投资商业地产就是投资一项商业计划

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经营是决定商业地产价值取向的根本。无论位置多偏僻，只要经营定位有针对性和吸引人气的能力，总是有办法将商铺盘活，做出人气，慢慢成为热闹的商业街。二十年前的徐家汇，十五年前的陆家嘴，都是偏僻之地，政府的有效经营，使这些荒僻地段，因此而崛起。所以决定商业地产价值的永远不是地段，而是经营。

既然经营是决定商业地产价值的关键，那么投资商业地产也就变成了一个证券投资的活，从某种意义上说，投资商业地产和投资一些未上市企业的股权私募，并没有本质上的不同，都要有一个明确的经营方案，明确的价值投资规划，以及经营团队实际能力的考验。

什么样的经营计划，能保证项目的投资成功？这个问题没有答案。因为不同项目的位置不一样，人口密度不同，交通条件也不一样。所以，经营管理定位并不相同，实施的经营管理方案不同，对经营管理团队要求也不同。

这么说吧，司徒文聪经营正大广场很成功。他可能很擅长经营销品茂、大型的主题百货等商业物业，但未必精通经营专业市场、特色商业街或者社区商铺。

同样，不同项目的经营管理规划方向也是不能套用的。比如有些近郊商铺，因为人口高度稠密，可以发展大型的社区商业；但有些商铺，则处于人口导入期，靠现有的人流量，估计商铺成熟的周期会很长；又或者商铺的体量过大，目前的区域人口根本“塞不饱”这些店铺。

这时候就需要周边“借人”，扩大项目的辐射范围。制订特色化的经营方案，用一些优惠政策招徕特色的品牌企业加盟；大搞促销活动，利用交通的便捷程度，大批地派出免费班车将周边的人流量尽可能吸引。使本来低迷的人流量和消费力有明显的上升。

这样在经历了一段时间的引客和留客的举措后，商铺的人气会慢慢变旺，生意也就自然红火，冷铺也就成为热铺，商铺的等级也就自然提高了。

商铺如此，写字楼也是如此。只是区别于商铺的经营计划是由开发商或者经营管理公司制订，写字楼的“经营计划”更多由政府部门制订，包括区域的经济规模、主导产业、产业链、大公司数目等，这些决定了企业在本区域的发展空间，更决定了大量公司大面积租赁写字楼的必要性，这才是写字楼未来升值的关键。

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