邻居期待制约 群租：新"七十二家房客"的烦恼

期盼出台群租的管理条例

清雅苑的物业管理主任曾军告诉记者：虽然要求业主在5月1日前交纳行为良好保证金，否则不能办出入证，但是支持的业主寥寥无几，目前只有20多位业主交纳了费用，多数人持观望态度。物业公司最期待的是能有个法律条例，可以让自己的管理有个依据。

美达律师事务所的陈世福律师认为：“根据《民法通则》中相邻权的规定，业主完全可以民事主体资格对这种情况进行诉讼。”但陈世福表示，由于这种诉讼成本很大，很少有业主会做，往往都是与物业公司沟通，召开业主大会，制定业主公约来维护自己的权利，这也是一种私权的管理。

他说：“群租不是普通的居住行为，有强烈盈利性。作为业委会，可以在业主公约和物业管理委托合同中，对群租行为做一个特别决议，物业管理费加倍，甚至是三四倍，从经济角度上约束他。这个一旦写进合同，物业公司如果通过诉讼追讨，法院就一定会支持。”

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上海这样出招管群租

作为同样“群租”现象严重的城市上海，早在2007年8月，上海市房地局在《业主公约》、《业主临时公约》中就新增制约“群租”的新条款。这些新条款包括“不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租”“不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租”等等。

此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。

部分小区试点通过《业主公约》或者《业主临时公约》对租赁行为进行约定，已经取得了一定成效。例如浦东新区绿城小区通过在《业主临时公约》中对出租、转租行为进行规范，不仅帮助物业公司在“群租”诉讼中胜诉，更成功整治了三成“群租”客，而且没有发生一起治安事件。

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