万科领涨：地产股的一个逃命机会？

方炎认为，地产股反弹的原因有三个，首先，前期已经跌得比较多，有反弹的需求。此说法得到了另一私募投资者的支持。

上证指数从最高的6124.04点一直跌到了3月18日的3607点，与此同时，从高位被腰斩的地产股不在少数。

去年11月1日，万科A一度摸高40.78元，与本月13日的20.10元相比已跌去50％，招商地产则一度达102.92元，3月14日则收于39.05元，跌幅为62％，泛海建设则从去年11月的71.3元跌到了3月18日的33.75元。

“横向比较，地产股的市盈率比较低，有估值优势。”方炎说。

从总体看，3月19日，深市A股平均市盈率为43倍，中小板更是高达50倍。

此外，3月18日，央行表示将于3月25日开始上调存款准备金率0.5个百分点，这意味着金融机构存款准备金率将达到15.5％的历史高点。

“这是利空出尽的表现。”方炎认为。上述私募投资者也认为，目前是利空出尽，可能将有一波反弹行情。

短暂反弹？

不过，在接受记者采访时，多位分析师和机构的投资总监都不看好地产股后市。“这是个反弹，不是真正意义上的反转。”上述基金公司副总说。

前述信托公司投资总监则认为，“今年是熊市，这些大板块只是反弹，没有这样的能力反转。这是一次逃命的机会。”方炎的观点也一样，这不是真正的的反弹，即使有所表现，也会在一段时间后迅速跌下去。

上述基金公司副总分析，从全球股市来看，A股的估值仍然是很高的，一个重要的原因是中国经济的高增长率，但是，“今年一季度的增长率还可以，那么二、三、四季度呢？这种高增长率还能持续多久呢？”该副总反问。此外，通货膨胀压力、人民币升值都将考验经济增长，国外的很多大公司也是在三、四月份公布年报，次债带来的窟窿究竟有多大，还很难评估。

其次，从已公布的年报看，地产公司业绩都有不错的增长。

金地集团(600383。SH)2007年实现营业收入74.2亿元，比上年同期增长109％；保利地产(600048。SH)2007年的营业收入为81.15亿元，同比增长101％；招商地产(000024。SZ)2007年的营业收入为41.12亿元，同比增长46.36％；净利润11.58亿元，同比增长83.38％。

不过，此起彼伏的增发或将吞噬地产公司的增长。

2008年1月，金融街增发30,000万股，募集资金总额为828,300万元。2008年3月，苏宁环球(000718。SZ)调整了2007年度非公开发行股票方案，发行的股数改为33,000万-39,000万股，募集资金调整为不超过100亿元。

“增发将摊薄收益。”前述基金公司副总说。

该副总还认为，目前A股的地产股并不便宜，估值很高。国外地产公司的P/E一般在10倍左右，而国内的地产股动辄数十倍。

他认为，净资产价值法(NAV)才是对地产股估值最中肯的指标。净资产价值法(NAV)是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值。

“在一个市场行情转变的时候，要保守的去估值，其实在前几年大家都是用净资产价值法(NAV)去评估地产企业。去年行情比较好，一些研究员必须用P/E、P/B才能让自己和投资者相信研究报告。但是，P/E(市盈率)、P/B(市净率)等指标是评估暂时的、短期的、过去的一个指标，有的评估基础甚至是过年好几年的数据。”

“前几天我告诉我的一个客户，如果你仓位非常轻，那就可以买一点点，否则千万不要碰。”上述基金公司副总说。

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