业界：境外投资机构深度"围猎"中国房地产市场

日前，由德国LTK设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构洲联集团正式亮相。此次重组被业界认为，尽管中国楼市正处于调整期，但境外投资机构对中国房地产市场的介入却越来越深。在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始转移到开发和设计等相关领域。

中国城市规划协会副秘书长赵云伟在接受记者采访时表示，新成立的洲联集团采取了一种类似于“大学院校合并”的操作模式，在增强综合实力的同时提升了六个企业各自的品牌影响力。五合国际建筑设计集团刘力表示，近期，洲联集团这一品牌将在高科技、生态住宅、园区等方面使用。目前，公司正在与德国一机构进行洽谈，计划参与一个大规模的可持续发展项目。

在业内看来，从小心试水到积极进军再到调整战略，外资在我国房地产市场的投资步伐也经历了一个循序渐进的过程。来自清华大学房地产研究所的报告显示，进入新世纪后，由于我国经济的稳定快速发展和市场透明度的增加，房地产市场出现大量投资机会，吸引外资再一次大规模进入。尽管目前参与我国房地产行业的外资在市场内所占比重不高，但是增长速度很快，并且投资范围逐步扩大。

从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资房地产领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。早期的房地产企业主要从事房地产的直接投资业务，而近年来的海外机构投资者已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。从投资地域上来看，外资逐步从北京、上海、深圳等一线城市逐渐向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。随着一线城市优质商业物业资源的下降，大量外资逐渐开始向二级城市渗透。

“外资进入我国房地产市场的主要原因是看重这个新兴市场具备的投资吸引力。”上海五合智库总经理邹毅这样概括近年来外资加速进入我国房地产市场的原因。他认为，我国房地产市场具备良好的市场环境和丰富的投资机会，并且这个市场还有潜力改善投资者原有投资组合，能够满足投资者市场扩张的策略需要。同时，随着政策环境的改善和市场成熟度的增加，我国房地产投资的风险也逐渐清晰可控。

邹毅表示，我国房地产市场引入国外同行的全方位竞争，这为物业产品带来了新的规划设计、营运战略等国外先进技术和理论，相关的建筑业、服务业水平也得到提高，市场向着规模经营和专业化方向发展，所以外资进入的积极作用不可否认。但邹毅同时认为，不能忽视外资进入可能带来的消极作用，还是有必要严密监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警和防范，防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

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