地产业绩持续平淡 外高桥整体上市箭在弦上(图)

对上海外高桥保税区开发股份有限公司的股东来说，公司业绩大幅增长的希望只能期待今年了。

3月27日，外高桥公布了2007年全年业绩。年报显示，外高桥去年实现营业收入9.85亿元，与2006年同期相比增长104.96%；营业利润仅0.02亿元，同比减少87.5%；净利润仅为0.1亿元，同比减少48.62%。

分析人士表示，这个业绩对于资质一般的外高桥来说尚属差强人意，但随着“森兰·外高桥”项目的启动和大股东整体上市的进行，外高桥的业绩有望迈上新的台阶。

业绩暗淡

“外高桥年报对于投资者来说，既有安慰，又有失望。安慰的是，在中报亏损的情况下，年报能够扭亏为盈；失望的是，又是业绩平淡的一年。”一位外高桥的流通股股东表示。

与其他几家园区类地产上市公司不同，外高桥2007年的业绩有所下滑。尽管从总体收入增长了1倍，但是从公司主营业务的分析来看，对收入贡献最大的并非主业房地产，而是贸易物流业务，占比63.93%。然而由于贸易业务的高成本和保税政策的调整，其毛利率却仅有5.53%，对于整体利润的提升几无帮助。

形成对比的是，毛利率较高的房地产销售收入却锐减85.8%，房地产出租收入也只增长了34.14%。再加上近年来支撑公司业绩的投资收益的不理想，造成净利润的大幅下滑。

“在资产注入前，上市公司在集团中处于资源弱势，资产质量较差，盈利能力一般，成长前景暗淡。”国泰君安分析师孙建平如此评价目前的外高桥。

目前来看，公司现有出租业务盈利一般，可销售项目资源少，贸易业务盈利能力较差，并且从今年开始公司已经准备将其剥离出去。被寄予厚望的“森兰·外高桥”项目启动时间较长，需要大量的资金投入，然而外高桥的负债水平已经很高。

“集团注入优质资产，解决同业竞争，提高上市公司地位成为解决外高桥前景的必由之路。”孙建平表示。

整体上市

2月25日，外高桥集团整体上市计划“千呼万唤始出来”。

外高桥以定向增发的形式向大股东外高桥集团及上海东兴购买3个房地产公司的股权。增发成功之后，公司将新增180万平方米优质出租物业和200万平方米以上土地储备，一跃成为外高桥集团主业发展平台。

“本次注入的三个房地产公司已经趋于成熟和稳定，重组之后可以和公司现有开发项目有机结合，并形成良好的联动。同时，对于公司在资本市场进一步拓展融资渠道也大有裨益。”外高桥董秘王勋对记者表示。

尽管业内对于整体上市之后的前景充满憧憬，但是就此断言外高桥业绩将会脱胎换骨为时过早。

分析人士表示，一方面，外高桥现有的出租、酒店等资产盈利改善尚需时间；另一方面，注入的三家公司以盈利稳定、投资回报周期长的工业地产为主，投资回报快的住宅开发则比较少；另外，“森兰·外高桥”项目还处于初级阶段，部分规划没有完成。因此，外高桥在本次整体上市后业绩能够达到释放高峰可能要到2010年之后。

目前，公司的资金压力颇为沉重。年报显示，公司经营活动产生的现金净额为-3.9亿元，同比锐减1.3亿元。

王勋解释说：“这主要是‘森兰·外高桥’项目前期动拆迁资金的投入和支付工程建设费用，几乎耗尽了上市公司的资金。”

分析人士指出，由于销售房款少，外高桥严重依赖于银行的贷款，负债率高企，加上内部财务费用攀升一直难以解决，资金问题成为外高桥发展的最大瓶颈。

“符合条件的应该是定向增发和配股两种形式，另外引进战略合作伙伴共同开发可能性也非常大。这不仅能够解决资金问题，对开发能力和技术问题也很有益。”孙建平表示。

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