贾图：万科降价是否会引发楼市"多米诺"效应？

万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后，如今在长三角也甩动了一下“尾巴”：将在鼠年元宵节对上海约10个楼盘打九五折，集中优惠销售。（资料图片）

倘若房价拐点迹象日益明显，那些先顺势而为者一定是受益者。在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加的情况下，开发商逆势而为只会引来更严厉的调控措施，多米诺效应很可能在内外力交加下出现，而那时受损最大的必然是后知后觉者。

当王石发出他的拐点论时，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有条不紊地祭出了降价大旗。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时即全部售罄，“原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格”。今年元宵节，万科在上海的诸多楼盘，如白马花园、四季花城、假日风景等等优惠5%，在一贯以上涨为主旋律的上海楼市，一家房企旗下的多家楼盘统一打折，实属罕见。

与以往不同的是，万科的降价行动引起了同行的响应。上海绿地的老板张玉良，这家上海房企的领军者，紧追万科，将旗下项目孝贤坊打折10%销售。在广州，售价低于限价房的商品房次第登场，直接导致两百多套限价房弃购。并且，今年1月份广州市十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年10月广州房价(11574元/平方米)有所降低。降价现象不仅意味着王石有了促使楼市拐点日渐清晰的盟友，更意味着，越来越多的房地产商开始重新评估房价走势，作出顺势而为的理性选择。这或引发多米诺骨牌效应。

需要指出的是，在多米诺效应中，骨牌倒下的能量是叠加的而非均衡传递的。当一张骨牌倒下，其重力势能转化为动能并转移到第二张牌上，第二张牌将第一张牌转移来的动能和自己倒下过程中由本身具有的重力势能转化来的动能之和，再传递到第三张牌上……如此，每张牌倒下的时候，它所具有的动能都比前一张牌大，因此它们的速度一个比一个快，也就是说，它们依次推倒的能量一个比一个大，进而产生累加效应。大不列颠哥伦比亚大学物理学家怀特海德指出，按照一张骨牌倒下时能推倒一张1.5倍体积的骨牌推理，第13张骨牌倒下时释放的能量比第一张牌倒下时整整要扩大20多亿倍。如果根据这一原理制作一套骨牌，摩天大厦就会在一指之力下被轰然推倒。

我们不妨根据多米诺效应来分析一下房价走势。倘若房价拐点迹象日益明显，一定是先下手者为强，即那些先顺势而为者最先受益。其一，他们是在相对较高的价位售房。当降价风潮真正掀起，后降价者的商品售价更低。其二，先降价者竞争最小，房屋销量最好，资金回流最快，效率的提高相当于间接提高了单位资金收益，而后降价者则相反。除此，还有顺势而为所带来的企业形象的提升。而那些因资金压力、价格下行压力、销量压力等被迫降价者，则可能陷于被动。尤其是当降价潮引发人们对未来房价下行压力的明确预期时，很容易形成多米诺骨牌效应。事实上，在多个国家的房价下降周期中，房价初露下降端倪时，远没有下降通道形成后的降幅深、降速快。这与上行通道中的房价大涨情形原理是一样的。

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