[摘要] 去年四季度一度降温的房地产信托产品日前再度升温。“眼下希望发行信托产品的房地产开发商可谓‘踏破门槛’。”上海一信托公司研究员透露，“另一方，在优质的抵押品以及约10%的年预期收益的双重‘诱惑’下，投资者兴趣也大增。
去年四季度一度降温的房地产信托产品日前再度升温。“眼下希望发行信托产品的房地产开发商可谓‘踏破门槛’。”上海一信托公司研究员透露，“另一方，在优质的抵押品以及约10%的年预期的双重‘诱惑’下，投资者兴趣也大增。为迎合这一需求，部分信托公司重新加大了这类产品的推出力度。去年暂停房地产信托业务的几家信托公司也在近期重新启动了该项业务。”
相关数据显示，春节后，房地产信托产品发行款数和融资规模较去年末的低谷时都有了大幅上升。“需求非常强劲，房地产信托计划在三月可能会迎来一个小高潮。”上述人士分析。
房地产信托计划春节后“复燃”
去年11月以来，房地产信托成为监管层的重点监控对象之一。不少信托公司选择暂停房地产信托计划募集，所以该类产品发行在去年10月达到峰后开始回落。用益信托研究所统计数据显示，2010年10月，发行数量为63个，披露发行规模168.51亿元，规模占比达到60.24%；11月发行数量为61个，披露发行规模156.32亿元，规模占比骤降低至47.29%；12月发行数量减少到47个，披露发行规模为153.64亿元，规模占比继续降低为42.59%；今年1月发行数量为33个，披露发行规模为114.39亿元，规模占比为37%。
不过随着今年信贷额度总量紧缩，房地产信托计划在春节后开始慢慢“复燃”。截至2月中旬，处于发行中的信托计划共有26款，其中投向房地产的信托计划有12款，规模占比再度大幅提升。“虽然与去年峰相比，今年首月发行数量与规模都缩减了不少，但是从同比上看，却超过了去年1月92.55亿元的发行规模不少。”用益信托研究员分析。
该类产品的发行计划显然还在加速，“近一个月已经有数十家房地产公司公告将于近期进行信托融资的意愿。”杭州信托业内人士表示。2月17日，中南建设与中铁信托签订应收账款债权转让协议，新一笔规模为1.5亿元的信托融资计划正式开始进入募集期。2月23日，卧龙地产发布公告表示，公司拟以控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债权，通过杭州工商信托发行总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。2月25日，杭州工商信托发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划于2月14日起首轮发行，至2011年2月25日实际募集金额为人民币12200万元。
相关业内人士同时指出，房地产信托之所以近来重受追捧，除了政策调控，还因为与2011年1月17日出台的《关于信托公司净资本计算标准细化和明确净资本和相关事项的通知》有关，该通知对房地产信托风险系数进行了细化，使得信托公司面临的监管上的不确定得以消除。
开发商和投资者需求都很旺
房地产开发商资金需求量巨大，信贷一紧缩找信托公司进行融资的更加多了，因为监管严，所以信托合作的条件比先前苛刻了许多。“到我们公司谈合作计划的开发商络绎不绝，所供选择的单位很多，所以我们有足够大的挑选余地。一般总是倾向挑大中型房地产企业或是我们熟悉的之前有过多次合作的本土房地产开发商。”杭州某信托公司工作人员表示。
上海一家大型信托公司负责人的态度也相对谨慎，“目前发行的信托计划单个住宅项目的不多，一般有政府支持的，我们会首先考虑。今后侧重点也会逐渐转向商业地产类项目，或者是综合类。”
为了赢得和信托公司的合作，不少开发商也比先前更舍得将股权转让，通过股权进行融资的越来越多。因为对于信托公司而言，股权融资较高，而且有这样的抵押物，风险相对较容易控制。房地产开发商信托渠道融资的成本由此大幅增长。一信托专业人士粗略估计，目前普遍的成本在年化18%左右，而在去年融资成本大概只在13%左右。“信托公司在房地产信托项目中收取的手续费已从之前的3%飙涨至4%左右。”
其实不仅仅是开发商需求旺盛，持有现金等着购买房地产信托计划的投资者也不少。“现在两头需求都非常旺，自从去年最后一个季度，信托公司放缓此类信托产品发行速度后，就不断有客户来咨询，什么时候会有项目，手中握的资金大家都不想它贬值，有个相对稳定且较高的是他们所期待的。”上述杭州一信托公司工作人员告诉记者，尤其是限购政策后，人们手里的钱买不来房子，其他的投资渠道也不多，所以我们的信托产品只要一有发行，几天之内就会募集结束，而且一定要预约才能买到。“现在投资门槛也进一步提高了，原先是五十万一百万的，现在差不多都设定在一百五十万以上。”
产品率提升1个百分点
受到加息因素的影响，房地产信托也逐渐走高。据信托与理财研究所的统计显示，截至目前，今年的房地产信托的平均率为10.38%，去年全年房地产信托的平均是9.37%，由此可见，今年产品的平均已经较去年上涨了1个百分点。
信托与理财研究所信托研究员陈朋真解释，“今年还将有两三次的加息预期，因此房地产信托的率还将有所提升。”
如外贸信托正在募集的“富荣16号华远九都汇贷款项目集合资金信托计划”，其预期率为10%-11%，计划募集资金2亿元，期限为两年，资金用于向北京金秋莱太房地产开发有限公司发放房地产开发贷款，用于北京华远九都汇项目的开发建设。
中融信托日前也推出一款投向房地产领域的信托产品“科航投资并购贷款集合资金信托计划”，产品募集金额为4亿元，期限为12个月，率为9%。产品的期限较短而率较高，因此投资门槛也比较高，投资门槛为300万元。
“去年差不多也是这个时候，我购买了一个一年半的房地产信托计划，年化是7.8%，现在看看真不算高，但是在当时觉得还是可以了。”一向对房地产信托计划颇为热衷的杨小姐显然对此类产品颇为熟悉，“我最近在看各个信托公司推出的产品，预期年化率的基本都有8.5%，一般在9.5%以上，个别高一点的已经升到了13%-15%。所以今年我再投资肯定要比较一下，在产品风险差不多的情况下，选择预期率较高的。”
一边大背景还在收紧流动性，一边通胀预期又未减弱，如杨小姐一样的投资者对房地产信托产品预期率的期待正在增加。“来和我们谈合作经过筛选后的开发商都希望能做就赶快做，越拖利率会越高。”上述上海大型信托公司相关负责人坦言。
如何挑选
安全性相对较高的产品？
“虽然这么多年来，房地产信托计划真正出现风险的非常少，但是在当下房地产开发商资金链相当紧张的节骨眼上，投资者还是要考虑一定的系统性风险。”某国有银行浙江省分行理财师介绍此类产品通常有两类风险：，房地产企业资金链紧张，可能导致项目出现问题，从而威胁到信托资金的安全。或者由于信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。第二，随着政府相继出台的限购令等调控政策，使得房企通过销售来回款较为困难，可能无法实现预期。
该理财师特别提到，虽然现在房地产开发商声称不缺钱，但是如果政府继续收缩流动的话，三成房地产公司的资金链或许面临断裂。为了补充流动性，房地产公司可能会降价出售商品房，从而导致房地产信托抵押物价值和变现能力下降。
既然有约10%较高的年化率，房地产信托计划的风险自然也一定比银行一般的信托产品要高不少。那么该如何挑选相对较安全的房地产信托计划？
“首先，一定是选择一直在业界比较知名，口碑好，在房地产信托产品发行上经验丰富且较为牢靠的信托公司。好的信托公司会对产品有严格的把关，他们会谨慎地选择资质较好的项目，风控措施和条件都会比较严苛。”信托业内专家给投资者支招，其次和买任何银行理财产品一样，投资者一定要对自己选定的房地产信托计划有一个比较详尽的了解，仔细研究信托计划的说明书，看清楚具体自己投入的资金是投放给哪个开发商的，具体会用于那个项目的开发，抵押担保措施有哪些。他具体举例，如中融信托的“科航投资并购贷款集合资金信托计划”，海航集团为该信托计划所发放信托贷款承担不可撤销的无限连带保证责任；海航置业将其持有的科航投资95%股权质押给受托人；科航投资将其持有的北京海航大厦作为抵押物抵押给受托人，在信托存续期间，抵(质)押物的价值一旦出现大幅下降，受托人要求融资方另行提供足额的担保。该产品有海航集团做担保，并且有股权质押和海航大厦作抵押，产品也相对稳健。
最后，他提到，如果投资者投资了某房地产信托项目，但持有一段时间后，心中仍有担心，可以考虑通过转让脱手。在信托计划成立后的封闭期转让，有的信托计划需要转让方交赎回费用，一般为信托计划的1%-1.5%。不过有些产品并不能转让，那就只有等信托计划结束。
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