升升降降话冷暖

——2008年全国房地产市场走势看点

在宏观调控等因素作用下，当前持续快速增长的房价将呈现出稳定趋降的态势。

当前房价增长仍然偏快

当前我国房价增长仍在高位运行。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期增长10.5%，仍处于较高水平；特别是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市房屋销售价格比上年同期增长仍分别达21.3%、18.0%、16.4%、15.0%。当前房价增长仍高位运行的原因主要包括如下几个方面：

一是土地交易价格增长较快。2007年第四季度全国土地交易价格比上年同期增长10.7%，增幅比上年同期高4.6个百分点，比同期70个大中城市房屋销售价格高0.5个百分点。作为房价的重要成本，土地交易价格较快增长是造成房价高位运行的重要因素。

二是商品房供小于销格局没有改变。2007年1－11月，全国住宅销售面积达54976.2万平方米，为同期住宅竣工面积的两倍多；同时全国住宅销售面积比上年同期增长32.3%，增幅比同期住宅住竣工面积高23.8个百分点。房地产市场继续保持供给小于销售的格局，同时这种矛盾呈现持续扩大的趋势，这也成为房价增长继续高位运行的重要支撑。

三是居民收入增长和城市化进程加快。2007年城镇居民人均可支配收入为13786元，比上年实际增长12.2%，增幅比上年高1.8个百分点。同时，我国城市化进程持续发展，2006年城镇人口达57706万人，占总人口的43.9%，比重较2005年高0.9个百分点。居民收入保持较快增长以及城市化进程的持续发展所形成的强大需求因素，也成为房价增长保持高位运行的重要因素。

今年房价增长幅度趋降

受宏观调控等影响，房价进一步持续增长的空间缩小，未来呈现出下降趋势，但出现大幅下降的可能性也比较小。这主要由如下几个方面的因素决定。

一是宏观调控政策的影响。2007年针对房价和房地产投资增长过快等问题，我国政府出台了一系列调控措施，特别是2007年9月出台的提高第二套(含)以上住房消费贷款首付款比例和贷款利率等措施，对需求特别是投机性需求增长的抑制作用不断增强，造成商品房交易量的降低。据北京房地产交易管理网的统计，2007年北京市商品房交易量为14.8万套，其中住宅类产品为12.4万套，不及2006年前11个月的成交量，呈下降趋势。

二是住房结构调整力度较大。一方面商品房中中小型住房投资力度加大，2007年1－11月，90平方米以下住房投资更达到3360.0亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的15.5%和21.8%。这对于更好地消化需求发挥了重要作用。另一方面保障性住房持续发展，2007年1－11月，经济适用房投资完成额为693.4亿元，比上年同期增长31.7%，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.2%和4.5%；除此之外，在相关调控和发展政策的导向和支持下，政府还加大了廉租房和“两限房”等类型的投入力度。仅以北京市为例，在2007年530万平方米保障性住房开工建设的基础上，2008年将继续建设包括“两限房”、经济适用房、廉租房等在内的保障性住房800万平方米。这不仅直接有利于房价总水平的降低，而且减轻了商品房的需求压力。

三是人们对房价预期发生变化。受宏观调控政策等因素影响，目前人们对房价未来走势的预期发生了较大变化，认为房价趋降而持币观望的人明显增加。据中国青年报社调查中心通过新浪网对全国50个大中城市所作的调查显示，预期2008年所在城市房价会“有所下降”的比重为34.0%，虽仍占少数，但比重比上年提高了20.9个百分点。综上所述，在城市化、市场化迅速发展，住房需求等不断增加的背景下，通过有效的政策制定和调控，引导和保障不同收入群体合理居住需求，抑制投资特别是投机性需求等，2008年房价增长总体上将平稳趋降，出现大幅下降的可能性较小。中国经济景气监测中心2007年第四季度中国百名经济学家信心调查也显示，认为未来6个月国内房地产价格将同比“上涨10%以上”，和“上涨5%－10%”的经济学家比第三季度分别减少13和22个百分点；而认为“上涨5%以内”、“持平”和“下降”的分别为28%、15%和5%，比第三季度分别增加18、13和4个百分点。

特别推荐

• 更多>>