房价难言已经见底 房贷促销无效博奕仍在继续

难以判断，经过“五一”小黄金周一役，广州楼市是否已经全面回暖。可以肯定的是，市场告诉我们，哪里的楼价降幅大，哪里就有人气，哪里的楼价性价比高，哪里就有成交。早在今年3、4月份，广州地产行业内就有一个比较统一的观点，今年楼市能否走稳，是继续下探还是止跌回暖?将在“五一”之后有个比较明晰的轮廓。备受关注的“小黄金周”终于如约而至，楼市表现却不尽人意。

一线的踩盘显示，广州楼市的人流人气达到了近半年来的最高峰，但是伴随而来的，却是成交的依然不景气。“五一”楼市“旺丁不旺财”已成定论，市场反馈也充分显示，降幅决定人气，价格决定成交。这边厢，发展商信誓旦旦“楼价已经到底，不会再低”，那边厢，消费者依然“将信将疑，捂紧口袋”继续观望。房地产市场博弈仍在继续。

降幅决定人气

不少楼盘“五一”当天都保持着数百人至上千人的客流量，用销售人员的话说：“到处都是人。”中原地产项目部总经理黄韬介绍，“五一”期间，楼盘的客流量比平时周末要增加50%左右，多的达到80%，比起今年第一个小黄金周———清明，也增加了不少。光大地产副总经理陈洪志则用“近7、8个月来广州楼市的人气最高潮”来形容自己的“五一”感受。知名房地产专家韩世同则强调，相对于前几个月楼市，“五一”人气的确是有所回升；但与以往的“五一”黄金周相比，则是不可同日而语，无论人气还是成交都没得比。

“五一”期间，在看楼车最集中的宏城广场可以清楚的看出楼盘看楼客人流量的端倪。碧桂园凤凰城、恒大御景半岛、时代糖果、翡翠绿洲等一些折扣优惠较多降幅较大的楼盘的看楼车基本坐满，其他货量较少或折扣优惠不大的楼盘看楼车载客量则明显稀少。

在高价楼盘最集中的珠江新城板块，除推出大批优惠单位的裕富公寓人流较多外，其他几个楼盘的销售部均未见人潮。

相比之下，广州老城区的楼盘客流则显著增加。海珠区宝岗大道新盘可逸豪苑5月1日开放样板房，看楼的市民队伍排到了售楼部外的路边，现场保安不到下午5时便要求人们停止排队等第二天再来。而同样是新开楼盘的光大·水岸榕城，凭藉其较低价格的优势，在“五一”期间可谓一枝独秀。“五一”期间连续三天入场客流都超过600人，短短四天累计销售金额就超过2亿元。

在华南板块，位于番禺客运站盘的新盘尚东尚筑以5900元/平方米起的均价，吸引了大量的市场人流。“五一”推售200套单位，售楼部现场场面热闹，有5000余人到场。据销售人员介绍，有买家甚至在4月30日开始陆续前来排队，到5月1日早上8：30排队人数超过300人。甚至并未开盘，只是对外开放样板房的奥园·果岭壹号“五一”期间来访人数也近万人。

价格决定成交

在采访中，不少发展商都向记者强调，“埋头做产品的时候又到了，要想让买家出手，好产品是基础”。但是在关注产品质量的同时，消费者对楼价的敏感度依然保持。让利多的楼盘，价格调整到位的楼盘，成交量才能上来。

“五一”前夕，广州各大楼盘纷纷推出优惠促销活动，折扣优惠在5%—30%之间，促销力度堪称前所未有，部分楼盘新货单位已经接近2年前的价位。“五一”期间，商家展开新一轮的调价策略，多数楼盘在这个小黄金周的促销价，比4月份类似产品的价格还要低。促销力度大，成交自然火爆。在某种程度上，“五一”黄金周的成交取决于发展商让利的多少。例如云山诗意“竹风居”，打出“6888元/平方米起”的价格，尽管是毛坯价，但和前期带装修8000多元/平方米的价格相比依然抢人眼球，方圆方面报称，“五一”当天销售量就达九成，买家包括不少公务员和商务人士。其他如恒大御景半岛、岭南雅苑等楼盘推出的洋房单位也受到市场欢迎，“五一”当天成交量都在30套以上。

尽管不少楼盘在“五一”有了一定的成交量回升，但这并不说明广州楼市已经回暖。中原地产黄韬认为，尽管“五一”客流量增加了50%左右，但实际成交量只比平时增加了10%-15%，两者没有形成正比关系。“特价房受市民热捧，但是其他房源依然是看多买少。”一位海珠区的操盘手告诉记者。

业内人士认为，今年二至四季度还将有超过6万套新货面市，黄韬表示，如果整体成交量不能回升，促销风将会一直持续。尽管市场事实一再的告诉开发商，要想回暖，让利回调价格势在必行。但是不少发展商却都公开表示，价格的调整已经基本到位，即使不在“底端”，也已经在“底部”了，但是消费者依然“将信将疑，捂紧口袋”继续观望的态度也表明，消费者的心理价位还并未到达。看来买卖双方博弈之剑，依然高悬楼市之顶。

发展商声称已见底　消费者选择再观望

因为楼盘价格的不断调低，前段时间，深圳发展商提出了补偿业主房价差额的一种做法。不久，利海集团也勇敢站了出来，在广州第一家主动提出：“同等单位价格若回落，差价全数返还”计划。位于花都的大运家园则更为直接，提出了“三年的保值计划”，也就是购买了大运家园的业主可要求发展商在2011-2012年按成交价格回购等等。

相对与赤裸裸的降价，这一系列的降价补偿显得含蓄而有底气。在业内外揣测其做秀的成分同时，也向消费者坚定的透露出一个信息：现在的价格已经是发展商认为的底线了，降价已经没有可能。

其实持这一观点的并不在少数，光大地产副总经理陈洪志就对记者直言，目前其正在发售的光大·水岸榕城就性价比来说，已经是价格的底部了。日前，万科董事长王石也公开宣称：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

种种迹象和言论似乎在表明，发展商已经认为市场价格到底的“心声”。然而，不少消费者却不买帐，仍在持币观望。中海地产某负责人也对记者坦言，如何扭转消费者依然看跌的心态是目前的关键。有发展商高管甚至用“病态”来形容买家心态，他形容，现在的不少买家，不管市场真跌假跌，非得跌了才愿意出手。

看来，关于是否是房价底线的试探还在继续。发展商与消费者的博弈也在继续。

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