[摘要] 目前，房地产行业的投资依然维持在高位，短期内调控政策要退出难度很大。昨日上午，中国社会科学院工业经济研究所发布“中国企业竞争力报告”，报告显示，目前自筹金成开发商主要来源，部分房产企业负债率达七成，但因开发商手上资金还能扛到年底，离大规模大面积的降价潮还早，全年的住宅价格将实现稳中有降。
目前，房地产行业的投资依然维持在高位，短期内调控政策要退出难度很大。昨日上午，中国社会科学院工业经济研究所发布“中国企业竞争力报告”，报告显示，目前自筹金成开发商主要来源，部分房产企业负债率达七成，但因开发商手上资金还能扛到年底，离大规模大面积的降价潮还早，全年的住宅价格将实现稳中有降。
部分房产企业负债率达七成
据统计，今年1-7月，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，其中国内贷款8018亿元，利用外资500亿元，而企业自筹资金则达到19293亿元。统计结果显示，信贷调控政策明显，国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时的低点水平，房产企业自筹资金增速持续上涨，成为资金来源的重点。预计随着行业调控的深入，调控效果将逐渐显现，资金进一步紧张，房地产开发企业投资意愿下滑，投资进度将会放缓，也将影响到房屋新开工面积的增速。
上述报告显示，截止到6月底，房地产上市公司经营状况明显减弱。存货周期和总资产周转率继续在下降，且同比加速分别下降了26.21%和18.10%，而年初时只是同比下降7.58%和4.51%。
调控下企业分化已经出现，房地产开发企业经营明显转弱，销售增长受限，资金和管理等成本不断加大，销售量增长和价格的增长出现回落已经无法避免。上半年，这些企业的资产负债率达到了71.27%，不少中小房地产企业面临很大的经营困难。
开发商手上资金还能扛到年底
资深房地产专家谢逸枫表示，在限购城市不断发力，信贷紧缩及销售成交不断下滑等调控力度继续加深的多重压力下，部分大房企显然丧失硬扛的心理勇气。比如龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分楼盘开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘小部分房源价格较上月降幅超过20%。
但是，离大规模大面积的降价潮还早，主要是开发商前10个月的销售业绩和手上资金及银行贷款足够开发商扛到年底，缺乏房价下降的动力。况且目前在降价的大房企仅仅是个盘的几十套房源，单价依然很高。今年四季度房价比较稳定，不会暴跌。
旁边报道
房地产商会拟就调控漏洞向明年两会提案
工商联房地产商会会长聂梅生近日在房地产商会成立十周年发布会上透露，该商会正在准备2012年的“两会”提案，准备就房地产调控的一些“漏洞”问题提出建议，尤其是对于银行目前暂停或限制个人首套自主性房贷的问题。
聂梅生称，本轮调控政策最发挥效果的依然是货币政策，而货币紧缩政策执行上仍有漏洞。例如，在资金紧张的情况下，银行更多去参与住房抵押贷款，担保贷款等一些高利息贷款项目，对于首套住房按揭贷款的支持力度减弱。如果在楼市冰冻的时期，没有刚性需求购房作为支持，整个行业必然面临全局性崩溃。“我不认为房价跌掉50%银行还能坐得住。”聂梅生表示，目前急需关注银行贷款政策对楼市平稳性的影响。
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房企自救纷纷出怪招 一楼盘竟出现五个开发商
大型上市房企现金流良好 房企资金考验或在明年 中国经济周刊
房企资金考验在明年？
房企缺钱？
尽管大型城市和热点城市的楼盘都出现了明显降价，市场情绪也已过拐点，但这并不等于房企资金短缺。特别是龙头上市房企，截至今年三季度的销售业绩依旧维持正增长。
《中国经济周刊》将证监会分类下2010年营业收入排名前20家房地产开发企业作为样本[消息 价格 户型 点评]分析发现，大型房地产企业并不存在资金链紧张的症状。
似乎可以作为任志强那句“开发商的情况比2008年情况好得多”的验证，在上市房企“经营活动现金流入”一项上，万科、保利地产、金地集团、招商地产、世茂股份、金融街、北辰实业等均出现不同幅度的正增长。
该20家上市房企“经营活动现金流入”均以“销售商品和提供劳务收到的现金”构成为主，即销售房屋所带来资金回笼。
为何一些房企负债率已颇高,现金却依然充裕?
一位证券公司首席经济学家解释说：“房地产是高杠杆高资金密集型行业，所以他们高负债是正常的。同时很多开发商都是用银行的钱买地，用自有资金建房开发。而房地产尽管处于被调控状态，但是销售情况还不错。因此特别是一些大型房企存在高负债而资金链充足的情况。”
不过在“造血功能”方面，即便是前几大房企的情况也不尽如人意。因为银行被收紧了额度，地产信托则已被及时压制，民间借贷与私募股权投资成本居高不下。
数据显示，万科A在2011年三季度末筹资活动现金流入同比增幅为-7.73%；保利地产为-12.06%；而招商地产和金地集团则出现正增长。
在20家房企“经营活动产生的现金流量净额”中，同比为正的有：保利地产、招商地产、新湖中宝、金融街、北辰实业、北京城建、世茂股份、信达地产、中航地产。这些房企的预期额比去年要好，净得到加强。
近日，万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时称，2012年万科将进入“冬天模式”。他说，“现行的调控政策在2012年还将延续，在多重因素叠加之下，房地产市场将迎来寒冬”。
龙头企业都在为过冬做准备，这或能代表房地产业来年的脉搏强弱。此前，阳光[消息价格 户型 点评]100集团副总裁范小冲对《中国经济周刊》说，房企目前根本无法从银行取得贷款。“房企的开发贷款和个人的按揭贷款即便是批准了也没有额度，只能是等，或寻求其他融资出路。”
“现在就放言说上市房企的资金链紧张为时尚早。”一位券商分析师对《中国经济周刊》表示，经过长期原始积累上市房企都有了雄厚的资金基础，而长久以来也未曾出现房地产企业破产退市的个例。即便是最近持续引发关注的绿城地产也不会因当前的限购政策而导致破产。
“这些日子不好过的房企，通过降价销售或出售一部分资产项目即可得到缓解。”该分析师说。
不过他也认为，当前企业的销售总量正在下滑，如果这个态势长期存在至明年中旬，那么房企的资金或将遇到真正的困难。
一位目前专注于二三线市场的房地产开发企业高层人士称：“国家再度阐明调控不放松，并要求房价合理回归，这说明未来几年限购和限制按揭贷款的政策都将持续。那么明年上市房企将真正面临考验。”
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