[摘要] 自从“新国十条”颁布后，房地产宏观调控已经取得了阶段性的成果，房价开始松动。根据国家统计局《2010年上半年房地产市场运行情况》的数据，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11．4％，涨幅比5月份缩小1．0个百分点；环比下降0．1％
自从“新国十条”颁布后，房地产宏观调控已经取得了阶段性的成果，房价开始松动。根据国家统计局《2010年上半年房地产市场运行情况》的数据，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11．4％，涨幅比5月份缩小1．0个百分点；环比下降0．1％，5月份上涨0．2％。对房地产宏观调控有必要加以总结，并辨明行政手段的作用。
一、本轮房地产宏观调控的调控手段
我国房地产全面市场化至今不过十来年，在基础制度建设不健全的基础上进行的房地产宏观调控无疑都是以试错的方式进行。反复性试错提供了各类政策工具的实验场，使得我们逐渐了解了各类政策工具的效果。房地产宏观调控难见成效原因在于无差异对待各类房地产需求，但前年和今年的房地产宏观调控都准确地区分了消费性需求和投资投机型需求。2008年调控用第二套房贷政策抑制投机性需求。2010年4月出台的“新国十条”其重点也在于抑制房地产投资投机需求，把第二套房首付提高到50％，利率提高到同期利率的1．1倍，有些房价高涨的热点地区则停止第三套房贷。而且调控方式更加，更加注意保护基本的刚性需求，譬如对90平方米以下首次购房仍按20％的首付执行。
以前若干次房地产宏观调控也曾试图抑制投机性需求，但是未能达到预期的目的。譬如增加交易税，都被转嫁到购房者手中，反而催涨了房价。提高利率，加重了刚性购房者的负担，也没有抑制住投机性需求，因为投机性需求的大小并非取决于获得该房产的成本大小，而在于短期内获利的大小。土地增值税，并非按累计征税，而是按土地价款的1％预征预缴，失去了抑制土地投机的意义。
笔者认为，当前差别化调控手段的运用，效果可以期待；而且不会造成对刚性需求的误伤。
值得注意的是：，不要把行政手段视为禁区，适当运用行政手段能达到事半功倍的效果。我国当前的城市化正处于加速期，城市密度普遍高于西方国家，加之基尼系数处于世界前列，收入差距过大，而且缺乏合适的投资渠道，这一切都成为了滋养投机性住房需求的土壤。投机性住房需求不仅包括本地对住房的过度需求，而且包括了外地对本地的住房需求。这次宏观调控准确地打击了本地和外地的投机性需求。对外地人购房需要提供一年以上的纳税和社保证明，是对外地投机性购房进行的打击，热点地区对本地的第三套住房停贷是对本地投机性购房的打击。第二，别把经济手段误读为行政手段。我国某些学者把停贷看作了行政手段，笔者认为并非是行政手段，它不是禁止交易，而是表示政府和银行不支持过度消费。如政府规定不允许购买第三套住房或者对购置多套房或大批量住房的炒房团和个人，暂停销售甚至判刑，这些都属于行政手段。正是因为停贷并非行政手段，“新国十条”仍然无法抑制那些有雄厚资金背景的一次性付款的投机性购房，第二套房贷(包括第三套)的作用仅仅遏制了利用银行资金炒房的投机性需求。
“新国十条”将第二套房贷提高50％并且部分房价上涨过快的地区第三套停贷，只是更严厉的经济措施而已。在一定时期内限定购房套数则属于行政手段。更严厉的经济手段和一定的行政手段叠加，遏制了房价上涨的趋势。
二、房地产宏观调控政策的常态化、制度化
四大因素决定我国必须把本轮房地产宏观调控抑制投机性需求的经验以制度化的形式固定下来。其一，城市化。诺瑟姆曲线告诉我们，当城市人口超过30％，城市化处于加速阶段。目前我国城市化已经超过45％，正处于加速期。1997年以前，城市人口年均增量在1000万人左右，但是1997年和1998年，国家先后放开了小城镇和城市的“投资移民”、“技术移民”和“家属移民”，城市人口增量猛增至年均2150万人的水平，这都属于住房刚性需求的新增部分。其二，居住密度大。我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12％，约15万平方公里，人地矛盾突出问题十分严重。目前，我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾最为突出的日本相当。到2030年人口高峰时，按16亿人口计算，人均平地面积将下降到 720平方米，约为日本同期的90％。人口密度高于世界主要大城市，其结果必然是住房紧张，很容易引起投资性需求的大量入市。其三，收入差距大。众所周知，我国目前的基尼系数已经位于世界前列，如果放任富裕阶层随意购房，很容易“以货币投票”形式占有更多的住房资源，使本来稀缺的住房资源更加稀缺。其四，缺乏合适投资渠道。我国房地产虚拟金融市场如reits尚有待建立。在投资渠道有限的情况下，房地产成为这部分资金投资、避险、保值、增值的重要出路，买房是普通居民最熟悉和成本的投资方式。这四大因素是我国房地产市场面临的基本国情。城市化进程迅速、城市密度大和合适投资渠道缺乏为房地产投机提供了可能，收入差距大使得房地产投机成为了现实。这使得我国必须要把抑制房地产投机作为一项长期坚持的基本国策，而不是一时之策。此外，还有一种非常态的因素就是流动性过剩，中央银行发行大量货币，引起通胀预期，通胀预期又引诱一些夕阳产业资金从生产资金形态和储蓄资金形态都变成流动资金形态。这些市场上泛滥的流动性资金都在寻找合适的投资渠道，而房地产市场恰好成为避难所。因此，我们看到凡是通胀预期加剧时，必然伴随资产价格的暴涨。
不可否认，房地产宏观调控的一些政策都是应急性的。但是在调控中也有很多值得总结的经验，特别是若干抑制房地产投机需求的政策需要以制度建设的形式常态化和制度化，把保护刚性需求和消费性需求摆在首位，抑制房地产投机性需求。当前要警惕某些既得利益阶层借口行政手段干预经济，从而诱导政府放弃应有的行政手段，也要警惕某些学者把国民经济波动和房地产宏观调控捆绑在一起，以此为房地产解套，使得本轮宏观调控功亏一篑，同时还要防止借口误伤刚性需求，从而弱化抑制投机性需求的力度。
当前要把短期宏观调控和长期制度建设结合起来。短期宏观调控虽然能暂时降低房价，但是要把房价降低到和普通居民支付能力相适应的水平有赖于长期制度建设。这些长期制度建设包括逐步开征物业税，增加持有者成本；完善土地储备制度和招拍挂制度，改为综合评标制度；清理房地产市场不合理税费，特别是要避免房地产开发过程中政府强加的实物地租；加大保障性住房的投资力度，建立地方政府保障性住房建设的考核标准等。
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