[摘要] 近段时间以来，关于房地产调控放松的声音不绝于耳，地方政府如扬州、南京、中山等地也纷纷进行了不同版本的“微调”措施。与此同时，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。至此，房地产调控陷入中央与地方的博弈阶段。
近段时间以来，关于房地产调控放松的声音不绝于耳，地方政府如扬州、南京、中山等地也纷纷进行了不同版本的“微调”措施。与此同时，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。至此，房地产调控陷入中央与地方的博弈阶段。
在大多数人看来，房地产调控之所以出现博弈，根本原因是“地产财政”过于依赖房地产。为此，著名经济学家、北京大学副校长海闻在接受和讯网对话时指出，应该允许地方政府征收房地产税。美国地方政府的主要税收来源是房地产税和销售税，主要税源是非生产领域的，除了拜托地方政府依托房地产收入外，地方政府也没有必要整天去招商引资。
海闻还指出，调控并没有使房价掉多少，原因之一是没有多少人拿出房子来卖。住房的供应量不但没有增加，反而因为新建住房的控制而下降。要想让人们少占房少投机，的办法是征收房产税，提高空房占有的成本，减少住房中的投机行为。
另外，征房产税以后人们不会无缘无故的去买房，除非他真的需要住房。政府不能打压真的有需要住房的人，限制购买也不合理，只要他有钱，就应该让他买。房地产调控主要应该是通过市场的手段来限制空房占有。
除此之外，对于保障房方面，海闻认为，保障房的核心是保障人们的基本居住条件，而不是提供房子。现在的保障房制度方向错了，经济适用房解决的不是最穷的人，经济适用房有产权，属于不动产，在建设和分配过程中会产生广泛的寻租活动，最后得到这些经济适用房的人未必是没有住房的穷人。政府要解决的是穷人的居住问题，而不是是否拥有房子拥有不动产的问题。
以下为和讯网与北京大学副校长海闻的对话实录：
和讯网：您认为下半年政府会不会出台更多振兴经济的举措，比如在减税，或者扶持中小企业方面会有一些新的举措？
海闻：这个还要看经济下滑的情况，实际上政府已经在采取一些措施了，比如首先放松银根，降利率，降低银行准备金等，国家发改委也在批复一些本来想开建而没有开建的项目。
一般来讲，货币政策从启动到产生效果大概要一到两个季度，所以现在第二季度的结果实际上是去年紧缩政策还在发挥作用。二季度很多人判断是底部，我也这样认为。为什么呢？我们在去年年底政策才开始转，也就是说年底以前都是在治理通货膨胀，一直是紧缩的货币政策，这个紧缩政策对经济的抑制作用会在相当一段时间发挥作用，不是说转就能够转的。
换句话说，一直在吃降压药，血压也一直在降，不是说药一停血压就回升了，它需要有一个过程。实际上我们从去年的年底开始政策已经转向了，但政策转向到发挥作用大概也需要一到两个季度。虽然第二季度破了"8"，但全年经济增长速度我认为肯定会超过8。
和讯网：6月份CPI降幅很大，是不是说明通胀方面基本上就不用担心了？
海闻：CPI还会再降，第二季度CPI也是的，实际上CPI和经济增长两个是同步的，你要打击通货膨胀，经济也一定会下滑，你要想经济稳定，那CPI也会稳定。现在很多地方的产品都在打折，价格还会下跌，但是价格降到一定程度以后，需求量会上来，从而制止了价格的进一步下跌。很多人现在开始买东西，但经济不会一下子起来，因为有一些存货需要出清，近期内不会有明显的通货膨胀。
和讯网：房地产方面，我们看到这两个月看起来市场又在回暖，有一些地方政府也在蠢蠢欲动要放松，您怎么看待这种趋势呢？
海闻：我认为房地产不能一刀切，有一些地方实际上还是需要发展房地产的。市场之所以回暖，因为它存在对住房的需求。一些地方政府希望放松房地产的行为可以理解，但估计中央政府目前不会松动。房地产调控的目标不应是打压房价，而应该是维持稳定。这个目标比较现实，不要希望房地产价格下降40%或50%，这个也不太可能。
和讯网：您此前表示一些地区房地产有泡沫，您认为严重吗？
海闻：我认为有些地区有泡沫，那里的房价完全是建立在对未来高回报的预期上，是炒出来的，但不是所有的地方都是泡沫。房地产有两面性，一面是不动产，另一面是住房。购房作为投资，容易产生泡沫，购房用来居住，这是实际需求。上世纪８０年代东京的房地产价格猛涨主要是资产泡沫，一打也就下去了，中国的房地产价格上涨，既有资产泡沫也有实际的住房需求，所以价格不是轻易能够打得下去的。房地产和股市不一样，股市纯粹是投资，出现泡沫时一打就下去了，房地产不一样，既有投资需求，还有真实的住房需求。
和讯网：房产税这两年大家也讨论的非常激烈，您怎么看房产税对房地产市场所起到的作用？
海闻：我赞成征收房产税。政府真正应该做的不是不让建房子，也不是不让买房子，是要减少空房占有率，而征房产税就是减少空房占有率和压抑房价的办法。
一般人买了房子不会轻易卖，只要资金周转没问题，有点钱的人都愿意多买几套房子，反正有通货膨胀，钱存在银行也不合算，股市又一直不景气，多买几套房子放在那，即使房价不涨也不亏，况且大多数人认为将来房价还会涨。所以，政府严厉的调控政策并没有使房价掉多少，原因之一是没有多少人拿出房子来卖。住房的供应量不但没有增加，反而因为新建住房的控制而下降。要想让人们少占房少投机，的办法是征收房产税，提高空房占有的成本，减少住房中的投机行为。征房产税以后人们不会无缘无故的去买房，除非他真的需要住房。
政府不能打压真的有需要住房的人，限制购买也不合理，只要他有钱，就应该让他买。房地产调控主要应该是通过市场的手段来限制空房占有。
和讯网：但从上海和重庆房产税实施的效果来看并不明显
海闻：这有两方面的原因。，房产税较低；第二，也没有普遍试行。这里面可能会有很多的问题，既得利益者肯定是不愿意的。如何设计中国的房产税，需要认真研究。一旦执行，就要坚决彻底。
和讯网：一些学者提出要放开18亿亩耕地红线，包括对土地制度进行改革，您如何看这个问题呢？
海闻：这个我没有太多的研究，但在土地产权仍是地方公有的情况下放开土地使用权，可能会有一些问题。如果地方政府的财政收入主要是靠卖地，那么一旦放开，地方利益会让更多的农地被出售，被侵占。每个地方都觉得自己没卖多少地，但一加起来就可怕了。
我觉得土地的问题，房价的问题，实质上是政府要解决市场失灵的问题，即要解决穷人的住房问题。政府必须要留出一部分土地来建造廉租房，这些房子可以由政府盖，也可以补贴开发商盖，或者减免开发商的税收，政府真正要关心的是特别穷的这部分人的基本居住问题，而不是能不能买得起房子的问题。
和讯网：您的意思是不是就像新加坡和香港的双轨制模式？
海闻：新加坡、香港、美国都有专门为穷人提供的住房，主要是廉租房。我们不应该搞什么"经济适用房"，经济适用房有产权，属于不动产，我认为政府不应该为一部分人提供不动产。用低于市场的价格出售拥有产权的住房，实际上是政府变相赠与资产，比如说一套市场价格值50万的房子，政府以30万的价格卖了，这其实就是给了20万的资产。经济适用房的建设和分配中会产生广泛的寻租活动，最后得到这些经济适用房的人未必是没有住房的穷人。政府要解决的是穷人的居住问题，而不是是否拥有房子拥有不动产的问题。
和讯网：保障房这方面好像还没有完全弄清楚？
海闻：保障房主要是指廉租房，廉租房条件也不能太好，主要解决一个基本的居住问题。穷的时候在那儿住，收入达到一定程度就应该搬出去。美国还有一种制度，就是对低收入人群进行住房补贴。政府不干预房价，但是对于低收入者的租房进行补贴。
保障房的核心是保障人们的基本居住条件，而不是提供房子。这里的关键是"住"而不是"房"。
和讯网：您说的这种方式，是不是指当下保障房制度存在一定的扭曲？
海闻：现在各地都大建经济适用房，这个方向错了。实际上经济适用房解决的不是最穷的人，最穷的人连经济适用房都买不起。我始终讲，政府要解决的是市场解决不了的事情，比如说他买不起房子，甚至租不起房子，他连住的地方都没有，这个政府要帮，保证他有地方住，而不是让他拥有房子。
经济学里面的道理讲的很清楚了，政府主要解决市场失灵的问题，市场失灵是什么？市场失灵指的是人们无法通过市场价格获得生活的基本需求，包括吃、住、基本教育、基础医疗等。这些需求不像别的东西，没有钱也需要。比如，没有钱可以不上餐馆，但不能让人饿死；没有钱可以不住酒店，但不能让人整天露宿街头；没有钱可以不去疗养，但不能因为没有钱而见死不救。上餐馆，住酒店，看电影，买房子，这些都应是市场的事，由市场去解决，但吃不上饭，上不起学，看不起病，住不起房，这些是市场失灵的问题，由政府来协助解决。这才是政府该干的事。
和讯网：您刚才说政府要解决市场解决不了的问题，这方面的边界似乎很模糊，政府也很喜欢干预市场能解决的问题？
海闻：市场失灵是客观存在，是市场经济固有的缺陷。市场经济越发达，市场失灵的问题越严重。中国经济经过三十多年的高速增长，取得了瞩目的成就，但同时，医疗、教育、住房、环境等方面的市场失灵问题也越来越多的暴露出来。政府不是没看到这些问题，关键是如何解决？是干预市场？还是在尊重市场的同时用新的手段去解决市场失灵？
遗憾的是，一遇到这些问题，政府首先想到的就是干预市场。企图通过对价格的控制或对供求量的控制来解决穷人的医疗、教育、住房问题。价格压低了，问题似乎解决了，其实真正的穷人并没有从中得到多少好处。改革开放前我们不是没有经历过，那时什么东西都很便宜，就是买不到。价格是个双刃剑，低价刺激需求量，也压制供给量，低价的结果是短缺。在短缺的情况下谁更能获得资源？不会是穷人，常常还是那些有权有势的人，这些人还能在低价的情况下获得这些短缺的资源。所以，解决市场失灵的办法应该是不干预市场，让不穷的人支付市场价格，同时给穷人补贴或政府直接提供这些基本的商品和服务。
和讯网：前不久人大把地方发债券也给否定了，您怎么看？
海闻：目前我们地方发债是有一点问题，因为机制还没有理顺，地方政府的行为没有得到很好的监督，在这种情况下，给地方政府发债券的权力确实是有一点风险，它不受约束。像美国地方政府发债，有地方的议会，有选举约束着你，不是说你想发就发的。我们现在的地方政府权力很大，没有人约束，在这样的体制下允许地方政府发债有一定的风险。
和讯网：但不让它发债，现在房地产调控，地方财政又非常紧，它总要……
海闻：所以我们要进行税制改革，应该允许地方政府征收房地产税。美国地方政府的主要税收来源是房地产税和销售税，主要税源是非生产领域的，地方政府也就没有必要整天去招商引资。即使去招商引资，主要也是为了解决就业问题，而不是政府税收问题。
我们现在地方政府的税收大部分来自于生产领域，所以地方政府不但要招商引资，还搞总部经济，主要是为了税收。这种税收会产生很多问题，包括地方保护主义。地方保护主义是很糟糕的事情，它会导致盲目投资和重复建设，也阻碍企业的兼并重组。现在每个地方都在重复搞产业，像汽车，29个省市区生产汽车，它明明知道汽车行业已经接近饱和了，也要去搞，因为对政府来说，它有营业税、增值税等，这是税收的主要来源，至于这个企业今后能不能存活是另外一回事。对于地方财政来说，我认为税制改革和税种改变是核心。当然，政体改革也很重要，精兵简政非常关键。
和讯网：中国当前还处在半市场化的经济阶段，下一步继续往市场经济方面发展的话，您对此乐观吗？
海闻：我还是乐观的。政府的政策不会只朝一个方向走，往往是会往这边走一走，然后再往那边走一走。可以说，本届政府的工作重点是缩小社会矛盾，讲和谐，但是在改革方面进展不多，也由此产生一些新的问题。我相信下一届政府可能会更加重视市场导向的改革。
金融危机后大家都在讲市场经济怎么不行，都在强调加强监管，但是我们跟美欧的问题是不一样的，美国可能需要更多地加强市场监管，而我们的市场化程度还不高，可能更需要关注的是市场的发展问题。我们要进一步完善市场经济，这都需要改革。世界上每个国家的主要矛盾是不一样的，不能说美国出现了这个问题，欧洲出现了问题，我们也要跟着他们的政策走。美国金融市场的问题是监管太松了需要加强，我们正好相反，政府管得太多，需要进一步放松。
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