[摘要] 对于开发企业来说，楼市调控愈加深入，把握市场就显得愈加困难。如何能够看清新政下楼市的未来走势？如何积极应对市场可能出现的深刻变化？如果产业面临转型升级，那么，作为企业，未来在战略上需要做哪些相应的调整？这些内容，都是当前很多业内人士反复思考的问题。
对于开发企业来说，楼市调控愈加深入，把握市场就显得愈加困难。如何能够看清新政下楼市的未来走势？如何积极应对市场可能出现的深刻变化？如果产业面临转型升级，那么，作为企业，未来在战略上需要做哪些相应的调整？这些内容，都是当前很多业内人士反复思考的问题。
在这样的背景下，一场名为“新政下中国房地产业转型升级”的高端经济论坛近期在宁举行。这场由南京建邺城镇建设开发集团、扬子晚报主办，长三角房地产研究院协办，发现传媒承办的论坛，主讲人是国内七大名校的房地产专家：上海财经大学副校长王洪卫、北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、华东理工大学商学院院长吴柏均、华东师范大学商学院院长张永岳、浙江大学房地产研究中心主任贾生华以及南京大学不动产研究中心主任高波。
天正、苏宁置业、南京建发、银城地产、卧龙湖置业等30多家南京开发企业和代理公司的负责人参加了此次论坛，表示在当前调控深入、业界整体迷茫之时来听这样的讲座，收获良多，对企业未来调整策略有很大帮助。
发展保障房稳定市场
刘洪玉清华大学房地产研究所所长
欲了解产业转型升级方向，应先认清产业发展的背景，这是清华大学房地产研究所刘洪玉教授的观点。刘洪玉认为，在土地供不应求的市场背景下，在买房致富、不买吃亏的示范作用影响下，在社会资金十分充裕的情况下，仅靠增加商品房土地供给是徒劳的，反而会吸引更多人入市炒作。“羊群效应下，越来越多人会参与其中，乐此不疲。”鉴于此，刘洪玉指出必须先稳住市场的一头发展保障房制度。
不过，对于目前开展得轰轰烈烈的保障房建设工作，刘洪玉也提出了自己的一些担心。“制度体系没有清晰，钱从哪里来？这是当前最急迫的问题。地方政府在2008年积极的财政政策和宽松的货币政策指引下，很多通过银行的信贷资金借款做了大量土地储备，现在政府手上有大量土地储备。可这些储备实际上是用很高的价钱换来的，要把地供应给市场，然后把钱拿回来还银行。现在的问题是地不卖了，去建保障性住房，这个窟窿谁来填？”
向二三线城市转移
冯长春北大不动产研究鉴定中心主任
“提起经济发展方式的转变，原来是谈转型，而这两年提的的是沿海发达地区产业向中部地区转移。”冯长春教授表示，房地产业发展也有这个趋势，往二三线城市转移，或是在大城市周围来发展。“我们过去提新城发展，实际上周边的城市也都能发展起来。中国高铁发展得很快，像广州提出同城化的概念，在这个范围内开发往都市区的范围转移，这样也有利于经济发展、城市发展，同时也对房地产市场有利。”
不过，冯长春也对开发企业做出了提醒：“如果你转到非常偏远的小城市做开发，那里没有经济实力又没有市场，就有可能产生泡沫。二三线城市机会很多，但也要考虑风险。”
不是什么房产都可以做了
吴柏均华东理工大学商学院院长
吴柏均指出，市场二元化(商品房和保障房并行)以后可能会产生一些问题，作为房企而言，在不同政策与市场环境下做开发，差异化很大。因此，应注意具体操作方式。
“保障房市场到底怎样运营？有很多问题还没有考虑过。如果保障房越来越多，保障房真的像政府所期望的那样发展起来了，但没有得到很好的运营，那么，保障房市场有可能成为楼市中的泡沫，并不是只有价格高就是泡沫。”
吴柏均建议说：“原来房企随便什么房产都可以做，但现在若要做保障房了，就真要差异化操作。所开发的产品结构如何匹配商业房产和住宅房产，现金流到底是快进快出还是怎么样，这个比以往要难一点。”
金融体制需要完善升级
贾生华浙大房地产研究中心主任
“整个房地产背后的问题在于它的投资模式是不完善的。大量贷款下去，地大量开发出来，房子大量造出来，然后老百姓拼命买房子，只要买的都赚钱，这种模式背后实际上是一种脱离投资升级的比较原始的状态，开发商说像买菜一样买房子，感觉就像农贸市场阶段，而且还是马路上的农贸市场。社会投资力量已经越来越强，但老百姓现在没有其他渠道，只能买房子；银行没有其他渠道，只能投资到房地产中。”
于是，问题自然而然地到了金融制度的升级方面。在这方面，贾生华表示：政府与其控制“堵住”不如“疏导”。
“实际上，现在到了要疏导的时候。老百姓手中有了钱，比如温州有很多地下钱庄，你必须让金融体制容纳它。现有存款模式已经解决不了这个问题，其它基金、证券也比较少。新的金融产品上来，政府管理能力上去，机构运作能力上去，老百姓才能实现第二个升级，即升级投资模式上去”。
把“民生”放到位
张永岳华东师范大学商学院院长
“房地产业的转型升级中位是民生。”张永岳表示：“今天房地产业要转型，要升级，要健康发展，不能不兼顾到民生。也就是说，这个产业的发展必须让更多老百姓包括中低收入的老百姓也能在产业发展过程中得到利益，否则我们经济发展就会扭曲，我们经济发展中遇到的矛盾就不能克服，进而会影响这个产业本身。因此，只有住房保障这个问题解决以后，我们市场才能更好地放开。”
其次，张永岳强调了房地产与生态紧密联系的行业趋势。“房地产有外部特征：建筑在那里，一竖就是几十年，它要跟整个城市文脉联系在一起。转移升级过程中要注意到生态，要与自然更加和谐。房地产发展更多地跟历史文脉、自然传承融合在一起，这是产业升级提出的要求。”此外，房地产业也要从粗放型向集聚型方向发展，更有效地利用资源，这也是行业转型升级的一个必然要求。
土地出让金制度应当改革
王洪卫上海财经大学副校长
长期为政府提供决策建议的上海财经大学副校长王洪卫教授，希望未来房地产业的转型升级能从制度转变开始。“房地产升级过程中，制度转型是关键。”
王洪卫表示，除了上述提到的金融制度需要改革以外，还应关注地方政府的土地出让金制度改革。“如果大部分土地出让金归中央政府了，那地方政府卖地就没有那么冲动了。比如说税收政策减免了，那地方政府今后可以以房产税作为主要来源。如果制度转型做到了，那这一轮调控是真正的调控，开发商也要进行相应的结构升级。如果这些制度仍没有改变的话，靠房地产拉动经济还是很危险，可能会拔苗助长。”
地产业转型升级六大趋势
高波南京大学不动产研究中心主任
作为论坛的总结者，最后出场的南京大学不动产研究中心主任高波教授，集中描述了新政下中国房地产业转型升级的六大趋势。
“一是产业形态，过去以房地产开发为主，今后转为产品加服务。特别是过去侧重产品功能，今后要更多注重服务功能。二是运营方式，从实物运营的方式走向实体经济加金融经济，形成房地产的金融经济。三是从培育体系来讲，过去主要侧重增量市场，今后要走向增量加存量。四是供给结构改变，商品房和保障房并存。第五，从企业角度来说，更多的企业将由房地产行业退出，进入新兴产业。”
“最后一点，从房地产品质来说，总体应该从高端走向普通大众，让更多人可以享受到如节能这样的产品。”高波总结说：“这六个方面表现出的转型趋势，对房地产企业而言，最关键的是要把握好度。”来源扬子晚报)
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