[摘要] 2011年各地二手房市场，受到房产政策调控、银根收紧、新房市场降价促销等因素的影响，成交量从平稳到萧条，成交均价从高位趋于理性。杭州也不例外，价格出现明显松动。据盛世管家统计，2011年全市（不包含余杭、萧山）成交均价是19623元/平方米，与2010年相比下降约3%。
2011年各地二手房市场，受到房产政策调控、银根收紧、新房市场降价促销等因素的影响，成交量从平稳到萧条，成交均价从高位趋于理性。杭州也不例外，价格出现明显松动。据盛世管家统计，2011年全市（不包含余杭、萧山）成交均价是19623元/平方米，与2010年相比下降约3%。
然而，就在成交价格普遍下降的同时，全市住宅租金却在持续上涨，滨江等涨幅较大的区域甚至年增幅超过20%，远大于5%—10%的正常年增长量。
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租金水平普涨10%以上
涨幅区域超过20%
小刘最近频繁在找房子，就因为租期还没满，房东早早地就开始提涨租的事了。“现在租在朝晖九区，两室一厅家电标配，月租金为2600元。”他无奈地说，房东这半年来几乎每个月都和他提出或者涨租或者退租，“因为房东觉得这个价格在当下有点亏。”
除此之外，租住在世贸丽晶城的白领尤小姐也表示房东近期要涨价。“我租的是一室一厅的房子，租金3600元/月。但这已经是涨过房租的价格了，可房东还提出想涨价，涨200元以上。”
名楼不动产经纪人小张从他的角度阐述了一些暗面上的涨价。“有些挂牌价看着没什么变动，实际上是涨了。”他表示，以前租房子，经纪人帮着租客和房东谈价格很正常，只要谈得够诚心，比挂牌价少个二三百是可以的，“但现在你要和房东去谈，房东直接甩一句‘不用谈了’，为了让你心里舒坦意思下，象征性减个50、100元。”
我爱我家市场部经理周包军表示，其实到2011年中旬开始尤其明显，杭州5大主城区的房租价格全线上涨。据记者了解，周边板块诸如九堡、下沙、闲林区域内2000元/月及以下租金的中低端房源的价格普遍上涨了200-300元/月，即10%左右；而西湖、下城等主城区2500-3000元/月的房源变化不大，大约上涨5%。滨江区的租金涨幅尤为明显，租金从年初的2300元/月增长为2800元/月，涨幅超过20%。“从租金均价来看，2551元/月到2787元/月，全杭州市（不含余杭、萧山）一年的涨幅为8.4%”。
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房东改售为租
促住宅租金上涨
华邦不动产市场销售总监祝赟分析，今年3月和8、9月的两次涨租潮比较明显。“3月是因为年后返工季到来，供小于求；8、9月则是入学高峰，几大都有很明显地上涨。”例如学军小学周边的文二新村、文三新村、崇文公寓、文鼎苑涨幅都很明显，老社区装修非常一般的两房租金从2400元/月攀至2700或2800元，崇文公寓、文鼎苑等中高端社区内的三房大户型甚至能从7000—8000元/月直线上涨500—800元/月。“但根据季节性上涨的房源回落得也比较快，现在临近年关，这些房租又有回落迹象。”
21世纪不动产分析认为，2011年租金上涨一则是因为返工、开学等季节性原因造成的；二则，楼市政策造成的观望心理以及通胀影响同样不容忽视。房东不想降价卖，购房者等着降价，因此都选择了租房。正如大学刚毕业的小曾所言，现在买一套房子的价格可以支付200年房租，“何必给自己太大压力，先租房子再说。”
租房市场的需求量增大，直接导致的就是租金一路上涨。我爱我家副总裁胡景晖称，2010年受金融危机影响，不少房东还主动降价，但2011年市场恢复，加上CPI走高，房东对房租上涨预期增高，所以主动提高房租。
周先生在市区有套97平方米的公寓挂价250万元，目前转售为租，月租6000元，一分不降。“250万存银行一个月利息都有6250元。我这个要价连利息都不够，不能再降。”和何先生一样，许多房东在目前房价走向不明的情况下，都开始注重投资了，涨房租就顺理成章了。
“正是因为成交市场不明朗，造成很多刚性需求选择暂时租房过渡，由此令房东看到租房市场的前景，所以租赁市场在稳步上扬的同时还出现了不符合涨价规律的现象。”一位业内人士透露，一些房东甚至会在原本2000元/月的基数上直接把租金提高到3000元/月，增幅一下子拉高50%左右，且类似于这样抓住市场“机遇”盲目涨租的现象并不是个例。“政策和市场都不会允许房租持续大幅上涨。”
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租金售价比回落至1:488
房租出现变化的同时，二手房价也在波动。
从去年上半年开始，二手市场房价上涨的速度已经明显放缓，到了第三季度正式出现下行，原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，急于出售的房东议价空间提升。租金上涨售价降低，直接影响到的就是杭州市的租金售价比。
租金售价比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准，正常范围应该在1∶230至1∶100之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。
然而，自2010年4月出台轮房地产新政之后，杭州全市出现明显的房价滞涨甚至下跌、租金稳步上扬的趋势，受此影响，租金售价比已经在逐步回归。
从我爱我家、华邦地产、盛世管家等多家中介机构获得的数据得出，从今年8月份开始租售比就在缩小，9月为1∶519、10月为1∶513，到了12月份，数据显示为1∶488。
住建部房地产市场监管司司长沈建忠曾表示，租金调控应该是房价调控的一部分，租金上涨的主要原因是供求矛盾问题，可以通过增加保障房供给达到平衡房租的目的。截至2011年12月，杭州市住建部消息称市保障性住房已实现竣工441万余平方米（34332套），完成目标任务的88%，12月底按计划完成全年竣工500万平方米的任务。一旦保障房大量增加后，“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足，将对商品房租赁市场形成补充，有助租赁市场达到新的平衡，无论是租金还是售价走势都会更加平稳。
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