置业指南：二手房交易需警惕的三种新风险

目前，不仅新房交易量稳步上升，二手房交易也节节攀升。在巨大交易量的背后，一些风险就暗藏在某些交易行为之中，如果你正着手想购买一套二手房，那么，清楚交易过程中的各种风险，显得尤为重要。

风险1 按揭房过户名堂多

还在按揭过程中的二手房进行买卖交易，实际上就是买方在替卖方提前还贷，但买方需要承担很多风险。——致高律师事务所李乾应律师

【案例回放】

陈女士在某银行贷款买有一套30万元的房子，目前还有15万元的贷款没有还清。买方孙小姐也打算以按揭的形式购买该房。双方经过协商后，孙小姐向陈女士支付15万元作为首付，然后陈女士到银行申请前还贷，向银行支付剩余贷款，解除房产抵押，双方再办理产权过户。随后，中介公司或者担保公司将产权证进行重新抵押登记，向银行申请贷款，银行进行房屋评估和审核后，将余款划拨给卖方陈女士。

【个案分析】

这种还款模式需要买家先付款再过户，如果双方在履行合同的过程中出现问题，买方将承担4重风险：一旦卖家的房子有问题，无法过户，买方将承受很大损失；买卖双方是现金交易，没有银行收据，卖方未给买方提供收条证明，如果在过户过程中出现问题，买方提前支付给卖方的房款就很有可能无法收回；卖方申请提前还贷，银行需要一定的时间进行审批，在这一过程中，卖方如果违约单方面抬高房价，买方将承受经济损失；办理完过户手续后，买方向银行申请按竭时，由于某种原因，银行拒绝发放贷款，此时，风险则转嫁到卖方身上。

【风险规避】

就此问题，致高律师事务所李乾应律师表示，虽然买卖双方是和中介公司签订的三方合同，但在交易过程中，中介只需要履行介绍以及协助办理手续的工作，如果买卖双方出现违约，原则上中介公司是不承担责任的。因此，在购买此类二手房时，买方需要承担极大的风险。

李律师表示，买方要将风险降低到最低，首先需要和卖方在签订合同时，明确各项细节以及违约责任的认定。尤其在交易环节，买方一定要留存证据，比如银行的划款存根证明，以及卖方的收条。在支付房款时，最好不要以现金形式交易。

另外，目前二手房交易中心以及各大银行都开设有第三方托管业务，买方可将款项划拨给第三方，等房屋过户手续办理完结后，在通知第三方将款项划拨给卖方。

【购买此类二手房的按揭操作流程】

1、买卖方、中介方签订三方买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。

2、买方支付卖方房款的四成或五成(由双方协定，一般不得少于三成)，卖方须向买方打收条证明确实已收到款项。

3、卖方向银行申请停按，并提交相关材料及支付贷款的剩余费用。

4、办理完结注销抵押手续，双方在中介机构陪同下去房管部门办理过户手续。

5、买方需到银行指定的担保公司办理按竭贷款的手续(需提供收入证明、如果买方是单身则需提供单身公证、户口本)。

6、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

7、由银行指定的评估公司评估房屋价格，申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，买方符合贷款标准，银行向卖方一次性划拨剩余款项。

8、买方需到申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。

风险2 诚意金不“诚意”

实际上，只有在一手房买卖中，才有支付“诚意金”的说法，二手房在交易过程中所谓的“诚意金”，仅仅是中介方圈“死”购房者的一种手段，对卖房人并不奏效。——四川致高律师事务所林方平律师

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