建筑规划专家饶及人:国际商业地产规划发展趋势

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原美国纽约规划局局长，建筑规划与经济开发专家饶及人先生：

发言实录：

各位嘉宾大家下午好！

上有天堂、下有苏杭，西湖是全世界家喻户晓的一个区，刚才郑书记讲了西湖区现在打造成中国城市最漂亮的区域。但是区域打造不光是住宅，不光是人气，还有商贸，所以我觉得今天在建工集团的主办之下，我给大家准备了个报告，“国际商业地产规划发展趋势”。

第一、在中国做商业房地产，如果你想很快的获得投资回报，那你不应该从事商业房地产开发，因此商业房地产开发需要好的管理，对开发项目必须持着长期经营的态度，才能细水长流。我们集团是从事规划设计、资金直投与国际基金引入三块。

先讲商业化必须跟大家介绍CBD，这是中国每个人都知道，但是不太清楚它到底什么意思。商业地产跟购物中心跟CBD的发展有非常密切的关系，过会儿我会把商业地产的发展、商业房地产的分类、商业房地产的阶段、商业发展的规划定位、商业发展规划考虑的因素、目前中国商业房地产所存在的主要问题，中国商业房地产发展趋势判断、以及顺应商业房地产发展趋势的手段还有欧美商业房地产发展的趋势、中国近年来购物中心的特点、交通布局对于选址的影响、以及中国、日本、美国、英国、德国案例分析，最后是个结论。

商业房地产最怕定错位，同时商业房地产最怕一厢情愿，一旦商业房地产的定位错位，它在建好了后布点吸引不到客源，同时它将浪费大量的城市资源，同时也会破坏大量的城市生态，影响老百姓大量的生活质量。做商业房地产必须有长期持有的打算，因此开发之前必须先策划、先招商，最后才着手设计，最后才建设。

我们要知道，商业的演变也是不一样的，我们刚开始是用杂货商店到超市到社区购物街，到百货公司到城市便利店、步行街、郊区购物中心、名牌的清仓购物中心到区域街的购物中心之间，是慢慢的演变过来的，而且它不能是跳跃式的发展，必须有前面的基础才逐步的有购物中心。美国的购物中心是以百货公司为锚店。一个成功的开发项目寨美国跟中国的做法是完全不一样的，在美国就是“三个L”（地点），而在中国是地点、政策，三是当地领导层的支持。所以这是完全不一样的。

我们要知道，2007年全球租金最昂贵的地段依次是纽约第五大道、香港铜锣湾、东京的银座、巴黎香榭里舍大道和伦敦新邦德街。曼哈顿的第五大道是全世界最贵的商业房地产。我来中国一直在提倡要利用重大的市政建设，例如购物中心等项目，在选址上寻找“穴位”，加强人流、车流等开发。

现在目前的购物中心大部分是由外国设计师做，这里面有不同的经验，外国设计师在西方的训练跟中国是不一样，他能够全面的分析问题，而且业主也比较喜欢西方设计师处理矛盾的方式。国外的设计师在中国从业的弱点也是不太了解处理中国政治微妙的关系，而且目前的中国社会经济改变会影响到城市的规划。

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