江的价值其实是被提前透支的。前几年，由于很多开发商和投资客都看好滨江区的未来规划，因此滨江推出了大量的宅地，而实际上这几年的实际情况是，滨江区白天高楼林立，晚上是黑灯瞎火。”而一位贺田尚城业主的话，也从一个侧面反映了现在滨江的居住状况：“连买个菜都要开车到彩虹城去，真是太不方便了。”这位业内人士表示，滨江区的地价控制在6000元/平方米以内，在整个大市场背景下是相对便宜的，但是滨江的目前居住氛围和各项配套的缺失，却是一个十分明显的事实。

而另一位不愿意透露姓名的开发商，则对九堡表现出了更多的忧虑：“九堡很可能成为下一个滨江。”九堡镇上正建130万平方米的经济适用房，再加上它作为一个大型交通枢纽的地位，天然地决定了九堡不可能成为高档的居住板块。他认为，虽然九堡目前的房价已经到了每平方米万元以上，这种不正常的价格飞涨，是由政府的东部战略和市场规划等刚性需求带来的供需失衡造成的，而实际上，九堡的价格已经被透支了。这位业内人士表示：“地段是唯一的判断标准。市中心的价值是永恒的，而周边区块的价值，则要看政府最终的规划和配套是否落实到位。”

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