老旧学区房买下容易脱手难 学区房想买不容易

学区房需求一向被认为是刚性需求中最急迫执着的一部分，即使在今年二手房成交价有所松动的情况下，学区房的成交价格仍十分坚挺。

杭州的城西文教区因为聚集了学军小学、文三街小学、文一街小学等名校而成为杭州学区房的主阵地。可是，记者近日到文教区看了一批房子却发现，虽然文教区房源的挂价纪录一再被刷新，虽然其确实拥有就近入学的绝对优势，但房子的自身缺陷已很难让人下决心购买。

目前，杭州的学区房主要由三类房子构成：一是上世纪80年代的老小房；二是以崇文公寓、中大文锦苑为代表的一批品质相对不错的小区；三是以求是村、惠宜村为代表的一些地处西湖风景区旁的学区房。但不管是哪类学区房，购买起来都存在较大的风险。

风险1：名校边老房，未来脱手不太容易 

近几年，为了能让孩子读名校，花上百万元购买一套学区边的老房子，已经成为许多杭州家长的选择。
以采荷区块为例，采荷一小附近住宅区有：采荷一区、芙蓉社区、双菱小区、双菱新村、人民社区、采荷紫藕、采荷二区、凯旋新村、采荷玉荷、采荷红菱、采荷洁莲、采荷金谷等。采荷二小附近住宅区有：商教苑、清泰小区、凯旋苑、采荷青莼、采荷东区、采荷路、青荷苑、夕照新村等。这些房源中绝大多数为1990年以前的老房子，其中尤以1985年、1988年、1989年建造的房源最常见。

据统计，2008年上半年，这一带的学区房成交最为活跃，约成交190余套，其中1990年以前的老房子约占70%左右，成交单价集中在12000~13000元/平方米，户型集中在40~60平方米。

这种老房子结构户型存在不少缺点，并不适合三口之家居住。很多家庭买这类房子主要冲着总价低，只求子女求学期间暂时过渡一下。小孩毕业后，学区房的利用价值也就完了，一般会尽快转手。很多人认为，买套学区房，哪怕是又老又破也没关系，把户口迁入，等孩子顺利入学后再将房子卖掉，既不用欠人情又没有任何经济损失就解决了一件家庭大事，是一件两全其美的好事。

但实际上，这种想法不一定可行。目前杭州市公办小学一直沿用“住户一致，就近入学”的招生原则，简单地说，也就是户口、实际居住地、房产证一致。目前最多的一类情况是虽然户口、房产证一致，但实际不居住在那里，一旦发现这样的情况学校均可以拒收。因此不少名校都会提前一年甚至两年对学区的孩子进行摸底，一般入学前几个月迁入的学生都会被拒收。而且学生在校期间，学校还会不定期进行家访，以核实居住情况。这就意味着，一旦为孩子读书买了学区房，就必须居住6~7年。

同时，这批老房子未来能否顺利出手也成为一个疑问。从国家宏观调控的政策来看，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险已经成为风向，近期杭州公积金贷款政策中将贷款房子的年限界定在了2000年以后，也就是说老房子贷款会愈来愈难。而六七年后这些老学区房的房龄将达到25~30年，将面临更为严厉的限贷政策。这些原本价格不菲的老学区房很有可能遇到滞销的局面，能否顺利脱手将成为业主们面临的主要问题。

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