地产商纷纷操刀小地块 今春楼市上演"小盘当家"

近段时间来，杭州楼市出现了一批建筑面积不大的中等规模楼盘，但由于所处需求热点区域，受到购房群体的关注。如桥西板块建筑面积约8.8万平方米的天阳·上河即将面市；位于同一区域、总建筑面积约10万余平方米的名城·燕园不久后面市；九堡区域建筑面积近7万平方米的汇盛德堡、在申花路板块下半年即将上市总建筑面积约9万方的西城美墅、总建筑面积约10万平方米的协安·上郡等。此外，在售的热点小盘挺多，桥西的嘉泰·馨庭、金瑞·风景大院，申花路板块的橡树园、芳满庭等。[延伸阅读]市中心放量2000套 70％是中小户型

土地出让规模趋紧所致

按业内人士说法，所谓小盘，目前没有统一的量化划分标准。不同规模的城市，不同时期，有着不同区分概念。据了解，目前行业内普遍认为在杭州楼盘总建筑面积10万平方米以下，为小体量开发楼盘；总建筑面积10万－30万平方米左右属于中等规模楼盘；总建筑面积30万平方米以上为大型楼盘。

杭州1997年前开发的楼盘规模都较小，此后在城西开发热潮中，出现了由桂花城、南都德加、新金都城市花园等四个建筑面积超过10万平方米的楼盘。之后出现的大盘先期进入的是一块“生地”，在闲林、下沙、良渚等杭城近郊建的楼盘开发量都在30万平方米以上。

“从杭州近年来所推单宗土地面积看，土地规模趋紧。在市区内很难有大规模土地可供开发。从宏观调控大环境来讲，大地块供应的土地出让方式已经与市场实际和城市建设现状不相符，中小盘开发将是未来趋势。”攻略地产总经理祝军华认为。

去年10月，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。《通知》明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。对成片开发建设的土地，要统一规划，统一进行基础设施建设，分块供应，以增加土地供应的宗数，防止大面积圈占土地现象的发生。预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大。

对于“三年内需要开发建设完成”、“控制单宗土地规模”等土地新政，不少业内人士表示，这将意味着楼市大盘时代将成为历史，随之中小规模的楼盘逐渐增加。

一方面是供应单宗土地瘦身，另外是不断走高的土地价格，开发商也愿意拿小地块减少开发量和风险。“像杭州这样的城市，土地成本高，操作成本增加，‘小而精’发展模式应该会成为以后开发主流。”华鸿房产的营销经理范建波说。开发商拿小地块是考虑减少操作风险。土地价值日益上升，土地日渐紧俏，引得开发商加紧控制项目的空间。

另外，也有业内人士分析认为，在近几年开发大幅地块的劣势也有显现。比如土地单幅面积过大，使其转化为产品的周期拉长，削弱了土地供应调控市场供需的作用，也使企业的资金链承受较大压力。相比之下，小幅地块的出让可以把利用效率不高的地块，如破产企业厂房地、道路建设中留下的边角地等，通过拆迁、搬移等手段进行更合理的配置，使之更符合城市建设发展的需要。市区能够发挥的空间已经比较狭小，许多项目见缝插针，在拥挤的城区中寻找生存之地。小型楼盘虽然地块小，建筑面积总量小，但往往都是在市区的成熟地段，占据着不错的地理位置。比如，去年出让的“杭一棉”、“金松洗衣机厂”、“东南面粉厂”地块等规模并不大，却是寸土寸金。

此外，还有一些城区新兴的区域，生活交通配套逐渐完善，桥西、申花路、九堡等区块，已逐渐被购房者接受。“一般来说，小楼盘位于老市区的居多，有着老市区基础配套设施完善的天然优势。超大楼盘位于新区板块，配套设施暂未完善，在同等价格的情况下，购房者多会选择发展成熟的小楼盘。”天阳房产营销总监石焱介绍说。

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