产权酒店VS酒店公寓 投资回报率应理性看待

在目前CPI居高不下以及投资渠道日益狭窄的形势下，房地产市场尽管受“拐点论”的左右，但受人民币升值预期影响，不管是外资还是国内投资人士，已经开始重新审视房地产的投资价值。来自我爱我家资料显示，在奥运短租热的带动下，近期酒店式公寓和产权式酒店的投资市场倍受关注。

■  投资回报率最受关注

产权式酒店投资，是开发商将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度客房利润分红，并能获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特点，是既可居住，又可办公的物业。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

无论是投资酒店式公寓还是产权式酒店，投资回报率的多少是众多投资人士最为关心的问题。

投资产权式酒店，它面临的最大风险就是开发商是否诚信。

由于开发商提供诱人的包租服务和每年的固定百分比的投资率，再加上它会提供业主一定时间的免费入住权，这对异地投资置业的人士而言，无疑会具有很强的吸引力。但由于产权式酒店是一种新兴投资项目，由于知名的开发商一般都非常注重企业的形象，所以他们需要对产权式酒店进行长期的投入，这在时间上存在一定的风险。如果选择一般的开发商，它必然潜藏着更大的投资风险，所以投资者一定要经过慎重考虑后，再决定是否要选择投资。

■  面对投资回报率应该理性

此外，投资产权式酒店应该理性对待投资回报率。以租金收益计算投资回报率，从目前国外市场的产权式酒店的投资回报率来看，它一般在6%~8%。但就目前中国市场来看，它一般低于国外的标准，也就控制在4%~6%。再加上受空置期以及同级酒店打折促销和物业管理、取暖、水电、上网、有线电视费等隐性成本等因素的影响，实际回报率可能还要更低一些。所以在投资产权式酒店时，投资人士一定不要被开发商所打的高回报率的“旗号”左右，一定要对各种机制进行有效的分析，理性对待投资产权式酒店。

投资酒店式公寓，相对投资产权式酒店而言，它的投入资金要相对低一些。酒店式公寓既有星级酒店的服务功能，也有星级酒店的管理模式，它是星级酒店的进化体，所以综合性方面很强。从目前市场的投资形势来看，投资酒店式公寓更容易得到快速的投资回报，以租金收益计算投资回报率，目前酒店式公寓的投资回报率大概在5%-7%左右。

我爱我家认为，目前北京投资酒店式公寓市场前景仍被看好。随着中国加入WTO，越来越多的外资企业相继入驻北京，很多外籍人士一般都会选择酒店式公寓作为来京工作的第一居所。这是因为与其他同类住宅产品相比，酒店式公寓能提供类似于酒店的软件服务和配套设施，为追求品质生活的各种商业人士提供了第一选择。据了解，北京很多酒店式公寓在2007年年底就已经开始全面预定，平均每天的租金在1000—3000元左右。

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