樊纲:楼市泡沫早晚要破 宏调目的是使泡沫变小

从长远看，中国的房地产仍然是一个大有潜力的、大有发展前途的市场。房价和收入的比率是可能往上走的，房价也会有所上涨。

但是，不排除在这个漫长的过程中中国的房地产市场会出现泡沫。

房地产市场的泡沫往往来自于人们相信房价只涨不跌。美国的次贷危机，就是人们都预期每年百分之多少要涨，只涨不会跌，结果就是最后拱出了一个相当大的泡沫。

我们可以说中国房价早晚会涨到多少多少，可那也许是50年后人们的需求和人们的收入所能支撑的，是在整个市场情况变化之后所能达到的水平，那时候中国人均GDP可能是3万美元，而现在我们还不到3000美元，按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。

连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。

在我看来，防过热其实是防下跌、防破产，防的是大群人变成负产阶级。而且，如果出现大泡沫、大危机，破产倒闭的首先就是中小企业。

宏观调控政策的目的就是要使泡沫小一点，使市场波动小一点。大波大动往往是倒闭、破产、烂尾楼、跳楼等等。如果及时调控，早点调控，波动小一点，就可以“软着陆”，也就是大家都受点影响，但是大家不破产、不倒闭。

所以，宏观政策措施如果防止了大的泡沫的话，大量的中小企业就能够获得持续的发展。

目前，很多人关心房价的走势。由于房产是不动产，没法在全国流动，因此房地产是一个区域市场，可以是相互有差别的，这时就要看这个地区过去一段时间有没有泡沫，有多大的泡沫。

有的地方前几年价格翻着番地跳，离可持续的收入支付能力已严重脱节，可能就要做些调整，价格也许会跌；有的地区过去一个阶段相对平稳，就不需要跌，可能也要调整，一段时间价格平稳不涨了，随着人们收入的提高，需求扩大，过个两三年，会变成均衡价格。

总体上看，好在我们调整相对及时，还没有像当年日本和最近的美国那样，搞出了大的泡沫，房价也就不会像日本上世纪90年代初时那样暴跌。美国现在房价已经下降了20%—30%，还在继续！我们多数地区应该说还是在稳定发展。宏观经济理论是有用的，宏观政策是市场经济发展本身需要的，它有助于房地产市场平稳、持续、快速地成长。

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