杭州房地产市场可以用“稳健”和“繁荣”来形容

——浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

各位上午好，在我们春暖花开的季节，在美丽的西子湖畔，我们迎来了2008年中国商业地产行业年会，我觉得这次会议是我们精英聚会，也是思想的碰撞，必定会推动中国商业地产很好的发展，也会对杭州、浙江的房地产、商业地产的发展起一个很好的推动和带动作用。

根据组委会的根据，希望我介绍一下杭州市和浙江省的房地产情况。因为我对商业地产并不是很熟悉，很了解，我们把浙大房地产研究中心在最近完成的杭州市2007年土地市场分析报告和杭州市2007年房地产市场分析报告，印出来发给大家，作为给大家一个小小的礼物，供大家参考。

我在这里主要想说明一下，我们杭州的房地产市场的特点，我想大家都来自国内著名的城市，著名的公司，但是在杭州开会，应该对杭州有一点了解。

杭州房地产市场有什么特点？跟北京、上海、深圳和广州相比，杭州不是一个大城市，在我们房地产业界大家都说一线城市、二线城市、三线城市，杭州可能经常被列为三线城市，最多也是一个二线城市，但事实上杭州的房地产成熟度、杭州房地产繁荣程度、房地产项目的引领能力是不容忽视的，我们可以说房地产市场在过去十多年的发展过程里面，杭州的特点可以用一个“稳健”和“繁荣”来概括，像广东、深圳、广州，前两年的上海房地产市场都出现一些周期性的波动，目前像珠三角的房地产市场仍然还是有点冷，但是杭州过去十年房价没有大的波动，没有下降，没有下降的时候，十分的稳健，房地产的投资也是十分的稳健，并且房地产的价格可以说是超过广州，可以说是给北京、上海可以媲美的，前一段中央电视台还专门报道我们杭州的西湖八号公馆，每平米卖到12万多，这是个案，但是杭州的房价绝对是全国最高的城市。

杭州只有300多万的户籍人口，加上外来人口是600万左右，跟上海、北京、广州是没法比的，但是房地产为什么能够维持这么一个高度，现在透明售房网显示出来杭州的住房销售均价在13000-14000水平上，好一点的项目3万多一点，像钱江新城东方润园3万多。

这样的市场、这样的购买力是怎么出现的？我觉得第二个特点是浙江区域的经济和购买力相当的强大。浙江的经济被有些经济学家称为的“小狗”经济，就是全民创业，全社会创业，刚才大家看到论坛出现的浙商，实际上全国各地到处都是浙商，这些浙商就代表了浙江的财富，我们可以从几个指标来看，一个是GDP，杭州市07年的GDP是8千美元，宁波也超过了7千美元，但是GDP还不能代表浙江民间的财富力量，因为我们有浙商在各地开发，在全世界做生意，所以从民间的财富来看的话，是远远超过8千美元，可能上一万美元，杭州的人均可知支配收入在2.1万多，我们曾经把无锡、苏州、杭州、宁波、温州GDP可支配收入做一个比较，人均GDP温州是最低的，人均可支配收入温州是最高的。

我们再看全国每年公布百强县，全国100个百强浙江30个，还有一个恩格尔系数，去年统计杭州市城市居民的恩格尔系数31，农村居民的恩格尔系数33，这是一个非常了不起的数字，城市和农村共同富裕，这也是浙江的特点，这些特点加起来支撑了杭州的高房价，所以杭州房价的高不仅仅用杭州市来解释，而是用浙江省来解释。

所以我们大家对杭州对浙江的理解，通过很多很多的项目大家可以观察到。
第三个特点浙江的房地产市场的竞争正在走向国际化。在前年万科开始收购南都以后，进入杭州的房地产市场，在此之前，05年之前，浙江的房地产市场是一个地方市场，不要说今天这么多海外的投资者、基金，就是外省的投资者和公司都很少，全国最主要的这些开发商都没有在杭州开发项目，因为看到杭州这个地价这么高，房价这么高，都觉得不可思议，不可理解，为什么同样一个省级城市，杭州的规模没有西安、武汉、成都这么大，杭州的地价这么高，我看是去成都，但是从万科收购南都以后，到目前中国最大的主要的开发商都已经进入浙江、进入杭州，所以浙江的开发商已经深刻的意识到我们现在面临的是一个国际竞争，像浙江最好、最大的开发商绿城，董事长说我们过去是地方部队是做一个地区的运动会，后来开一个全省的运动会我们还不错，现在我们是一个全国的运动会，是一个亚洲的运动会，所以浙江的开发商也面临巨大的挑战和压力。

第四个特点是商业模式的创新和房地产的创新发展是刚刚开始，并且逐渐进入一个高潮，这个高潮从今天的商业地产的年会就体现出来，因为过去这些浙江本土的开发商就是会盖房子，主要是做住宅，现在也有很多开始思考商业地产，不仅仅是从房地产走出来，更多是像专业市场，像颐高这样的电子市场，他开始反思商业地产的模式，所以这个冲击是相当大的。

下来可能彻底改变我们对房地产业的理解。

第二个企业的商业模式也发生变化，企业要进入商业地产，开发商要学习很多，用住宅的模式来做商业地产肯定是不行的，所以他们也在积极的探索。

另外浙江的房地产企业过去有一个特点，就是专注于产品的品质、产品的质量，所以说我们是造好的房子，像绿城可以说造的房子不亚于国内任何一家开发商造得房子的品质，但是他们现在在思考、学习广东、深圳的开发商，他们是一种商业模式，是一种商业的创新，不仅仅是造房子，而且是创造一个盈利的模式，创造一个企业的模式，这也是一个很大的进步发展。

第三个创新是金融的参与度金融化的程度在迅速的提高，刚才有好几个基金或者是投资公司介绍了他们的经验，事实上已经有许许多多的基金在浙江在杭州寻找自己合作伙伴。

这是我给大家简要介绍一下杭州和浙江的房地产的特点，第一个特点是十分的稳健、繁荣，我觉得杭州的房地产市场应该把它列为一线城市。

第二个这样一个稳健和繁荣的房地产市场，是有区域经济作为支撑的。

第三个就是我们杭州房地产市场的竞争已经是一个国际竞争的市场。

第四个就是商业模式的创新，正在愉快的发生，企业策划、投资这些方面的变化越来越快、越来越深刻。
我们浙江大学也是在杭州，也是国内的一个名校，我们浙江大学房地产研究中心主要是做房地产市场、房地产企业的经营模式、战略和同类型的房地产发展的一些研究，给行业提供一些支持和服务。同时我也是浙大管理学院的副院长，我们有EMBA和MBA的项目，我们目前这些项目有两个跟大家有关系，我们聘请一批优秀的企业家来我们做的老师，像翁南道先生就是我们的企业导师，黎振伟先生也经常跟我们上课，我们希望在座的各位企业家能够有时间到浙大进行交流。

万科的王石最近三年每年秋天都到我们做一个报告，我相信学界和业界的互动也是我们模式创新一个方向，谢谢大家。

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