[摘要] 目前杭州房产市场供远远大于求，竞争占据市场主流，即使是作为房产一哥的绿城也没办法咬牢价格，接受市场竞争和消费者的选择已是现实。尽管杭州的需求还在，但高存量的房源，加之今年疯狂拿地的外来大鳄明年将推出大量产品，
年末的杭州楼市已经活生生演绎成一场《超级女声》，能够坚持到最后的都是纯爷们。
目前杭州房产市场供远远大于求，竞争占据市场主流，即使是作为房产一哥的绿城也没办法咬牢价格，接受市场竞争和消费者的选择已是现实。
尽管杭州的需求还在，但高存量的房源，加之今年疯狂拿地的外来大鳄明年将推出大量产品，可以想见，明年大佬之间的肉搏，也绝不会局限于绿城、滨江和万科几家之间，市场回暖的可能性因此难以预料。这让更多的开发商变得焦虑甚至悲观，营销方式也显得越来越“宫心计”，甚至剑走偏锋，囧态毕露。而对于政策的预期，业界更多地保持理性与冷静，侥幸心理已然消失。但是市场就是这样的，适者生存，开发商在表示压力山大之余也只有力图突破，接受挑战。
未来日子或将更难熬，新进入的开发商对理念和战略的颠覆，带来的杀伤力已然显现出来了。
开发商：囧
今年杭州市场的整个成交量看起来不错，但实际上这些成交量都是集中在某一板块的某些代表楼盘，例如奥体板块的龙湖春江彼岸、城北板块的万科北宸之光以及城东的保利、中铁国际花园等一些项目。在新盘众多的板块，如城东新城板块，价格频创新低，与周边开发商的拿地价越来越接近了，让众多开发商感到越来越囧。
形势逼人。一边是价格的无底线拼低，一边是购房者数量的日渐减少，整体上的去化越加迟缓。有开发商表示：“现在连刚需都走不动，无论你用什么渠道上访量都非常低。”楼市似乎已陷入山穷水尽的地步。而且随着一大批大鳄抢滩杭城，给杭州楼市带来了新的活力和冲击，供应量随之将继续增大，产品的开发、营销手段、推广也都面临蜕变。
已有开发商先行一步，尝到甜头。据绿城集团某项目负责人介绍，绿城已从大面积改成了适用面积，以前推的都是400方、500方的大别墅，甚至有800方，现在开始做250方到350方的别墅了，并取得了良好的销售业绩。适应市场显得越来越重要。寰宇天下的空中四合院产品就受到了市场的高度认可，除了样板房外，已经全部售罄。这也证明情况并没有想象中的那么悲观，市场的需求还是有的。产品有足够的稀缺性还是可以获得市场的认可。
新挑战：求新
严峻的市场形势对开发商提出更高的要求，求新图变似乎已成的出路，再没有什么捷径可走。新楼盘的快销，除了跟低价位相关外，与其更注重挖掘客户需求和准确的市场定位也有关系。细分市场，做精项目，做差异化产品，从选地、选项目等前端开始更加地深入和细致，已经成楼市的一个新的方向。
在销售上，甚至有专家指出，房产开发要向制造业学习，快周转、零库存，以免把利润都变成利息付给银行，成为银行的打工仔。在目前的形势下，楼盘的品质和细节也越来越得到重视，这成为楼市健康发展的一个标志，对消费者来说是个利好。房产大佬求新图变，夹缝中求生存的小房产商更不得不改变生存策略，不求快周转，但求稳扎稳打，利润化。在做好产品这点上他们达成了共识。
【延伸阅读】
购房者：爽
城东新城板块的价格堪与下沙副城看齐，新开盘价格没有，只有更低，滨江板块的房价也拉到1字打头，让很多业内人士直呼不可想象，即便是品牌房企，也同样要打起价格战。高姿态赢不来购房客，即便绿城这样从不肯主动自降身价的高端品牌在万科低价换量的销售策略下，巧园在万科璞悦湾这样的强劲对手下也不得不降价销售，高手对决，疯狂的是一大批普罗大众。
据了解，12月初新开盘的楼盘，销售成色不错，据开发商数据显示，万科璞悦湾首开当天就已预订九成，起价18800元，均价22000元左右的精装房源，90方总价不到200万，还是让购房者十分心动。均价为24660元/平米的滨江紫金府，首开场面也异常火爆，据了解，当天去化已达九成。“开发商品牌、楼盘品质、价格以及周边配套都很符合我的心理价位，所以不纠结，直接下单。”一位滨江的购房者坦言。
新态度：观望
尽管价格下降带动了成交量的攀升，以价换量似乎是目前撬动楼市的杠杆。但是，买涨不买跌的心理依然让很多刚需购房者甚是纠结，每一个板块的新开盘在价格上带来的惊喜，且随着市场供应量的居高不下，购房者有了更多的选择，对楼市价格有了更多的下降期许。
正如持币观望的某杂志社编辑杨小姐所说：以前愁的是没钱买房，现在愁的却是不知道如何选择，什么时候才能买到的房子呀，这样心里才不会觉得亏。
据记者随机调查，跟杨小姐有同样心态的购房者不在少数。大多数是刚需客户，手头刚好能凑够一套房子的首付，期待以更实惠的价格，买到更好地段、更高品质的品牌楼盘。这批刚需人群的观望情绪十分普遍，或许，如何撬开他们的口袋是开发商需要琢磨的问题。
政策：酷
已有的限购政策已经造成了杭州楼市的买方市场，开发商急吼吼想尽办法拉人看房，带动人气指数和成交量上升，甚至不免挖同行的墙脚，实在是政策致使有资格购房的人群严重缩水，毕竟在有限的客源面前，谁都难以再宠辱不惊，拈花微笑。
不久前落地的“杭六条”虽说并不能让楼市伤筋动骨，但毕竟多加了一道紧箍咒，付得起二套首付的潜在客户又被过滤了一重，实在是雪上添霜。
银行政策方面，年末的房贷政策再度收紧，首套房的利率优惠很多银行表示已经取消。有银行表示，首套房能够执行基准利率的已是折扣。
据了解，目前杭州农行、建行等不少银行的首套房贷利率普遍为基准利率，工行的个别支行甚至暂时停止房贷业务。跟首套房贷款的基准利率相比，二套房的贷款条件则显得更为严格。工行、农行、建行等一些支行的二套房贷款利率普遍上浮10%，而个别银行二套房利率甚至上浮了30%，也有银行直接表示要到明年才能放贷。在以保障首套房贷款为重点的政策导向下，二套房贷款的积极性更受削弱。
新动向：不明
尽管在不久前的十八届三中全会的决策中没有涉及房地产调控，但会议在宏观上再次提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。即便明年没有新的调控措施出台，但是政策松绑的可能性也不大，这几乎成为业内外的共识。
因此，对于2014年的整体判断，基于政策的持续发酵及杭州存货供应量大，而且随着新盘的推出，供应量还将持续上升。面对明年新增供应量大幅上涨的情况下，以价换量的局面可能会更普遍，波及更多的板块、更多的开发商。推动成交量增长的背后意味着价格的牺牲。对政策变化的期待是：只可能更加严酷。
年末纯新盘开盘预告
外来大鳄出手，品牌楼盘频添，价格战或愈演愈烈
12月的杭州楼市，新盘依旧扎堆上市，赶上旧年这趟班车，各大区块不乏品牌楼盘，外来拿地的房产大鳄开始速速推出新盘，消费者可选择的余地越来越大了。在的买方市场下，价格战或愈演愈烈。
城南
1.绿地旭辉城：滨江奥体地标建筑
项目位于杭州奥体博览城旁，东靠规划支路，南至七甲路，西邻滨盛路，北依奥运路，四通八达的立体交通网络凸显奥体最核心的区位优势。项目逾35万方，建筑高度达150米，对望钱江新城，拥揽一线都会江景资源，是杭州奥体地标群的主要构成建筑。绿地旭辉城规划了7幢超高层公寓和1幢商务写字楼，户型面积90-260㎡，由超高层地标建筑营造专家绿地集团和旭辉集团强强联合打造。
价格： 待定
优惠： 交2万减5万
户型面积：90-260方
开盘时间：预计12月底
交付日期：预计2016年
一句话点评：位于滨江奥体板块，交通便利，环境宜居，但目前居住氛围还未形成，项目自带商业，配套相对好，坐拥一线江景，地铁6、7号线路还在规划中，等待升级成地铁盘还需要很长的时间。
2.莱蒙水榭春天
项目位于滨江奥体博览城核心区内，紧邻主体育场及地铁上盖物业，东至奥运路，南至滨盛路，西至七甲路，北至规划支路。整个项目总建筑面积约15万平方米，其中住宅面积约8万多平方米，含有商业配套和写字楼。莱蒙水榭春天样板示范区已经对外开放，同期89方三房和138方四房两套样板房已对外开放，楼盘预计12月底或者1月初首开，首推主力户型为90方三房和138方四房，均价待定。
价格：待定
优惠：存2万元抵5万元
主力户型： 90方和138方
开盘时间：12月或2014年1月
交付日期：预计2015年底
一句话点评：莱蒙是2011年港交所成功上市的内地房地产企业，水榭春天位于奥体博览城板块，地理位置优越，交通便利，目前谈不上什么商业氛围和居住氛围，未来看好吧。
城北
1.金地申花里：申花板块的精装修成品住区
金地申花里位于莫干山路和石祥路交叉口西北侧，是2013年金地集团重点打造名仕系列的典范，小区以新古典风格特征为宗旨，体现现代生活及现代人的价值取向和欣赏品位，以纯净的建筑形象于绿树环抱中营造奢华大气的精装城市公馆。项目顺应基地东西狭长情况，做足住宅面宽；在满足日照情况下贴近基地南北控制线，限度留出中央景观。项目规划为9幢11-15层的精装小高层，主力户型89方和125方，得房率达82%，预计12月首推8号楼，户型面积89-126平米，预计均价25000元/平米以上。
预计均价：25000元/平米以上
开盘时间：12月
主力户型：89方和125方
交付日期：预计2016年10月底
一句话点评：金地在申花板块的精装修住宅项目，在板块内算得上非常稀缺；金地又属于大牌开发商，项目质量比较有保证，不过项目的体量比较小。
2.宝嘉誉峰：闹市中的
宝嘉誉峰是宝嘉集团入驻杭城的首部力作，紧邻桥西板块与运河商圈，地处新兴万达商圈核心位置，与万达广场仅一街之隔，“天堂硅谷”北部软件园，周边有运河天地、运河广场、蓝孔雀等综合体，项目交通便捷，经由上塘高架、留石快速路、莫干山路等城市主要交通干线，与主城各大区域。宝嘉誉峰总建筑面积15.7万平方米，规划为18-23层的毛坯住宅，共986户，项目主要户型区间为75-139平米，预计2013年12月底首开，具体开盘价格待定。
价格： 待定
开盘时间：12月底
户型面积：75-139方
交付日期：待定
一句话点评：项目属于万达商圈核心区，地段繁华，不适宜需要静养人群，有学区需要的可以考虑，属于卖鱼桥小学和文澜中学学区。
城东
1.紫玉福邸：城东的高端公寓
项目位居秋涛北路与机场路交叉口附近，项目距武林广场仅4公里，周边有杭州最美的香樟大道机场路与自然生态水岸麦庙港河。项目从整体规划、园林设计，到户型打造始终贯穿“中正平和”的规划理念，总建筑面积约9.29万平米，共有522户，由12幢16层高层住宅和2层商铺组成，并以点式结合板式布局，户型面积区间在89-180平米。户户南北通透，全明布局，主力户型139平米采用阔绰三房可变四房设计，并布置三卫双套间，私享独立电梯厅，营造空间递进礼制，成就一方静谧领地；120平米同样以三房可变四房为亮点，引入双卫双阳台，彰显主次有序的从容气度；少量89平米户型，更创造性做到可变四房双卫，三室朝南设计；跃层特赠送大面积功能空间。
均价：23000元/平米
开盘时间：12月底
户型面积：89-180方
交付日期：待定
一句话点评：位于城东的核心区，交通便利，周边有华润万家、世纪联华等成熟商业，另外还有多所在建学校，配套不错，对面规划建设“华润欢乐颂”的地块拆迁还没结束，建成时间待定。
2.万科公园大道：国宾大道上的公园住区
万科公园大道，于国宾大道之上划地为疆，以珍罕公园大盘之势，谱写城东高端人居新篇章。环绕着2.5万方草庄公园浩翰绿意，万科公园大道与万科草庄东区、草庄西岸一起，形成规模恢弘的稀缺城市公园住区，全面引领城东人居进阶。项目为万科装修成品房，预计12月底首次开盘，推出17号楼，具体开盘信息待定，据悉，看项目样板区已经开放。
价格： 待定
开盘时间：12月31日
户型面积：90-130方
交付日期：2016年
一句话点评：城东新城的公园大盘，交通便捷，高端大气，又是万科制造，自然惹眼，依然是精装修路线，不愿装修劳神的小伙伴可重点考虑。
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