[摘要] 10月26日，大杭州地区（含萧山、余杭、富阳等七县市）一手房库存突破10万套，达到100640套，创新近几年的一个新高。房子越卖越多，凸显的是市场的不景气。
10月26日，大杭州地区（含萧山、余杭、富阳等七县市）一手房库存突破10万套，达到100640套，创新近几年的一个新高。房子越卖越多，凸显的是市场的不景气。但这中间也包含了复杂的因素，首先是开发商抢着推盘，从而造成市场上可售房源变多；其次是市场变得越来越分化，好项目和差项目之间的销售景气程度有着天壤之别。当然，这个数字还反映出楼市更多的变化，甚至是格局的变化等等。一个数字或者不能说明太多的问题，但细细分析这背后隐藏的，却是大有名堂。
10万套存量房太正常了
据杭州透明售房网数据显示，杭州主城区及下辖区县市的存量房超过了10万套。乍一看，10万套房源，貌似是一个很惊人的数据。但若扣除写字楼、商铺等非住宅房源，住宅存量房仅约7万套；若不含萧山、余杭及下辖县市，杭州的住宅存量房不足2.5万套。在这个汹涌的城市化时代，无论什么样的存量房数据都不值得惊讶。打个比喻，警察在高速公路上设了一个关卡，有条件地放行部分车辆，高速公路自然很快就拥堵起来；如果警察把关卡撤掉，高速公路很快就能畅通无阻。目前房地产市场仍在执行的“限购令”及“限贷令”，就是那个“关卡”；我们现在所看到的存量房，就是那些“拥堵的车辆”；而汹涌澎湃的城市化，就是那条“高速公路”。只要，“限购令”及“限贷令”这道关卡一撤除，高速公路自然就会通常无阻，而存量房自然也就烟消云散了。
城市化不是一个简单的城镇人口百分比的变化，意味着人们的生产方式、职业结构、消费行为、生活方式、价值观念都将发生极其深刻的变化。继工业化之后，城市化成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。中国社会科学院日前发布的《2012年社会蓝皮书》指出，2011年中国城镇人口占总人口的比重，达到50%以上。从国际上上百个国家的样本来看，只有城市化率达到70%以上，房地产增速才会放缓。按中国政府提出的每年0.8个百分点的城市化率要求，即使按中国每年实际1.25个百分点的城市化率计算，要达到70%的城市化率，中国也得到2030年左右。这个数据同样印证了住建部政策中心主任陈淮的观点：“今后20年中国住房供求仍处于短缺状态。”
因此，存量房的问题实质上说“限购令”及“限贷令”的问题。早在一年前，政府高层就已经对“限购令”做出了清晰的界定。人大财经委副主任委员吴晓灵提出，抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价，但长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。住建部部长姜伟新也表示，限购政策是行政办法。“房价高速上涨，其他调控手段都用了，也起了作用，但还差点火候才能把房价抑制住，至少是把房价过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。”不久前，温家宝总理说“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”，同时他也指出，“调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段”。不过，对于“限购令”这个“行政办法”办法具体会在何时推出，目前仍然没有明确的时间表。
高库存量时代
“去库存化”速度决定一切
对众多开发商来说，现阶段比可以遇见的政策紧缩压力更难堪的，可能就是面前数量不菲的库存压力。
10月30日，刷新的数字宣告新的库存量纪录产生：主城区可售房源存量达到了41725套，其中住宅可售房源为24597套。1-8月份，主城区商品房总可售量和住宅可售量一直呈现递减趋势。9月初，这个下滑的曲线被改变了，主城区可售房源存量一路攀升至39000套左右，重新进入了库存积高难下的时期。而今，这库存量的40000套大关又被重新冲破了。
这多少会让开发商们觉得郁闷。在开发商力度空前的以价换量促销后，楼市回暖后的成交量一直都在稳步上升，楼市成交或创年内新高，或创历年同期新高。杭州主城区一季度和上半年的成交量，以及前三季度的住宅成交量，均创下了历年同期的第二高。
杭州楼市上超过4万套的库存纪录，在往年也屡有出现。但是，值得注意的是，这次的高库存是发生在楼市持续回暖，购房者买房意愿增强的情况下。此前持续下滑的库存量如何又会触底反弹？比较容易联想到的可能会是，9、10月份的天量开盘潮带来的巨量房源的入市。9月份，杭州有64个楼盘推市，创下了历年单月开盘数新高，楼市新增住宅房源5404套，但是最后才成交4000多套，甚至比不上前三个月的单月成交量。10月份，又有30多个楼盘扎堆面市，仅上上周，获得预售资格新增开盘数量高达2567套。所以，巨大的商品房供应量和房源去化速度的相对放缓，让库存量这个蓄水池的一下子满了起来。
同时，在限购限贷政策背景下，城市有购房资格的客户在集中释放后，楼市由此进入一个需求减少期。前期降价大军的浪潮，撬动了大量刚需客户的需求，造成目前90平方米以下的刚需急剧下降，大部分都是改善型房源的局面。新一波的刚需积累还没到来，所导致的供求逆转成为一大因素。
部分开发商在以价换量过后，资金压力有所缓解，有了等着慢慢卖的心态，目前，杭州绝大部分板块都出现房价上涨楼盘。市场仍然是刚需人士为主体的市场，所以微涨的房价在一定程度上削弱了当下购房者的入市心态。
此外，尽管都有在上半年开启过“过冬”模式，大型房企并未停止扩张的步伐，尤其是下半年行情回暖下的惯性扩张，使得这些房企在土地储备市场上表现生猛。发展规模的不断扩大，尤其是下半年房企施工进入高峰期，也导致了库存出现明显的持续增长。
库存消化不畅，考验的就是房企的资金链承受能力。房企去库存效果有限，资金回笼不畅也必将导致资产负债率随之攀升，房企的资金链困局也很难得到根本性转变。所以，在调控新政策预期增强情况下，强化销售去库存依然是房企当前最主要任务。
其实，比目前严峻的库存量更具有挑战的是，未来市场消化库存量的能力。高库存量时代，房地产开发企业“去库存化”的速度将决定着一切。不能排除年底的杭州楼市或将为争夺市场份额开打新的价格战。
10万套库存的背后
是房地产市场的根本性改变
10月26日，整个大杭州地区的一手房库存突破10万套，达到100640套，再创近期新高。解读这个数字，能折射出杭州房地产业乃至房地产业的诸多变化。
仔细去分析，事实上，这个数字是与九、十月份的销售非常吻合的。今年的九、十月份，杭州楼市已失去“金九银十”的成色，而蜕变成“铜九铁十”，尽管各大开发商在不遗余力地推盘，推盘的密集程度相当罕见，但总体销售仍差强人意。究其原因，调控政策的持续发酵首当其冲；其次可能就是缓慢回升的售价，很多人在错过低点后，再次变得犹豫不决。
根据政府对房地产业的态度以及房价本身确实存在偏高的事实，未来房地产业的发展仍会非常微妙，从10万套库存房至少能透露出以下两大信息。
一是房地产业各企业间的分化会越来越明显。虽说九、十月份行情一般，但仍不能抹煞众多楼盘的脱颖而出，像万科·七贤郡，协安·紫郡等等，仍是一房难求。而未来，好房企，好房子恒强的定律会越发凸现。这从此前房产大鳄狂飙突进式的拿地就可看出，即便只在资金层面，很多中小房企都已不是性房企的对手，更遑论品牌、资源、政策把控等方面了。房地产市场正快速告别众神狂欢的年月，而逐步进入到寡头时代。对于那些目前已占据优势位置的一线房企来说，未来属于他们的天地十分广阔，这也是为什么这些房企为抢夺市场份额，而不惜在市场尚未完全明朗的时期再造地王的根本原因所在。
二是房产品的种类分化明显。房产企业竞争到现在，已不是一个卖房子的概念，而变成了是一种综合能力的比拼，展示的是各自社会资源的掌控与调度能力。很难想象，协安·紫郡若没有西湖小学的进入，能引发市场的追捧；万科·七贤郡没有此前良渚文化村10年的口碑铺垫，能获得购房者的心理认同。就目前市场而言，因着父母的求贤若渴，未来仍会是“香饽饽”，学军小学边上上世纪80年代的二手房，也能挂出40000元/平方米的惊人售价。其次就是市中心或配套齐全的近郊楼盘。未来最愁卖的，可能就是那些被政府遗忘，交通不便，配套奇缺，本身又没什么特色的楼盘了。而这样的楼盘在杭州也比比皆是。
当然，最后还得说一点的是，尽管大杭州的库存房再创新高，但这并不表明杭州楼市的泡沫有多大。就我自己的理解而言，杭州的泡沫放在范围内而言，肯定是小的，远小于那些二、三线城市。对于很多二、三线城市来说，由于城市吸引力偏弱，本地客源购买力有限，普遍收入不高，房屋流转性差，基本享受不到人口红利等等，其房地产业发展到目前，已沉积很多问题，如果没有更好的手段来启动市场，高企的房价以及明显供过于求的市场，会影响到众多房企的生存。杭州限度地避免了二、三线城市的诸多弊病，这也是为什么杭州楼市，只要价格适度下探，市场仍能活跃的原因所在。而以理性著称的万科，此前在杭州大肆谋篇布局，或许佐证了上述论点。
存量房大突破
开发商或以价换量或捂盘惜售
杭州的存量房再次突破10万套，这个数字多少有点吃惊。
今年的杭州楼市，在限购猛药的作用下，成交量一度急剧萎缩。此后，在经过将近一年的价格博弈之后，一时之间，“以价换量”的直接表现是，一些价格低开的明星楼盘，迅速遭遇到了市场的抢购。并迅速促动了刚需们的购房神经。压抑许久的购房需求就在一轮轮的明星效应的轰炸之下，被迅速激活。
这成了双限政策之下，杭州楼市近一年时间的特征。而一些此前热销的楼盘，在市场的认可之下，也颇为勇敢地再次调高价格。
市场显然是非常奇怪的，对于楼市同样如此。可以说，在当前，价格的因素仍然无时无刻触动着任何一个想买房的购房者。买涨不买跌，这也很好解释了，为什么今年一些低价开盘热销的楼盘一次次试探性的调高开盘价格，仍然受到市场追捧的原因。
但是，我的理解是，今年的楼市，注定将是少数明星楼盘的舞台。于是，我们看到了龙湖滟澜山的热销，亦看到了万科良渚文化村七贤郡一房难求的局面。只是，这些被开发商、媒体以及市场放大的热销局面，却难以改变当前楼市的基本格局。毕竟，主角与明星只是少数。
对于后市，随着存量房数量的进一步攀升，绝大多数开盘并未引起市场反响的楼盘，无疑会让更多的开发商的心头笼罩上越来越沉重的隐忧。面对未知的政策走向，观望情绪依然会成为市场的主导。
刚刚结束的房博会就表现出了同样的情形，与之前预料的一样，本届房博会前后，除了个别诸如华元房产旗下项目大幅降价，其实众多开发商的折扣优惠力度并不显著。如此淡定事出有因。首先，一些此前热销的楼盘依然人气爆棚，再无降价理由。另外一方面，对于目前的僵持状态，众多房产企业，恐怕也是在博弈。对于限购政策，业界普遍的预测将不会是一个长期执行的政策。“铁定取消，只是时间的问题”已经成为目前杭州众多开发商的共识。只不过在判断上，一些乐观的开发商认为会在半年内，一些不太乐观的开发商认为会持续一两年。
由此就不难发现，近期以来，开发商面对相对低迷的市场所表现出的淡定姿态。而面对巨大的存量房，一些企业似乎也早已经司空见惯。因为他们坚信，市场一回暖，去化速度依然会非常惊人。这样的事情，在上一轮的调控中已经得到了佐证。
其实，从刚刚结束的房博会期间，就不难发现，真正主城区内，刚需群体能够承受的房源已经非常稀少。而远郊楼盘则因为供应量巨大而竞争激烈。因此，我的判断是，面对存量房突破十万套的现实，开发商会分化成继续以价换量或捂盘惜售两类阵营。一些上市公司因年报的综合考量或者远郊板块竞争激烈、仍然受困于资金链紧张的企业，会在接下去的时间里，有可能会采取“以价换量”的市场策略；而另外一些资金充裕的企业，在主城区开发项目的企业，或者将会继续捂盘惜售，静待政策明朗之时。
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