[摘要] 转眼已经到了银十的尾巴，楼市传统的金九银十快要过去，据透明售房网统计，2013年9月杭州主城区签约3729套。这个数据和上半年传统意义上的淡季相比要低，金九的意义不在。商品房存量再创历史新高，市区（含萧山、余杭）商品房可售房源突破10万套大关。而在刚刚过去的房博会仅仅以成交124套收场。
转眼已经到了银十的尾巴，楼市传统的金九银十快要过去，据透明售房网统计，2013年9月杭州主城区签约3729套。这个数据和上半年传统意义上的淡季相比要低，金九的意义不在。商品房存量再创历史新高，市区（含萧山、余杭）商品房可售房源突破10万套大关。而在刚刚过去的房博会仅仅以成交124套收场。
另一方面，土地市场在上半年大热过后沉寂了三个月，9月出现井喷式的爆发，成交金额刷新了单月历史纪录，频出，热点频出。外来开发商继续以巨大的热情疯狂进入杭州。仅华家池、蓝孔雀两个单元就创造了超过200亿的成交额。
和前几年相比，高库存、低成交量、火热的土地市场这些关键词就形成了杭州楼市的一些怪象。
怪象一：金九不金淡季不淡 楼市传统营销可改变？
房地产销售领域历来流传着“金九银十”的说法。近年来楼市的季节性涨跌现象已经不再明显，越来越多的购房者开始变得足够理性，开发商也不再因为短期的市场波动改变自己的预期。不少业内人士表示，“金九银十”的营销概念可休矣。
截至2013年9月30日晚22时，据9月杭州主城区商品房共成交3729套，位列近六年来第四位，同比2012年9月下降15.8%，环比上个月（今年8月）上涨12.1%。
从具体楼盘上看，9月份只有中海西溪华府57739元/平方米[西湖]西溪华府153套在售成交比较可观，共成交443套。其他楼盘成交平平。毫无疑问，杭州楼市的这个“金九”并未给人带来惊喜，尽管开发商推盘热度空前，但成交却差强人意，“个盘突出总体平淡”的现象依旧在延续。
怪象二：库存量突破10万套 人选房时代来临？
9月26日，杭州主城、余杭、萧山三区商品房可售房源量首次突破10万套大关，达到101599套，4年时间里杭州市场的库存量如火箭般蹿升。10万套库存量，假如开发商不推新盘了，按照2012年全年成交（包括余杭、萧山）84800套的销售速度，全部卖完要14个月。
与高库存相对应的是，前不久的省房博会上仅仅124套的成交量。一面是开发商的积极吆喝，一面是购房者的从容看盘，这一次，足足显示了楼市以消费者为主导地位的现象。而相比几年前的杭州楼市旺季时，购房者往往为了一套房漏夜排队，开发商甚至是捂盘惜售。这一次，在楼市高库存下，购房者的主导地位被完美逆袭回来。而面对购房者，开发商要想卖的动房子，也只有仔细揣摩其心理，从价格、服务等各方面重新认知与定位。
也许，面对寥寥成交量，一些人会认为是否是杭州的需求不旺，刚需不足。而这次房博会中，有购买意愿的登记房源却高达1080套。所以购房者的需求并不是不强烈，而是其对于楼市观望态度比较浓烈。
同时，上周开盘的名城博园和万科北宸之光32730元/平方米[余杭]万科北宸之光116套在售，当天都基本售罄。从这些热销盘看出，杭州不缺购房者。而这些热销盘，无一例外有一个特点，低价位高性价比，满足刚需的需求。所以，在这种高库存下，开发商要想赚钱，不妨要好好动番脑筋来博购房者青睐了。
怪象三：杭州卖地金额破千亿 开发商还能轻易圈地赚钱？
随着融信集团9月29日包揽蓝孔雀最后两宗宅地，前三季度，杭州成交地块数量达到171宗，总金额1022.8亿元，成为继北京、上海之后又一个破千亿的城市。
从数据上来看，1~9月，杭州今年的土地成交总金额远远超过前5年同期。2009年514.53亿元，2010年579.39亿元，2011年386.82亿元，2012年225.57亿元。就算是楼市及土地市场火爆的2009及2010年，前三季度土地成交金额也仅仅为今年的一半。
杭城前三季度疯狂的土地市场，让很多房地产开发商垂涎。如此巨大的卖地量不仅吸引着很多在杭州有开发经验的房企，也引来了很多从未驻足杭城的房企新面孔。这些新面孔在土地市场上的激烈竞争，充分体现了他们加快落子杭城的步伐和决心。
在前三季度杭州土地市场房企拿地金额前五名中，有三席被“新面孔”占据。融信集团以拿下蓝孔雀两宗宅地总价34.6亿元排名第三；招商地产拿下牛田一宗宅地和蓝孔雀两宗宅地，总成交金额26.4亿元紧随其后；排名第五的为拿下三墩和丁桥两宗总价为24.7亿元宅地的港中旅。排名前两位的，虽非新面孔，但亦是外来房企，为绿地集团和世茂集团。
杭州并非一线城市，但土地市场的火热和一线城市已经有的一拼。外来大鳄落子杭州，看重的也是对杭州未来发展的信心。但按照现在的高存库形式，加上开发商拿着并不低的溢价率拿地，房产大鳄未来还能在杭州楼市中分的一杯羹么？
当然这个问题相信房产大鳄也思考过，他们落子的板块也有一定的判断，无论是市中心、未来科技城、桥西等地，开发商对于这些板块还是表现出一定的信心。但是，照目前的形式看，至少短期内，没有任何政策的引导下，开发商想要轻易圈地赚钱的想法估计要好好花一番心思了。
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