[摘要] 世联地产近日发布的一份研究报告显示，目前上市房企偿债能力已略低于2008年。面临还债高峰期和存货减值风险，房企纷纷加紧降价出货，使得3月楼市走出一波“小阳春”行情。
世联地产近日发布的一份研究报告显示，目前上市房企偿债能力已略低于2008年。面临还债高峰期和存货减值风险，房企纷纷加紧降价出货，使得3月楼市走出一波“小阳春”行情。
业内人士认为，经过此轮降价后，未来房价下降空间将有所收窄，但经过此前房地产市场的深度调整，以及购房者信心回升等因素影响，成交量将触底回升，4月份楼市成交情况将较为乐观。
房企偿债指标低于2008年偿债能力堪忧
世联地产研究报告指出，目前彰显上市房企偿债能力的指标——速动比率和现金即付比率均略低于2008年，而存货却依然在大幅攀升。在房价下行之时，存货减值已成为威胁房企利润的杀手。
世联地产集团市场研究部总监吴志辉说，2012年是房企的偿债高峰年，仅此前一度火爆的房地产信托年内偿还规模就约2500亿元。而2011年年报数据显示，71家上市房企资产负债率均值达到70.9%，处于历史高位。并且，这71家上市房企的短期偿付能力却低于2008年，其中速动比率和现金即付比率两大指标分别为0.4和0.38，低于2008年的0.47和0.4。
吴志辉认为，流动性是判断市场的先行指标。然而，房企内部的流动性非常差，存货大量攀升。2011年年报数据显示，71家上市房企的库存量迅猛增长，同比增幅达42.7%。
“然而在房价下行之时，财务上需要对存货计提减值准备。以万科为例，其存货价值为2000亿元，如果房价下跌10%，存货价值将损失200亿元。潜在的存货减值已成威胁利润的杀手。”吴志辉说。
房企降价意愿高于预期 楼市迎来小阳春
在中央两个月内连续多次表态“坚定不移地贯彻房地产市场调控政策”的情况下，房企面临的偿债困难，促使现实主义大行其道，降价出货意愿高于市场预期。
世联地产监测的28个城市，降价促销楼盘继续增加，并且一季度有33%的降价楼盘房价降幅超过15%，而2011年下半年降幅超过15%的楼盘仅占降价楼盘的26%。
以深圳市场为例，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，3月份，深圳房价同比下降15%。降价主要有3种形式：一是同一楼盘尾盘降价销售；二是同一项目新期开盘价格低于前期售价；三是新入市楼盘价格低于周边楼盘。连价格一直坚挺的“豪宅”也纷纷降低姿态，步入降价行列。而“豪宅”降价可谓出手不凡，直接“万元”起降。深圳招商雍景湾和首地容御两个楼盘每平方米降幅均近万元。
吴志辉说，降价跑量已是市场共识。在降价促销的带动下，3月，北上广深四大一线城市成交量均强劲回升；重庆、天津、武汉、合肥、济南、成都、南宁等二线城市成交量也大幅回升；而三线城市中，东莞、佛山、惠州、临沂、包头等，成交量也有所回升。
而国家统计局数据显示，3月份，商品住宅销售面积为7269万平方米，销售额为3733亿元，均超过一二月之和，走出了一波与2011年同期相同的“小阳春”行情。
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降价空间收窄 4月成交将较为乐观
业内人士认为，经过这一轮降价，未来房价下降空间将收窄。但成交量将触底回升，4月成交情况仍将较为乐观。
王锋认为，3月份深圳房价已下降15%，在这个基础上，深圳房价继续降价的速度将减缓。
虽然，降价空间将收窄，但吴志辉认为成交量将触底回升，4月份成交情况将较为乐观。其做出此判断有3个原因：一是购房者信心指数经过2011年全年的直线下降后，2012年一季度有所回升；二是2012年一季度购房者期望房价降幅较2011年四季度下降5个百分点至15%；三是3月份世联地产代理的631个楼盘顾客上门量达到去年以来的值。这意味着购房者买房意愿增强，并且能够更加理性地看待降价问题。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年4月1日至15日，深圳共成交1476套新建商品住宅，接近3月份上半月的成交量，而与去年同期相比增长74%。
科等标杆房企抄底囤地 行业大洗牌正加速 中国证券网
一季度重点城市土地出让金缩水近半
2012年一季度，房地产调控的政策预期不改，住宅市场继续受到抑制。在土地市场，年后各地方政府开始新一轮推地，但由于开发商过去几年积地未消，同时对未来房产市场发展预期也不甚明朗，普遍奉行“加快销售、减缓拿地、确保资金安全”的策略，拿地意愿不强。住宅用地市场成交形势依旧惨淡，土地价格和溢价率也持续走低。
但市场点恰是抄底的时机。4月，万科今年首度拿地，耗资1.9亿布局唐山；恒大在许昌、牡丹江等地购地，精准布局三线市场；招商地产自今年起每月出手，频繁低价拿地。分析人士认为，市场持续低迷，中小企业此时无力也不敢拿地，而此时标杆房企拥有销售、融资等更多优势，有实力在土地市场低位时抄底。此轮调控将促成行业大洗牌，未来房地产行业的集中度将不断提高。
住宅用地溢价率创历史低位
在2012年一季度，中指研究院监测的100个城市住宅用地楼面均价连续第二个季度同比、环比均下降。今年首季度，百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降(其余23个城市2012或2011年一季度无成交)。具体不同类型的城市，44个出台限购政策的城市(以下简称“限购城市”)平均价格同比下降20.7%，而未限购的56个城市(以下简称“非限购城市”)上涨6.8%。从价格涨跌幅来看，同比涨幅较大的主要是非限购城市，如惠州、泉州等，降幅较大城市主要是华东和华南地区的限购城市，如三亚、南京、上海等。
在2012年一季度，百城住宅用地平均溢价率降至历史低位，为1.9%，环比再次下降，已低于2008年三季度的阶段性低点2.7%。相比去年一季度，仅10个城市溢价率上升，溢价率为0的城市增至35个，比去年一季度增加23个，增长近2倍。具体到不同类型的城市，限购城市平均下降22.9个百分点，非限购城市平均下降16.8个百分点。溢价率较高的城市以中西部和珠三角的三线城市为主，如南昌、东莞、南宁等。溢价率同比下降较大的城市主要集中于长三角和中西部地区，如郑州、新乡、扬州等，而上升较大的10个城市主要位于环渤海和中西部地区，如南昌、柳州、廊坊等。
重点城市土地出让金缩水近半
据悉，作为房地产市场的上游，土地市场今年以来一直呈现供需双降的局面。土地卖不出高价，屡屡底价成交，政府宁可不推地，一季度重点城市土地供应量创下近5年来水平。
中原集团研究中心监测的13个重点城市中，3月份全部用地供应990公顷，环比下降25%，处于2008年以来的较低供应水平。其中居住用地供应量仅为202公顷，依然处于历史低位水平；商办用地供应143公顷，环比微增6%。
因开发商购地意愿低迷，一季度居住用地供应量695公顷，同比下降35%，是近5年中同期供应水平；商办用地一季度供应量354公顷，同比下降15%，在近5年中处于同期较高供应水平。尽管相对于居住用地，一季度商办用地供应较为充足，然而商办用地供应依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前开发商购地意愿低迷。
土地市场的低位运行，令地方政府的土地出让金收入亦大幅缩水。在中原集团研究中心监测的13个重点城市中，一季度商办用地出让金同比大减52%，同时居住用地成交量亦持续低位，同比下降48%；导致13个城市全部用地出让金仅887亿元，同比大减47%，达到近五年中同期第二低位。
标杆房企抄底布局二、三线城市
但对于房企来说，低迷的土地市场正式抄底的时机。由于中小房企资金实力较差，且对市场节奏的把握能力有限，在市场低迷时期往往不敢也无力拿地。但大型标杆房企此时已嗅到入市时机，底价拿地，重点布局二、三线城市，以囤积后续发展动力。
蛰伏三个月后，4月6日，万科2012年首度出手土地市场，耗资1.9亿元拿下了两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。这是万科在唐山的第三个项目，由此实现了万科在唐山东、西、南三个方位的全面布局。2012年整个一季度，万科在土地市场均未出手，毫无斩获；而去年同期，万科在12个城市拿地19幅，规划建筑面积高达548万平方米，投入106亿。对于万科来说，2012年去存货、少买地是安全过冬的企业策略，但土地作为必不可少的生产资料，仍必须适时补充土地储备。
4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅，占地面积近30万平方米。在2012年前4个月，恒大保持每月在发展潜力巨大的二、三线城市进行土地储备，共计16处地块，规划建筑面积337万平方米，成交金额共计60亿元。恒大地产预计今年市场表现不会太好，有意将一些产品进行调整，而趁土地市场低迷时期持续储备优质地块，契合并保障了恒大今年战略的推进。
招商地产今年也在大举拿地。4月10日，招商地产再次发布购入天津地块的公告。至4月中旬，招商地产继续着每月购地的布局步伐，已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米，规模超过去年同期的4倍，置地投入逾40亿。2012年的招商地产以雄厚的资金实力，在土地市场表现非常活跃，频繁低价拿地，在范围内快速传播着品牌影响力。
据业内人士分析，从近期土地市场上的表现来看，大多数中小房企的融资渠道相对艰难，而万科、恒大等的龙头企业在销售、融资和贷款方面显然更具优势。此轮调控将是行业洗牌的重大契机，未来房地产行业的集中度将不断提高，优势资源逐渐向大型标杆房企聚合。
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