[摘要] 今天下午（8月1日），一场由房天下主办的以“杭州徐家汇 城西高端商业地产集中地”为主题的大话地产正在进行，众多品牌房企倾情加盟，全面探析城西高端商业地产的现状与未来。
在天目山路以北，申花板块以南，这样一块区域杭州老城西，同时商品房楼盘密集开发及交付带来大量人气，大批商业地产在此云集，居住与商业氛围都非常浓厚，造就了这块区域的性质，“杭州徐家汇”应运而生。在一定程度上填补了城西区域高端商业地产的市场空白。这些项目分布在哪里？他们分别的特色是什么？城西高端的生活集群到底有多少？城西未来的商业价值表现在哪些方面？填补城西的商业空白，这些项目所能承载的力量到底有大？
今天下午（8月1日），一场由房天下主办的以“杭州徐家汇 城西高端商业地产集中地”为主题的大话地产正在进行，众多品牌房企倾情加盟，全面探析城西高端商业地产的现状与未来。
杭州中天亚东房地产开发有限公司总经理徐海鹏
我们现在感受到非常庆幸，就是我们在座这几位的项目都是在城西当中，我们也是非常有信心地把这个项目做下去。为什么呢？因为一个城市的发展真正有生命力的就是自然发展。因为我自己是做建筑设计出身的，原来对规划这一块相对来说还是比较喜欢一些。我们觉得真正的规划农村的规划是的，因为城市的规划始终会带来很多城市病，真正的农村就是什么都没有，房子是一栋一栋地造，这个是真正能够体现人们最需要的东西，一般的村子里面有大树、池塘、广场，这个也是真正我们所谓城市里面的CBD、核心区一样。它会依山而建，依水而建，这个也是真正体现了人内心所需要的规划，可能在某一瞬间或者是在某一个阶段体现出了它城市的生命力和竞争力。再过一段长时间来看它可能是会带来更多城市不可解决的一些事情。
城西是真正以民间的发展慢慢发展起来的。在这个基础上面，当然我们自发起来的可能是有一些问题，因为前面一直是以住宅为主，所以人文这一块的底蕴就非常厚，这个也是跟钱江新城相反，它是缺少历史的沉淀。并不是说我开了一家万象城就可以积累了文化，这个是要慢慢地积累的，而我们城西也是已经有了这个文化的底蕴。现在大家认为在城西真正的商业地产应该是真正到了发展阶段了。现在大家认为申华板块的银泰城的入驻，应该说对于整个城西的商业配套的格局应该是产生了一个非常巨大的影响，它的影响刚才曹总也说了，这个影响特别是对于我们附近的项目来说是不可估量的。我当时还在做设计的时候，跟宁波郢州区的雅戈尔做了很多的项目，在万达附近拿了很多地，那时候只有五六千，后来雅戈尔也是想把万达房产引入，这个引入以后使整个颍州区的房价就发生了巨大的改变，所以说引入某一个点，在一个恰当的时间，对这个区块的生命力有很大的影响，所以我想说银泰城是一个非常重要的发展机遇，我们也是想要牢牢抓住这个机遇来做好我们的事情。
同时，商业地产的聚集性也是非常重要，也是把我们整个区域、整个城西真正让商务集中起来。回到我自己的项目上来说，其实这个项目应该说从2010年3月底拿的地，从4月开始接手做这个项目，这个项目时间的跨度还是比较大，在这个过程当中更重要的是也经历了我们中国房地产最严厉的调控，我在这当中感触还是很深的。这块地站在纯商业、纯写字楼的角度来说可能是存在着一个问题，我们当时是拿的比较高的地价拿的，地价是9700元，当时这个地价应该说在当时商业地产当中的地价当中是的，所以作为项目负责人来说压力巨大，跟曹总说的地拿下来了是没有回头路可以走，但是在这个走的过程当中也是越来越有信心。当时为什么拿这个地块？
当时的一个出发点，我们也是想要拿一个这个商业地产，我们知道住宅的聚集性和自发性可能也是更强一点，你做一个住宅小区比做一个地产来说要容易的话，这边的交通非常方便，同时也是要有一个相应的商务系统，你不可能孤零零地有一幢在这边也是不好做。
另外一个也是有非常便利的生活配套，这个也是我们的基本要求。我想在文教区都是可以满足的。我们当时到了现场以后，对周边的环境也是非常看好，特别是北边的余塘河，比如说我们的矩阵国际，浙商财富中心等，人跟自然情景，跟水的接触都是一个的心灵满足，所以我们是觉得这里是比较适合做比较好的写字楼，我们也是要做一些区分的设计，我们在拿地的时候也是把这些做起来，虽然是远离大马路，我们也是闹中取静。
我们在做这个产品的过程当中也是非常艰难，我们一直在想，我们要不要做传统意义上的写字楼？我们当时还是考虑过跟西溪跃居一样的大平层的想法，因为周边的环境和所处的环境都是可以具备的。这个可能也是跟我个人的经历有关系，我原来是建筑出身，也是跟院士做过项目，所以我也是有设计的情结在，有理想主义的东西在。我们在做的过程当中我们也是在反思一个东西，我们一直在讲，现在杭州基本上好的写字楼像钱江新城也好，黄龙板块也好，还是像矩阵国际也好，无论从设计手法、理念来说已经是非常多了，这些东西拿到国外去已经没有特别大的竞争能力。
我在这个过程当中，这里是包含了原来做设计过程当中，也是在考虑一个问题，我们真正做到写字楼的使用者他内心的需求到底是什么？这个也是我们当时在做中天MCC的时候一个很重要的出发点。我们现在所谓的最的写字楼，现在很多写字楼就是更多是这样的，原来在做设计的话，甲方让我们做写字楼是有标志性的就行，我希望我这里的写字楼在这里是就行了，这个也是条。对于这个要求来说我们在外形上面可能就有所突破，同时也会用到一些非常昂贵的建筑材料，玻璃幕墙、高贵材料，比如说浙商财富中心用的一些新型的建筑材料，同时我们也是希望大堂非常气派，我用我气派的大堂来体现我这个写字楼的品质和体现我这个写字楼的形象。
我们在实践的过程当中，虽然是做了很昂贵的材料和非常棒的大堂，但是我们想一个企业的发展它很重要的一个力量，很重要的一个动力就是它的创造力，我想这个是不可否认的，传统行业也好，新兴产业也好，他们在这个行业当中有一个很重要的方面就是创造能力，想象能力，这个也是非常重要的。我们自己也是在体验高端写字楼，因为高端写字楼为了做出气派相对而言就会把人渺小化了，他们可能是一进入之后会觉得自己严肃起来，是给了无形的压力，但是这个本来也是高端写字楼所想表达的。
第二个，我们到了办公空间里头，我们会突然发现一个东西，假如说我们闭上眼睛，把你放在公元大厦(小区网，论坛)，放在EAC里面，当你打开眼睛的时候你是很难区分在哪里，所以我们这里提出一个概念，无论你外形变化多少，还是你大堂多少气派，但是你一旦到了正常的办公使用空间里面，它基本上还是处于一个千篇一律的这么一种感觉，相对同质化的感觉，因为这个是毕竟是受到层高的限制，所以我们在员工的办公是以大开间为主，老总是以大小来区分，基本上是这么一个格局，所以说这个相对来说是有区分的，在公司内部当中，我们是想在这个过程当中，对于传统的写字楼我们也是有了一个反思。
我们如何创造的空间希望能够更加地激发他的自由感，我们人是只有在自由的空间当中才会发挥得更好，人只有在很放松的状态下，很自由的状态下可能更会激发他的想象力和创造力。我们来考虑我们的写字楼怎样呈现给大家什么样的东西能够激发他们的想象力。我们当时拿到的时候个是在设计方面，我们一般来说是以点式为主，浙商财富中心和矩阵国际都是用的这个，请吴越设计的，吴越设计成名之作当时是设计了深圳音乐厅，在业内还是很有名气了。我们当时是做点式的，但是确实是发现做了点式之后对于空间的利用是受到了很大的限制，所以我们也是做了区分，就把整个分成了三部分的庭院，我们当时为什么做这个庭院，我们发现他们是需要一个交流的场所，但是现在很多的写字楼当中是缺少了这个交流的场所，他们是一个茶水间，但是这个毕竟是一个小范围的交流，没有跟周边公司有这个交流的空间。我们后来是设计了三个楼，A、B、C楼，我们认为这种尺度关系是给人一种安全感，适合人停留的一个尺度空间，我们在创造这个空间让更多的人能够在这个空间里面停留，只有停留了才会有交流机会，当然我们也是设立了相应的商务配套，像咖啡馆这些，这个也是有别于点式，一个人在开放的空间当中是缺少安全感的，孤零零让你站在一个广场当中是没有安全感，而我们是创造了一个有安全感的一个环境。我这里的空间其实是一个广场，是公共区域，露天的，我这个其实是楼中间的区域，因为这个是顶，是一个室外空间，这个概念实际上像国外的街道这样的有很多，它在某一个阶段是凹进去做一个广场，这个广场也是非常具有生命力，非常聚人气，所以我们当时也是设立了这几个庭院，这个是我们在规划当中的一个常规的写字楼里面有一些区别，我们更多考虑的是人们除了在办公楼里面，办公楼以外如何来使用我们这个空间。
再一个，我们是在创造室内空间的时候也是有一定的突破。矩阵国际也是比较清楚，当时是主要做层高的突破上面，应该说，我们中天MCC项目也是通过各种努力，最终在层高上面取得了一定的突破，是4.98米，在杭州也是非常少了，我们还是找到了非常大的差距。我们一讲，5米层高、4.5米层高的时候大家一定会觉得是LOFT，我想说的是LOFT是这个高度给他很次要的一个需求，我希望你隔，但是我又不希望你隔，我是给你一个空间，让你有自由发挥得空间，像售楼部一样，我在这里的空间里面也是站在真正的公司层面，我们一般的公司有两个需求，一个是对外的，一个是对内的，对内的话公司是讲究一个形象，希望有个性、气派，能够有自己的个性在。对内是希望在有限的空间当中放入更多的容量。我们在中天MCC当中也是有空间，我们也是满足这个方面的需求，我们是希望我们里面的使用者能够拿出部分空间来表现他公司的个性，通过一些处理能够区别于其他的公司，能够把自己的个性的形象显现出来。还有一些办公的空间也可以隔出两层，这个空间的利用率也是更高一点，有舒有弛，其实这个空间也是会给人带来很大的行为习惯上的改变。我们层高的空间、办公空间的对比能够激发他内心深处对于一些事物的新变化，可能在更高的空间里会让人发挥更大的价值。我们到了室内以后，到了真正的办公区里面以后，其实这个也是跟传统的写字楼进行了区分。这个确确实实也是在慢慢摸索过程当中，可能也是体现出我们对写字楼使用者内心深处的一个挖掘。
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