老旧小房发出3种疲态信号 抗跌性就是差一些

老旧小二手房再次遭受重创。据裕兴不动产高新店反应，新出台的杭州市住房公积金政策对杭州主城区上世纪80年代的老小房价格影响较大，一些老旧小房价每平方米下调500元左右。

老旧小二手房一直被银行视为限贷的首要对象。可是由于在单价、总价方面的自然优势，去年底这些房子依旧吃香。不过，随着近期市场逐渐由火爆转向平稳，这类房子发出的3种疲态信号值得关注。

疲态信号1

近半年次新房还在涨，老旧小房不涨了

去年杭州楼市一片大好，房价也是一路上涨，很多老房子也在去年水涨船高，如上世纪八十年代的翠苑小区的房子从8000元/平方米涨到了12000元/平方米左右，上世纪八十年代初的仓基新村的房子从7000元/平方米涨到了11000元/平方米。不过到了今年，随着房价普涨势头不再，不同类型房子的走势也已经出现分化。

如中高端的次新房小区价格依然呈平稳上涨态势。春江花月去年底成交价一般在2万元/平方米左右，而现在已超过22000元/平方米，运河边的深蓝广场去年年底成交价还在3万元/平方米以下，现在已经上涨到了35000元/平方米左右。

而老旧小房子的价格却没涨。翠苑小区价格基本还是维持在老价格，德胜的房子还是在11000~12000元/平方米左右。大多数老房子的价格基本与年前持平。我爱我家翠苑店店经理黄岽介绍说：“虽然不少初次置业者对于这类房子还比较喜欢，但是由于年后信贷政策一直都比较紧，这类老房子的行情还是受到了一些影响。”

专家认为，老旧房子由于建筑年代比较早，因此房子在建筑品质、户型结构方面往往不会非常合理，因此随着时间的推移，老房子的升值空间可能会越来越有限。特别在信贷比较紧张的情况下，近段时间老房子价格上涨的可能性不大。

疲态信号2

老旧小房子换手加快

“怎么1990年建造的房子还有营业税？”购房者张先生有点纳闷。他原本以为这些房子造好都将近20年了，早应该没有营业税了，不过看了几套差不多年代的房子之后，其中一半竟然都有营业税。

对此，我爱我家和睦店店经理丁文涛见怪不怪：“这些房子大都是房东几经转手的。”丁文涛说，很多老旧小二手房的房东“任职”时间短的可能只有三四年。

吴女士6年前买了保俶路小学的一套学区二手房，上世纪80年代的房子，一梯三户，60多平方米，采光通风都不佳。当初买这套房子，主要是为了女儿上小学，自己也就牺牲了居住质量。可是，如今女儿刚小学毕业，吴女士就把这套房子卖了。她说，虽说是学区房，但老房子越老越不值钱，留在手里没啥大意思。

常规意义上，换手加快是成交活跃的表现。但据我爱我家市场研究中心的统计，老旧小房5月份的供求比为1∶1.2，而整个二手楼市5月份的供求比为1∶1.42，因此，换手加快更大意义上代表的是“卖盘踊跃”。

疲态信号3

户型走破的房子降价多

新出台的杭州市住房公积金贷款政策对二手房房龄要求更为苟刻：可享受七成贷款额度的二手房必须为房屋建成年份2000年(含)之后的二手房，相比原先的1995年界限又有延后。而且，个人可贷额度由50万元下降到30万元，也使一些1988年前的老旧小房将由此产生首付缺口，这对房东的压力也比较大。

随着市场的变化，部分硬件上存在不足的老旧小房已经在价格方面出现松动。其中户型走破的房子首当其冲。如最近市场成交的一套朝晖二区的房子，两室无厅，厨卫走破，成交价格只有10000元/平方米多一点，比去年行情最好时的价格大约低了1000多元/平方米。

在行情好的时候，由于市场供需紧张，购房者热情高涨，一些结构不合理的房子的价格往往也会被市场抬上去，等到市场平稳下来，这些房子的价格自然要回归理性。

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