翻出普陀“退地”的前尘往事 原为国美华东区总部

在这个非常时期，上海退地的消息不胫而走。

上海普陀长风生态商务区一块还没入市就备受关注的地块，如今又成了热点话题。最近，“开发商因自身原因放弃地块”的消息在坊间传播开来。尽管尚未得到土地出让方和受让方的直接回应，但有不愿具名的开发商表示，长风生态商务区4号东南地块“实际上”已经“以某种方式”退了。这意味着取得地块的开发商——上海志成企业发展有限公司将付出3000万竞买保证金的损失，约占11.04亿元总地价款的3%。

然而，前述开发商认为，即便赔了3000万元保证金，如果按照目前的地价市值来计算，或许仍不失为一个次优选择。“假如该地块重新上市，市场价可能只有前一次成交价的2/3，大约七八亿。这就意味着这块地原封不动地放了几个月，缩水了三四个亿，如果选择开发就平白多出了这么多成本。再说他拿下地时，光楼面地价就是1.65万元/平方米左右，而周边一个可供参考的项目平均售价2万元/平方米，差价才3500元，而这家公司也不是那些动辄带动周边楼价上涨的大牌开发商，利润空间变数太大。”

翻出这块去年的“普陀地王”的前尘往事，也许会对围绕地块发生的种种戏剧性的波折有更深的认识。

长风生态商务区是上海近年重点推出的新兴开发区域之一。在2005年，新加坡国浩地产、北京天鸿地产分别以3450元/平方米、1520元/平方米的楼面地价拿下了长风生态商务区1号地块和2号地块。当时，某中介机构对该地块的评价是这样的：“区内没有一幢中高档写字楼，而支撑CBD发展的第三产业在普陀刚刚起步……就目前整体环境而言，存在交通相对不便、居住环境相对脏乱等情况，因此地价相对较低。”

但在2006年以后，上海房地产市场重新走回到了高速发展的轨道，到了2007年年中，更是达到了新一轮的巅峰。新盘价格动辄一月数调，土地价格屡创新高，比2006年的成交地价翻了一倍多。

长风生态商务区4号东南地块的竞拍，正是发生在上海房价愈演愈烈的2007年9月。该地块早在进入正式竞买手续以前，就已被国美集团麾下的鹏润地产相中，国美集团希望将该地块建设成为国美电器未来的华东地区总部。在2007年5月底，国美与长风生态商务区正式签订了这一合作协议，其中也约定了“按照国家和上海市有关程序规定，规范操作，搞好土地出让和项目开发”。

在未进入现场竞买程序之前，挂牌竞买的一度也只有鹏润地产一家，挂牌价3.15亿元。但在现场竞卖中，上海志成企业发展有限公司却一路追击，硬是以接近底价3.14亿元近四倍的价格——11.04亿元，从鹏润地产、绿地集团等房地产巨头的嘴边抢到了土地，并以1.65万元/平方米的楼面地价成为当年的“普陀地王”。而在此前，这家开发商在上海仅有的开发经验是松江的一个住宅项目。

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