[摘要] 近日，在素有“炒房”大本营之称的温州，号称矗立市中心最繁华地段的国际豪庭静悄悄地开盘。市场消息描述称，住宅均价50747元/平方米，最高单价10万元/平方米，不乏总价一千万、两千万的房源，房价之高令人瞠目。在温州市房管局旗下网站的房源价格公示表中，《每日经济新闻》记者证实了该消息。
近日，在素有“炒房”大本营之称的温州，号称矗立市中心最繁华地段的国际豪庭静悄悄地开盘。市场消息描述称，住宅均价50747元/平方米，单价10万元/平方米，不乏总价一千万、两千万的房源，房价之高令人瞠目。在温州市房管局旗下网站房源价格公示表中，《每日经济新闻》记者证实了该消息。
“这是温州市区目前所有在售楼盘当中最贵的楼盘了。”有温州当地房地产业内人士向记者称。不过，数据显示，该楼盘于10月19日领出商品房预售证，自10月26日公开开盘以来，至今无预定、无成交。
一套毛坯房总价两千多万元
温州市房管局旗下的房地产市场信息网显示，上述高价楼盘为鹿城区原温州长运集团有限公司地块商品房建设项目，官方定名为乾顺锦园(小区网论坛)，地处温州市飞霞南路和龙泉巷交叉口西北角，开发商为温州乾顺置业有限公司。
温州市商品房网上销售管理系统数据显示，该楼盘的总建筑面积为72179.26平方米，住宅9幢173套，房源面积40069.33平方米；商业23套，房源面积4663.82平方米。
根据市场消息描述称，该号称矗立市中心最繁华地段的项目静悄悄地开盘，住宅均价达到50747元/平方米，单价10万元/平方米，总价不乏一千万、两千万的房源。
乾顺锦园房源价格公示表显示，整个9幢住宅当中，单价的为3.3多万元，单价的在9幢，单价达到10.80万元，在9幢，共有2套房源的单价达到10.80万元，一套建筑面积为278.89平方米，总价达到2790多万元。
商铺价格则更高，公示数据显示，商铺的单价为12.36万元，依次还有11.98万元、11.50万元、11.40万元等，商铺总价的超过了2500万元。
温州市商品房网上销售管理系统数据显示，虽然该楼盘已经价格不菲，根据公示说明，这些预售商品房的装修情况均为毛坯房。
就目前温州的房价水平，温州市泰和房产营销总经理林育向《每日经济新闻》记者介绍称，温州市中心，房价区间在3万元/平方米～4万元/平方米，周边区域在2万元/平方米～3万元/平方米，“就目前而言，该楼盘是温州市区在售楼盘中地段的楼盘。”
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项目负责人：公示原价可以打折
10月31日，就目前超过10万元在售单价，乾顺锦园售楼处有关负责人向《每日经济经济》记者表示予以否认，当记者列出商品房网上销售管理系统数据时，该负责人则坦陈，这些高价房主要为个别房源，公示的为原价，可以再打折优惠。
根据预售说明，乾顺锦园住宅部分，一次性付款可打9折，首付30%则无折扣。首付40%～90%，不同比例折扣不同。商铺部分，一次性付款可打8.5折，首付50%则无折扣。
对于目前楼盘的售价，上述售楼处负责人认为，定价合理，该楼盘为近5年来温州市区品质的楼盘，不管是地段还是物业都力争做。
杭州汉嘉地产顾问机构总经理梅杰向《每日经济新闻》记者表示，就目前温州形势而言，类似这样的高价楼盘消化并不会快速，温州房价比较明显，当地房地产的泡沫确实已现破裂。威格斯（温州）房产常务副总经理黄慧华接受媒体采访称，温州今年房价下降非常厉害，尤其是豪宅，部分房源较高点时，打了对折。
就目前的成交状况，上述售楼处负责人称，形势还可以，该负责人并未透露具体成交数据。当地有媒体消息称，乾顺锦园10月26日开盘当日成交销售额达13亿元。
但温州市房管局所属的房地产市场信息数据显示，该楼盘10月19日领出商品房预售证，10月26日公开开盘以来，截至昨日（11月1日）19时，已认购、已预定、已售以及已登记等数据均显示为零。
根据温州市颁布的《温州市区商品房网上销售管理办法》有关条款规定，温州市区的商品房实行网上销售和《商品房买卖合同》网上即时备案制度，即时备案、登记等。
温州市泰和房产营销总经理林育向《每日经济新闻》记者表示，眼下市场上存在一定的需求量，但受限购政策影响，以及目前不稳定的经济形势，购买者存在一定的资金压力，超过千万的房源，购房者出手都比较谨慎。
土地或涉14亿元抵押贷款
值得关注的是，虽然乾顺锦园在售价格不菲，但楼面价并不高。
公开资料显示，三年前，即2009年4月7日，温州城市建设开发有限公司与温州东南房地产开发有限公司以9亿元联手竞得该地块开发权，楼面价为19607.84元。
有知情人士向《每日经济新闻》记者介绍称，项目现在的开发商温州乾顺置业有限公司为项目公司，整个项目共有四五家股东联合参与开发。
需要注意的是，乾顺锦园虽然土地面积只有27.53亩，当初土地竞拍价只有9亿元，但因此抵押的贷款并非只是小数目。据预售说明，现土
地使用权设定的抵押及顺序关系如下：2011年6月24日，设定中国工商银行股份有限公司温州瓯海支行，他项证书号为温他项（2011）第1-239689号，抵押金额为2.9亿元；2011年6月24日，设定中诚信托有限责任公司，温他项（2011）第1-208827号，抵押金额为5亿元；2012年1月18日，设定中国工商银行股份有限公司温州瓯海支行，温他项（2012）第1-260084号，抵押金额为6.4亿元。
预售公示还说明，抵押权人已书面同意本项目销售。根据上述抵押金额统计可以计算出，通过乾顺锦园项目土地使用权设定的抵押高达14.3亿元。
10月31日，对于该项目的抵押贷款以及资金状况等相关事宜，上述售楼处负责人表示不知情，并表示请示公司有关高层并由其决定是否答复。截至记者发稿时，《每日经济新闻》记者未收到任何回复。
温州购房团今年"三战役":救了开发商误了市场 浙江在线
都说现在是个刚需市场，但这几个月以来，不少高端住宅，包括别墅、排屋、市中心豪宅的销售情况出乎意料地好。
调控以来，高端类住宅一直是受影响的，现在为何会放量？究竟是市场确有所需求，还是内有乾坤？一位温州购房团成员W先生向记者讲述了他去年来在杭州投资买高端住宅的真实经历，在这个温州人看来，“现在买豪宅，折扣大、风险小，是挺保险的一种投资方式。”当然，这样的“保险”是因为开发商许以一定的投资承诺。
从去年11月以来，W先生与他的温州购房团和开发商经历了三波谈判，最终有了让他们最满意的方案。
回合：去年11月
开发商的筹码：给出团购低折扣
温州购房团回应：懒得理会
用低折扣吸引温州团，这招并不新鲜。W先生说，2010年4月，当时杭州楼市行情也不好，他们和某知名房企一高端公寓达成协议，以8折的团购价买了一批房子。
在这波调控中，低折扣团购仍是开发商想打动温州购房团的。
W先生说：“大概在2011年10月房交会后，很多高端物业的开发商资金出现缺口，他们开始急了，陆续找我们谈团购，希望可以回笼点资金。”W先生说。不过，此旧招这次却不怎么“灵光”了。
“他们(开发商)给的折扣一般在7.5~8折左右，而团购项目一般是2000万起。”W先生表示，当时他所在购房团的很多成员认为，房子短时间内不会涨，且这些高端豪宅往往都以奢华为卖点，对资金要求很大，即使团购也不会是大量购买，换句话说，开发商回笼的资金不过是杯水车薪，开发商若没有其他融资途径，后续是否有足够的资金保证工程完工交付都未可知。
“我们大家都觉得投资风险过大。”W先生说，“当时，开发商电话打来要求面谈，我们基本是礼貌回绝，连项目都没兴趣去了解。”
第二回合：今年3月
开发商的筹码：签纸质合同，给予“返点”
温州购房团回应：有下单的，更多的选择观望
“今年元旦前后，有消息传出，开发商愿意以"返点"的方式要求我们融资，一年的回报大约在18%~24%左右，房子作为"抵押物"暂时"卖"给我们。房子也会签约，但考虑到购房资格问题，开发商承诺我们只签纸质合约。”W先生透露，大概在今年3~6月，他们中一些人手上有资金闲置，同时愿意冒些风险的人，“买”进了部分房源。
房源有了成交，资金不再紧张，开发商一方面松了口气，但另一方面也要做好表面工作。事实上，媒体也曾对一些号称热卖但网上成交率并不高的楼盘做过质疑，但开发商一般对外称，房源是“内部员工”认购的，所以才没上网。
不过，尽管以这种方式消化了部分房源，但W先生告知记者，以这种方式“买”房的投资客并不多，毕竟纸质合同相对是没有保障的。“我个人来说，还是觉得这样的融资方式不够安全，所以还是选择再观望一段时间，大部分同行也跟我持一样的看法。”他说。
第三回合：今年7月
开发商的筹码：网上签约，一年20%的
温州购房团回应：双赢方式，开始下单
就在2个多月前，W先生接到一知名房企的电话，称承诺购入某楼盘房源后，年为20%。“相比前几个月签纸质合同"融资"的方法，他们有了新合作方式。即帮我们获得购房资格，网上签约。交房后，在办出三证之前，帮我们寻找买家，若达不到预期年，可选择退房，开发商会按照承诺的，直接返现。”W先生表示，这样的投资，十分保险。
据W先生说，该楼盘为市中心豪宅大盘，W先生跟几位朋友到现场看了下房，很快与开发商谈妥了价格，约为3.5万元/平方米，相当于原价的7折。他们一次性购入了七八套大户型房源，单套房源的总价在900万元左右。至于购房资格，W先生说，他们几乎都借用了亲朋好友的身份证，以补交社保或个税的方式获得。
“让我进一步放心的是，他们(开发商)还跟我们签下协议，如果在交付办房产证之前，有人看上了我们手里持有的房源(前提是高于的价格)，而我们也愿意出手，开发商会到相关部门做退房手续，将房源转售，利润全部归我们所有。”W先生很满意这样的条件。如此一来，不管是退房补差，还是转手再售，房子都不用交税，且操作方便，性价比较高。“这是一个双赢的合作方式。”W先生评价。
记者后记
“双赢”投资买房：救了开发商，误了市场
前段时间以来，对高端物业的大幅成交，尽管媒体有诸多猜疑，但真实情况仍不得而知。采访了W先生后，某些疑问也逐渐有了答案，真是应了那句“上有政策下有对策”。
表面上看，开发商和投资客的合作方式，确实很完美。投资者，低风险、高回报；开发商如愿以偿得到了周转资金。但它的后果又是什么呢？
的一个问题是，开发商以这样的方式又吸引到了一大笔资金进入楼市，这种合作方式说到底就是一种融资，而宏观调控想尽办法想驱赶的投机资金却以这样的方式再次集中于楼市，这些资金的目的就是想在市场起伏中捞一票就走，它对楼市的破坏力到底有多大？
这种合作也创造了表面的成交繁荣，很容易让人误判低点已过，市场回暖，甚至让人以为“抢房”又来临。当又一个泡沫要被吹起来的时候，那么下一轮的打击会有多大？
需要提醒的是，别以为泡沫破灭受打击的会是这些投机资金，事实上，受打击的恰恰是最后接盘的普通买家。试问在2010年点买房套牢的那些普通购房者中，有多少人是从投资客手上接的单？当投资客以7折、8折的价格接的单再甩给你的时候，你就极有可能成为那个苦逼的被套者。
有人说，之所以有今年这波行情的下行，是因为2008年的那波调控没有真正调整到位。如果不想再在今后感受更大的痛，如果希望房地产市场有长久而健康的发展，那么还是希望这样的虚假繁华能在有效的监管之下失去生存空间。
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