田雨：市场对星桥板块的价值认同度还有待提高

易居中国杭州研究所所长 田雨

非常感谢搜房网、余杭区政府的邀请参与这个研讨会。首先介绍一下易居中国，易居中国作为中国最大的房地产代理机构，来杭州已经一年多了，但是在前期我们深入的被整个杭州市的房地产市场做过一个非常细致的了解，那么也积累了我们强大的数据库，在我们2007年也为整个杭州房地产界推出了我们的数据库系统，相信在座的有些开发商已经安装了我们这个系统。下面我就整个星桥的一个城市化运动还有整个的房地产开发做一个简单的讨论。不能说是什么研究成果，因为各方面的数据还有整个观点还比较浅薄，希望我们在座的各位专家、领导能够批评指正。

首先，我们看一下这次讨论简单的分为四个部分。首先是杭州市城东北的综述。星桥板块不能单独的作为板块来研究，而应该作为杭州城东北的联动效应来做。因为星桥不单单是星桥本身，包括刚才各位领导也介绍了，包括作为余杭的临平副城，包括丁桥板块还有华丰板块等等都存在一个联动效应，所以我们从东北区块来进行综述。下面我先介绍一下城东北区块的历史。

应该说，2002年以前，杭州市北部的功能定位还是比较模糊的，城东北的开发比较滞后，2000年以后，广厦集团进入整个东北区块，引入了所谓华南的大盘模式，率先启动了东北板块的建设，但是由于各种各样的原因，整个的建设进入了一个沉寂的状态，所以东北板块在整个杭州房地产市场是比较滞后或者是比较安静。从2006年开始，随着杭州市居住区发展规划出台，明确了整个东北部的发展定位之后，我们整个应该说整个区块已经是以居住为主要的功能区，所以说也是成为我们整个杭州市城市人口的主要的疏散方向。看一下我刚才说的东北区其他几个区块的情况，先看一下华丰、丁桥板块。从这个表上看出来，从2006年下半年到2007年下半年，华丰、丁桥板块无论从土地价格还是市场热点也好都有明显的涨幅。先看一下2007年天都城的走势，可以说从沉寂了三年之后天都城第二轮的开发全面启动，无论是成家的价、量都有比较明显的涨幅；再看一下星桥板块近一到两年的土地存量的情况，我们看一下左边这张表，有大量的土地存量还没有放出来，这个应该说在今后整个星桥板块的板块的整体的联动是已经具备这个条件了。

再看一下内部的对比，看一下星桥周边区域的土地市场的对比，我们选的同样是星桥和丁桥还有华丰三个板块，我们大家互相做一下对照。首先看一下星桥板块潜在供应量，可建筑面积超过了165万平方公里，在未来的两到三年之内放量远远大于相邻的两个板块。从土地的成交量来看，2007年星桥板块的平均楼面家为1830元/平方米，远远低于其他两个板块。再看一下二级市场，二级市场从已经推盘的区划量来看，天都城的推盘目前是84%，它的全年的均价在5300元/平方米左右，明显低于华丰板块的绿城家园。再看一下我们的结论，我们觉得，星桥板块相对于城东北的另外两个板块，它的目前的价值认同度是有比较明显的差距，原因是什么呢？我们觉得无论从交通、规划和配套上都有滞后，这个滞后可能目前对我们来说是弱点，但是同样也反映的是一个机会。

那么我们看一下现状成因的探讨。前面各位领导对整个星桥板块的规划定位已经说得非常清楚了，在这一点我就不再班门弄斧了。

应该说，目前现有的交通状况，星桥板块明显的交通还不是很顺畅，相信通过我们政府的在2007年大力的努力，2008年在交通上会有非常明显的改善。同样的配套，我们说配套整个政府还有相应的开发商做了非常多的工作，但是相比于其他两个板块，或者相比于杭州市其他的已经成型的板块来说，公建配套还是整个开发的内部配套还不是很充分，相比于40万人的居住体量来说，我们大家都知道，目前中等发达国家人均的配套的面积大概是1.1平方米/人，这样整个星桥，或者整个城东北大概也要需要将近44万平方米的商业配套或公建配套体量，我相信这个目前在这块我们整个星桥板块还有一个很大的提升空间。

我们通过政策的规划和出台，政策明确了以后，定位明确了以后，整个的城市化进展还有开发商的发展方向都是已经完全的有一个比较清澈的前景。第二条，通过我们整个规划下来来看，从居住区来看，天都城已经正式被纳入了杭州市的发展总体规划，所以说从近郊大盘到中心区实质的飞跃目前已经完全具备条件了。利好的第二条，价格洼地的一个效应比较明显。星桥板块不仅在城东北是价格洼地，其实在整个杭州市的相当的区域对比来说，同样也有一个相当大的价格优势，所以我觉得在主城区的高房价的挤压下，大量的需求会从高价区向底价区转移。

第三是地铁效应，从地铁整个的效应来说，我们觉得在远期来说，地铁效应是非常明显的。从这一点我们做个简单的估算，未来三年星桥板块的供应量是160万平方米，从土地的盘点来说是非常明显的。供需应该是两旺的态势，但是从价格方面，个人觉得未来的供应量非常大，所以说在较长的一段时间内，会有一个比较良性的小幅的上涨，这对于开发商来说，这一点是比较良好的。因为井喷意味着可能心理上会有反弹。

以上就是易居中国对整个星桥板块简单的盘点，应该说各个方面的观点还比较初步，谢谢各位领导的聆听，也希望大家能够对这个观点做一个批评和指正。

谢谢大家！

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