[摘要] 在国家行业政策发生变化的背景下，从住宅地产转向商业地产开发成为一些企业的选择。另一方面，由于运作模式不同，开发贷、信托等现有房地产融资渠道，难以支撑企业在商业地产领域的长期发展。
在国家行业政策发生变化的背景下，从住宅地产转向商业地产开发成为一些企业的选择。他们认为，此举可以有效地逃避“限贷”、“限购”带来的压力，同时，在开发资金的获取上，也将比运作住宅项目更为容易。
“皮之不存，毛将焉附。”他们应该注意这句话的存在。涉房金融环境整体紧缩的情况下，不仅资金总量减少，各种资金对“商业地产”也没有表现出行业性的特殊关照。
另外，由于运作模式不同，开发贷、信托等现有房地产融资渠道，难以支撑企业在商业地产领域的长期发展。这也意味着，国内金融产品的种类和创新能力需要发生改变。
总量控制没有VIP
银行与开发商的蜜月期已经结束。央行数据显示，去年国内新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%，其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。
工行分行相关人士告诉记者，按投资标的分，与房地产有关的非个人贷款业务由三部分构成，一部分涉及保障房，另外分别是住宅项目和商用房项目的开发贷。“全年具体的贷款发放规模尚末确定，但总行要求对总体规模进行控制，比去年少是必然的。”该人士说，“根据目前的政策环境，银行单独为保障房部分设立了专项贷款规模，这也进一步压缩了另外两类贷款的总体额度。”
传言中对于银行商业地产的VIP待遇并不存在。“在住宅项目和商业地产项目之间，我们并没有明显的偏好差异。主要考虑开发商实力和产品具体情况。”该人士指出。
目前国内资本市场的几个主要融资渠道，A股IPO与再融资被叫停，发行企业债也不是任何一家普通房企可以做到的。银行这一最主要的资金来源紧缩后，信托成为是房企仅存的一个较现实的资金获取渠道。
而它只是一种补充，企业能从这里获取的资金并不多。同时，这里也没有向商业地产发放“VIP通行证”。
今年春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。
记者获取了多份房地产信托产品说明书。从中可以看出，除大型企业外，一般房企单个信托产品的融资规模在2亿元左右。“信托公司比较喜欢这个规模，过高的话，发行风险太大。”中融国际相关人士说。
数据显示，从去年起，以商业地产项目为标的的信托产品的数量较以往有所增加。但这与其说是信托公司兴趣的转变，不如说是地产商转身商业地产后的一种市场必然。一个重要的证据是，对比同一公司分别发布的商业地产项目和住宅项目信托产品，两者的融资成本并没有差异。“通过信托融资的，一般项目相对比较好，企业略微缺钱。如果缺钱太厉害，不会和它做交易。”该人士说。
寻找合适的金融产品
不论是开发写字楼，还是商业街、购物中心，企业希望在商业地产领域实现长期发展，充足与长期的资金支持是关键。
相应这种资金需求，目前国内没有十分适合于商业地产开发的金融产品。“可用于商业地产项目的贷款品种很少。”一位地产营销总监告诉记者。他所在的公司目前主要从事商业地产开发。
房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。除此之外，“经营性物业贷款”是这类企业获取资金的一个途径。这种贷款的期限可达到8年，但这一业务在武汉并没有得到广泛开展，放款规模也不大。
信托融资也存在与开发贷类似的局限。一般而言，信托产品的借款期限不超过两年。“成本也有点高。”前述营销总监说。资料显示，信托融资的成本在10%左右，达到了15.75%。
房地产信托基金被认为是最适合商业地产开发的金融产品。但除前几年有所讨论外，这一金融产品在国内的出现还没有明确时间表。
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