东方楼市：2009杭州楼市形势分析

2008年杭州楼市在土地市场遇冷，投资和投机客淡出市场，二三级市场持续低迷然后在年末放量反弹，房市回暖了吗？这种成交量能否持续？2009年的杭州的房价走势如何?

（一）如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。

IMF主席预测明年中国GDP的增长甚至可能低至5-6%，几乎是2007年的一半，世界银行预测为7.5%，也有一些机构或学者认为将会在8%左右，虽然各方预测的下滑幅度不同，但都比前几年有较大幅的滑落。结合目前中国政府的救市力度，从侧面反映出目前中国的经济形势确实不容乐观，11月份中国的出口7年以来同比首次出现负增长，为-2.2%，未来可能还将恶化。

基于目前严峻的经济形势，政府通过了4万亿的经济刺激计划，力保明年经济增长在8%左右，但是保增长并不等同于保就业、保企业利润。随着企业效益的下降，人们的消费能力和购买力也会相应的下降，而中产阶层的消费对于国家的经济异常重要，但是由于中国很不健全的社会保障体系以及国民有高储蓄的传统，再加上对未来经济形势不确定的预期，刺激他们消费变得越发困难。

所以，如果明年的经济出现继续下滑的势头，政府有可能会进一步出台政策刺激内需，而房地产行业是拉动投资和需求的重要支柱行业，因此明年政府可能还会进一步出台政策刺激楼市的稳定发展。比如，随着CPI指数下滑，目前我国已经进入了利率下降通道，2009年可能还会有3-4次降息，而如果2009年楼市还没有什么大的起色，政府还可能进一步降低交易税，继续放宽2套房贷、增加信贷额度等，以刺激经济的发展。而针对开发商资金紧张的境况，政府除了呼吁开发商合理定价以外，还会适当的放宽有实力的开发企业的融资条件，帮助房地产企业度过难关。

（二）由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。

从土地供应来看，2008年土地市场成交低迷，1-12月份仅土地成交额只有2007年三分之一。一方面源于开发商的资金紧张，另一方面源于是对未来市场的悲观预期，这两个因素依然会作用于2009年的房地产市场。据悉，绿城等将在2009年缩减开工面积，虽说是对企业和市场进行研判的基础上做出的决定，但是对于市场和行业的信心也是重大的打击。2009年如果杭州楼市没有回暖，成交量依然较低迷，那么供大于求的矛盾会进一步加剧，这对于开发企业拿地的信心将造成猛烈冲击。但是，一旦房市2009年有所企稳，部分有实力的开发商可能会重新开始储备土地，进行抄底。

（三）明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方米。

截止12月底，杭州商品房的可售面积为500万多平方米，达到5万多套。2009年，杭州市年度计划经济适用房100万平方米。按照杭州市政府的计划和思路，保障性住房的主体是公共租赁住房的建设，经济适用房的体量很大，而且对面向的群体放宽限制，对商品房市场有很大冲击。

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