“小店”塞不饱“大胃”王品牌旗舰店驻沪遇难题

在品牌旗舰店纷纷涌进入上海中心商业街的同时，市中心本已有限的店铺资源却无法满足它们的扩张需要。根据高力国际的预测，今年市中心五大商业圈——南京东路、南京西路、淮海路、徐家汇和陆家嘴的商铺平均空置率为4.3%。

等候老建筑改造

中心商业街店铺资源稀缺，一定程度上阻碍了各品牌旗舰店上海的开店计划。但是旧建筑的整旧修旧，又为这些品牌旗舰店进入上海创造了条件。

黄浦区规划局新近公布的《上海市黄浦区178街坊修建性详细规划公示》和《191街坊修建性详细规划公示》的规划中，都有老大楼被修旧如旧的内容。根据黄浦“十一五”商业规划，这些老大楼都将面临“腾龙换鸟”，可能引入品牌旗舰店。

此前，外滩大楼被奢侈品品牌整栋拿下的消息不绝于耳。

除此外，一些扩建、改建的商业项目，也被品牌旗舰店“盯梢”。前述由历峰集团获得的整栋商场，就是一栋正在改建中的商业用房，计划于今年竣工、营业。

也有一部分前期经营情况不理想的商业项目，在改造之后，也将成为品牌旗舰店的栖身之所。

刚刚宣布计划关店改造的金鹰国际购物中心，就被报道称，将引入GUCCI的旗舰店。而华狮广场重新装修后，则成为ZARA和Y by codes combine的旗舰店。除此外，包括陆家嘴国金中心、上海中心等在内的众多商业项目，也已被多家品牌看上，可能成为这些品牌的旗舰店所在。

硬件环境要求高

“品牌需要一个对外的展示面。”戴德梁行商铺部董事韦泽铭曾坦言，大部分品牌旗舰店并不以盈利为租赁目的，花高额租金开旗舰店的目的，主要是为了展示形象。

韦泽铭因此认为，店铺的外立面对旗舰店非常重要，因为它将展示品牌的整体形象。

“ESPRIT之所以一下子拿下5000平方米的店铺，目的就是把ESPRIT的品牌整体展现给消费者。”

在他看来，外立面不够宽阔或者有建筑物遮挡的商场都不适合开设品牌旗舰店，因为品牌无法完整地对外展示自身形象。

而据朱兆荣介绍，品牌旗舰店对商场的层高也有要求，层高不能过低。太低的层高，会让消费者产生压抑感，不适合塑造、展示品牌形象。

租金不高但稳定

引进品牌旗舰店，可以提升商场的整体形象，但却并不一定增加租金收入。

“首先，旗舰店的租赁面积大，单价自然要比小面积的店铺便宜。”朱兆荣分析，小面积店铺的单位营业额往往高于大的旗舰店，租金支付能力自然会高一些。相比之下，旗舰店的单位营业额要低，支付的租金自然不及小面积商铺。

与此同时，大型品牌旗舰店比租赁小面积商铺的公司要求更长的租赁合同期，往往会要求签订8-10年的租赁期，年租金涨幅也有限。

相比之下，租赁小面积店铺的品牌签订的租赁合同期限常常不足5年。合同租赁期满后，业主就会大幅调高租金。因此，从表面看，小面积店铺的租金收入，确实要高于旗舰店的租金收入。

“不过，业主是不是真能收到租金呢？”朱的话锋一转，指出很多小面积商铺经营者并不能持续提供租金，往往租赁不到半年时间，店铺就需要改换庭面，业主实际收到的租金并不多。

相比之下，品牌旗舰店的长期租金支付能力更强一些，因此实际租金收入可能更高。

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