小产权房遭遇困局：10万亿土地财富分配求解

同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。

一位财税专家表示，地方政府之所以如此依赖土地出让收入与中国的税收体制有关。1994年分税制改革以后，中央和地方政府之间形成了财权上移、事权下放的特点，地方财政收入不足以支撑提供公共服务的需要，“只有从土地收入方面想办法。”

上述专家表示，在城乡土地二元制的制度条件无法改变的情况下，小产权房的出现是对现有的政府和开放商占据大部分土地增值收益的分配模式的一种挑战。

曾就职于国务院住房制度改革办公室的自由学者武建东估计，中国农民从小农经济、庭院式居住的状态转型为集约化、规模化、城镇化的现代化居住状态已经大势所趋。因此3亿多亩农村集体建设用地将具备巨大的改造条件和改造利益。农村建设用地使用权流转的理论价值将超过10万亿元人民币以上。

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