[摘要] 从已经开盘的楼盘销售情况看，成绩远不如调控前，绝大多数楼盘的预定率只有30-50%。但有业内人士透露，即便是这样的成绩，都有可能是开发商做过“技术处理”的，为了让销售成绩不至于太难看，大家开盘可谓煞费苦心。
在国家出台调控楼市的新政后，几乎停摆的杭州楼市终于在上半年的最后一个月迎来了一拨集中开盘潮，超过10个楼盘选择在6月开盘，其中包括蓝色钱江、保利东湾、金地自在城、世茂江滨花园等老盘，也有罗兰春天、相江公寓等首次亮相的新盘。
从已经开盘的楼盘销售情况看，成绩远不如调控前，绝大多数楼盘的预定率只有30-50%。但有业内人士透露，即便是这样的成绩，都有可能是开发商做过“技术处理”的，为了让销售成绩不至于太难看，大家开盘可谓煞费苦心。
招数一：降低开盘总量，提高预定率
6月20日，余杭的美地兰庭开盘，开发商当日给出的官方数字是：预定率30%，这对于一个地段没有优势的中低端楼盘而言，算是一个差强人意的成绩。但在仔细研究一下，这次美地兰庭推出的二期房源总共才44套，所谓的30%，换算成实际套数，也不过14套。
像美地兰庭这样“少量多推”做高销售率的推盘方式在杭州楼市中并不少见，去年杭州就有不少楼盘为创造高销售率，每次申请预售证预售总面积都只有一两万平方米。“如果销售数字很‘难看’，那对以后的销售会不利，所以用少量多推来人为制造热销形势，购房者往往会被开发商的这种烟雾弹所迷惑。”一业内人士道出了实情。
而事实上，这种做法并不合规矩。据了解，2007年11月杭州市在一份《关于申报商品房预售计划的通知》中已经明确规定：一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上，总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进行申报。时至今日，很多开发商为追求销售成绩已将这一政策抛诸脑后。
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招数二：用内部预约充数，做高销售成绩
看看各开发商在媒体上发布的数据，大多是开盘当天的一个预定率，而预定并非成交，最后这个楼盘是不是真的好卖，还是得看成交量，可惜因为预定转成交大多需要一段时间，所以往往被人忽略。
但也有人较真儿，把楼盘从开盘后一路以来的数据仔细做个分析，奇怪的事情发生了：怎么可售房源越卖越多？天已经被定走了一半，怎么过了几天还剩下六七成没卖掉？开发商淡定地给出解释：有部分预定的购房者退房了。因为没有进入成交阶段，谁也不知道这些退房的预定者到底是谁，但个别知道内情的业内人士可能会隐约透露，这些人与房地产公司有怎样的密切关系。
其实，在很多楼盘开盘前，开发商都会进行一个内部预约，这多少已经成了行内不成文的规定，让一些开发商的关系户或者内部人员先行选房、认购。在房子好卖的时候，这多数成为开发商“卖人情”的手段；而在市场低迷的时候，这也成为开发商做高销售成绩的办法之一。
招数三：明折暗扣，让房价看上去依然坚挺
在国家调控政策出台后，很多人盼望着房价能够下跌，但杭州市场上至今为止没有出现像2008年那样8折、8.5折的折扣幅度，大部分停留在9.6折、9.8折，再看看楼盘单价，依然坚挺，并没有下跌的迹象，这多少让购房者失望。
“其实，动不动就打折、降价，这不是杭州楼市的作风。但这并不表示开发商不会随行就市，在市场不太好的情况下，还是会选择‘体面’的方式让利，现在有些楼盘暗折暗扣后的价格已经有8字头折扣的效果了。”一位业内人士透露说。
而最近开盘的下沙沿江板块世茂江滨花园就已经体现了价格的松动。根据记者调查，20日开盘的世茂江滨花园精装修房源单价为16500-17000元/平方米，毛坯房源单价为14500-15000元/平方米。光看这个价格，并不比该楼盘今年1月份推盘的开盘价便宜，但当天预定的客户可享9.7折，一次性付款还将在此基础上再享受9折优惠，折算后价格可达到8.7折，这不得不算是目前市面上一个较大的折扣了。
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