[摘要] 2014年，大鳄们是继续往杯子里加水，还是争夺杯子里仅剩的半杯水，我们将拭目以待。前几强之外的开发商们，或许只能充当看客，但待好戏开锣。不过，看完戏，有人上去再捡点便宜，这也往往是市场竞争的副产品。
桌子上放着半杯水，乐观的人看了就会快乐地说:“哇，还有半杯水啊!”而悲观的人则会哭丧着脸说:“唉，只剩半杯水了。”
2013年，杭州（含萧山、余杭）商品房共成交85685套，较2012年的84925套，仅略微上涨。2014年的杭州楼市，悲观者深为高悬头顶的11.5万套库存担忧。大牌开发商尤其是外来大鳄们却依旧保持乐观，在他们看来，杯子里还能继续加水。
看看大鳄们2014年的目标：杭州万科将在去年103亿的基础上继续大踏步前进；滨江今年要冲150亿，杭州市场起码也在100亿以上；龙湖去年70亿（含绍兴），明年要超过这个数字；世茂去年销售额32亿，今年目标翻番至60亿~70亿；绿地去年未上榜，今年的目标是100亿，明年的目标是200亿，简直就是大跃进；而绿城今年要继续维持老大地位，销售额起码要在180亿以上。
快销售、高周转，外来大鳄带来了新的游戏规则。在2012年，销售额超过50亿元的还仅仅是本土两强绿城和滨江，2013年，万科、龙湖、中海、金地也都突破了50亿，到2014年，前十强的销售额或许都会突破这一数字。行业集中度正以前所未有的速度，向这些大牌开发商聚拢。
竞争也将会前所未有的激烈。2013年前三季度的行情已经算相当不错，花样繁多的营销策略也被开发商们用到了，但从第四季度起，他们已经明显感受到了市场上的寒意。为了实现各自的目标，即使是大鳄，也不可避免地要做出调整和变革。
老大绿城对市场做出了这样的分析——土地红利消失，房产开发进入微利时代，大量新楼盘将会入市，各地存量进一步积压，购房者选择余地变大，成交速度放缓，对于大户型、高总价的改善型产品，去化速度放缓更加凸显，企业在市场中的定价能力逐渐变弱。
为了顺应市场，绿城做出了变革，开始尝试“绿城速度”；为了维持市场地位，绿城也开始联合合作伙伴，重新在杭州拿地；推出云服务，则是绿城保持品牌溢价率的一大举措。滨江的策略则是“2个坚持、2个完善、2个突破”，在开发速度和经营上都要进行突破。
以彼之道还施彼身，本土两强将通过变革，向外来大鳄发动反击。去年年底，万科与绿城、万科与滨江等大鳄之间已经展开了贴身肉搏。新的一年，外来大鳄之间的战争也将烽烟弥漫。当万科和滨江还在为杭州老二的位置缠斗时，绿地跳出来加入战团，声称2014年不但要在范围要超越万科，在杭州市场，也要赶超万科，滨江和绿地夹攻万科的戏码将会上演。
争斗的另一端，则是合作。绿城与九龙仓的合作，绿城与融创的合作，都将为双方贡献销售额，九龙仓与融创，也将成为今年杭州楼市不可忽视的力量。
2014年，大鳄们是继续往杯子里加水，还是争夺杯子里仅剩的半杯水，我们将拭目以待。前几强之外的开发商们，或许只能充当看客，但待好戏开锣。不过，看完戏，有人上去再捡点便宜，这也往往是市场竞争的副产品。
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“如何形容2013？对绿城人来说，我想是艰辛，还有努力……2014年，我们还是要做好辛苦、努力的准备。而且，这辛苦肯定要比2013年有更深的程度，更广的内容。比如养老、现代农业的展开，比如经纪人制度的持续推进，比如云服务的探索……我们拓展的领域越广，碰到新的问题就越多。我们对房产品精致品质的要求越严苛，要跨越的难关也就更多。这些是我们无可逃遁的挑战。怎么面对2014年的挑战？简而言之，应该是正能量。我们必须团队协作，积极进取；必须友善待人，激情工作；必须彼此鼓励，乐观前行……2014，让我们继续努力！”
这是绿城老板宋卫平的新年寄语。在2013年的杭州市场，绿城依旧牢牢占据着老大的市场地位。然而新的一年，在竞争对手的飞速前进之下，绿城将面临冲击和挑战。面对新的市场形势，绿城也正在不断改变自己。2014年，绿城依旧会是杭州的老大吗？
合作拿地
引进地产基金
2013年12月18日，萧山土地市场热闹非凡，在众大鳄的围抢之下，历经三百余轮举牌应价，麒愉（九龙仓、绿城联合）以25.76亿元竞得萧山核心区域19万方宅地，楼面价13586元/平方米，溢价率高达69.82%，这也是萧山年内的宅地楼面价。
自2010年11月与海航合作拿下西溪诚园最后一宗宅地后，绿城已经3年未在杭州拿地，时隔3年再次出手，也传达出一个信息：2014年的杭州土地市场，绿城也将重新加入战团。
不过，已经历过多次财务危机的绿城，拿地的模式将以合作为主。绿城萧山金惠路项目的负责人就说：“如果这次是绿城自己拿地，或许楼面价超过12000元/平方米就退出了，但与九龙仓合作，融资成本非常低，所以像这种优质地段，价格高一些，我们也有底气拿。”
据悉，绿城与九龙仓将组建一家类似融绿（融创、绿城）的公司，2014年将继续在杭州市场拿地，包括主城区的优质地块。
融创和绿城也有望在杭州联合拿地。去年华家池之战，外界风传融创和绿城将合作拿下华家池地块，但最终融创放弃。据说融创认为价格太高，风险太大。缺少了盟友的绿城于是也仅仅打了回酱油。
此外，绿城还将引进地产基金，重点推动纯股权型地产基金，引进保险行业的低成本资金，探索发展永续债等新型融资模式，确保继续拿地的同时又能减少风险。
以绿城速度
打造绿城高品质
在绿城未拿地的3年时间里，杭州市场被外来大鳄装上了高速马达，从拿地到销售，过去本土开发商可能要两年甚至更多时间，现在，这一时间被缩短到一年、10个月、8个月甚至是6个月。
快销售、高周转正成为杭州楼市的主旋律，正是凭借万科速度、龙湖速度，杭州万科销售额从2012年的45亿元飙涨至2013年的103亿元，龙湖在杭州的销售额也从2012年的30亿元至2013年的65亿元。
据业界推测，明年杭州万科的销售额有望超过150亿元，将对绿城在杭州市场的老大地位发起冲击。
在此大背景下，加快开发节奏，打造绿城速度也成为绿城2014年的一大转变。据悉，年前的绿城内部会议已经明确要求全面提速项目开发进度和效率，对于新的项目，确保拿地之前10周做好市场分析、产品定位、户型设计，拿地前一周完成项目总体方案的设计评审，同时还要加快销售，提升资金周转速度。
萧山金惠路项目有望成为2014年绿城速度的个作品。拿地之前，绿城就已经提前做好了规划，拿地后仅12天，就召开了媒体发布会，该项目有望5个月动工，9个月销售，12个月回笼资金。
不过，对于绿城来说，高品质永远是其根基，老宋强调，提升速度靠的是加强精细化管理，提高工作效率，要确保一流的品质。看绿城如何以新速度打造高品质，将成为2014年杭州楼市的一大看点。
2014年是
绿城服务战略转型元年
老宋和马云，一个是嵊州人，一个是嵊州女婿，两人是好朋友，还共同创办了江南会。不过，马云擅长的电商、大数据、O2O等，老宋坦言自己还不是太懂，所以对于房产项目，他可以侃侃而谈，遇到绿城电商述职时，他虚心地说：“对于电商，我不是专家，做不了太多评判。”
但这并不影响绿城2014年的转型。去年，绿城在养老、现代农业、电商等领域进行了探索，今年，这样的探索将持续。
新的一年，老宋又提出了“理想小镇”的课题。绿城今后的大盘项目，将向打造国际化的理想小镇方向发展。一直以住宅为强项的绿城，也将由住宅项目为主向以市中心城市生活综合体项目转型，由出售物业为主向持有部分商业物业方向发展。
与产品的转型相匹配，绿城擅长的园区服务，也将全面升级至云服务。去年，云栖玫瑰园曾推出“精装精配”的服务，这就是云服务的一种。2014年将是绿城云服务从研究、探索向实践迈进之年，也是服务战略转型的元年。绿城将充分利用互联网、云计算和大数据等在线服务手段，形成现在流行的O2O（线上-线下）服务模式，并形成社交化的服务生态圈。
无论是万科的城市配套供应商，滨江的生活房产，还是绿城的云服务，品牌开发商们都意识到，2014年，在激烈的市场竞争中，服务将是天平上那块越来越重的砝码。
稳固老二地位，滨江剑指150亿
滨江之道：更快、更狼性
应该说，滨江能在2013年在杭州市场上保住“老二”的地位不易，在万科和龙湖们的步步紧逼下，在销售排行榜上的数字追逐让人不能有丝毫喘息。
在市场更加激烈的2014年，滨江需要凭借什么才能稳稳地扛住本土领军房企的大旗？
拿地七天定案名
提高周转率加速开发
拿地7天之后定下案名，7个多月后就要开放售楼处，这就是现在的滨江速度。
2013年6月，滨江在萧山拿下两块土地，钱江世纪城的宅地定为“金色江南”，而闻堰商住地则为“东方海岸”。其中，闻堰地块定下案名离拿地仅7天之隔，速度之快令人刮目相看。实时的消息是，金色江南项目预计最快将在本月中旬开放售楼处。
快，是戚老板在多个场合多次强调的，“今后，滨江的新项目，必须跟上板块内速度最快的楼盘”。戚老板下了死命令，难怪项目公司紧赶慢赶，要争取在农历年前就将项目亮相了。
原来一向按部就班的本土房企，为什么要强调快？实际上，这也和杭州市场上外来大鳄重塑了游戏规则有关。
据记者粗略统计，2013年，在杭州销售额排名前十的外来大鳄，销售总额突破了400亿元，创下历史新高。而在2012年，这一数字还不到300亿元。与前一年相比，增幅高达30%以上。在整体市场较为平淡的大背景下，外来大鳄在2013年却迎来了史上最丰收的一年。
在这其中，销售排名前十的外来大鳄，万科、龙湖、中海、金地、华润均创下了入杭以来的销售额新高。其中，杭州万科的销售额约100亿，龙湖在杭州的销售额逾60亿元，都比去年翻了一番。
尤其值得一提的是，根据透明售房网上的数据，滨江集团在杭州市场上的已签合同金额为79亿元，而杭州万科为76亿元，老二和老三的差距其实已经非常之小。
快，就意味着高周转，就意味着数字排名，就意味着江湖地位，一向不服输的戚老板当然不肯将多年来的老二地位拱手相让了。
在外来大鳄们都要在杭州市场上剑指百亿的时候，滨江自然也不甘落后。最近，戚老板就曾对媒体放话称，滨江未来三年的目标是200亿，也就是说，2014年确保130亿，争取150亿；2015年是确保150亿，争取180亿；第三年争取200亿。
凭借什么来争取200亿？在杭州，滨江早已有了扎实的口碑，剩下的，只要将营销这块再巩固加强。
滨江旗下原来只有两个销售部，营销人员只有30多人，而在激烈的竞争之下，现在增加到100多人，成立了五大销售公司，大大激活了内部竞争机制。从目前的销售情况来看，效果不错。
2013年12月底，位于大城北板块的万家名城项目首次开盘，从认筹到开盘售罄只用了5天时间，在杭州市场上一炮而红，这个项目，也是滨江真正意义上的电商项目。
同样是在去年12月底发力的紫金府，两次开盘均已售罄，在市场上获得的口碑也相当不错。
戚老板在营销方面最欣赏的是龙湖，“龙湖多少营销人员，我们也多少人，龙湖如何授权营销总监，我们也照样授权。”这不，为了学习龙湖，万家名城和紫金府这两个案场上都从龙湖挖了人。
凭借滨江自身在杭州的扎实口碑，2014年，滨江在营销上已经具备了更狼性的基础。
10个老盘，5个新盘，215万平方米可售
据透明售房网数据显示，目前滨江旗下在售项目共10个，可售住宅1632套，可售商铺176套，总可售面积299783平方米。其中的存量主力有6个，分别是金色黎明、万家星城、万家名城、紫金府、武林壹号和湘湖壹号。
金色黎明和万家星城目前显示出来的存货量都不可小觑，两个项目加起来就有1114套。
想要在竞争激烈的杭州市场上分得一杯羹，没有足够的“炮弹”是不行的，对于房产行业来说，“炮弹”就是强大的土地储备。
目前来看，滨江旗下纯新盘有5个，分别是西溪明珠、西溪之星、金色江南、东方海岸和尚未命名的华家池项目。这5个项目的总建筑面积有近75万平方米。
除了5块全新项目的土地储备之外，在售项目的可供开发量（除去已领预售证部分）也是一块不小的数字。
除了已领出预售证的部分之外，金色黎明还有三期10余万平方米的量；万家名城和紫金府的余量都较大，分别还有约31万平方米和5.2万平方米；湘湖壹号还有约20万平方米的体量，武林壹号的余量也不小，除了10万平方米的写字楼外，还有30万平方米的公寓。
这么算下来，这部分的可供开发量有约110万平方米，加上5个新项目的75万平方米，以及领出预售证的30万平方米，滨江的可售资源一共有215万平方米。2014年,按照今年滨江在杭州市场上推盘量近70万平方米来算，215万平方米的可售资源至少要有三分之一上市才行。
杭州房企老大是万科或许已并不遥远
万科之道：扎根杭州，精耕养老地产
随着钱塘府年终面市，2013年杭州万科的销售成绩被定格在103亿元。这是外来大鳄在杭州取得的成绩。
2014年，杭州万科会不会超越绿城成为又一个新话题。有媒体人士大胆预测“如果说当年万科收购南都打开了杭州楼市对外开放的大门，外来大鳄从此蜂拥入杭；那么等万科在销售规模上超越绿城的那一天，则将宣告杭州楼市的全新时代。绿城总部所在地的杭州与被绿城深度洗脑的杭州购房者，将欣赏到一场由万科导演的楼市大片。”
上述言论是否能够实现，要先从2014年杭州万科新动作上寻找蛛丝马迹。
万科或将厚积薄发
在2015年跨过200亿
至少在对外口径上，万科是一个不为自己设置销售目标的公司，这一点郁亮在不同场合反复提及。但是，这不妨碍区域公司为自己设置挑战目标。
100亿，是杭州万科2012年底定下的目标。同样定下百亿销售目标的外来大鳄中，除了万科，还有另外4家。但是，2013年拉网之际，只有万科实现了任务，这也是突破百亿的外来房企。
从45亿到100亿，在大环境并不理想的2013年，这个成绩含金量很足。漂亮的成绩单组成中，除了长销的良渚文化村等项目外，新增的草庄西岸、紫台、北宸之光、璞悦湾、西庐、钱塘府等6个项目，是冲刺的主力军。
2014年杭州万科销售目标是多少？有消息说是200亿。200亿是什么概念？杭州地区2013年房企的是绿城的177亿，200亿意味着很可能将超越绿城成为杭州地区房企的。
这一目标能否实现，我们来算一笔账。据透明售房网显示，目前万科在杭州已领出预售证的有2385套可售住宅和153套可售商铺，加上巨大库存，如果全力冲刺，能够达到近百亿的销售额。
剩下百亿则需依赖尚未面世项目及土地储备。目前，公园大道是即将面世新项目，体量为12万方；土地储备上，去年万科新斩获三宗土地，分别位于三堡、萧山及良渚新城，总体量为40万方。万科200亿的目标，52万方的体量显然远远不够。再拿地，成为万科必走之路，以万科的速度，如果年初拿地，年末就会开盘，2014年万科的拿地策略，成为200亿目标实现与否的关键所在。
有业内人士分析，以万科的销售能力，加上现有可售房源和新开楼盘，万科2014年的业绩在150亿压力并不大，但综合来看要冲到200亿还似乎欠些火候。一位业内人士分析说：“2014年是万科广积弹药的一年，2015年可能会厚积薄发，跨过200亿的门槛。不出意外，万科今年的总销售额会在170亿左右。”
随园嘉树
杭州万科新年的炮
2013年，杭州万科的关键词中，已有养老地产。这一年，万科启动了位于良渚文化村的随园嘉树项目，并宣布将在北宸之光项目中实现垂直式养老模式探索。
据万科内部人士透露，杭州万科2013年的公司任务中，排在位的是养老地产，第二位的才是百亿目标。可见万科对于养老地产的重视程度。
2014年1月1日，新年的天，随园嘉树重新包装后亮相，宣布了随园嘉树品牌阵营所囊括的“随园会、邻里日照中心、嘉木养生公寓”三大子品牌面试，项目的亮点——金十字配套也对外面市，这是随园嘉树养老配套发动机。随园嘉树活动放在新年天，或许是时间的巧合，也或许是万科想表达一种志向。
除了志向之外，对于养老地产，万科也有行动。在养老地产领域，国内目前最强的机构是上海亲和源，早在2010年万科即与亲和源签订了战略联盟，开始联姻。不久前，杭州万科干脆邀请了上海亲和源副总经理陈瑾加盟。
据消息人士透露，在陈瑾加盟后，随园嘉树的销售形式出现了调整。去年随园嘉树首次开盘，只采取销售的模式，而目前除了销售外，还可以选择租赁新模式，住户可以不再购买房屋，而可以选择和万科签订租赁合同，期限由1年到15年不等，缴纳租金，如果不满意可以提出退租拿回租金，15年后，可以一直免费住下去，直到去世。
据内部人士透露，去年只采取销售方式时，一些老年人抗性比较大，他们非常喜欢随园嘉树的产品，但只考虑租赁的形式，万科今年满足了这一点，客户诉求得到实现，预计能取得不错的成绩。
对于随园嘉树，万科的定位是“邻里式养老”，称将创造一种兼具专业机构养老优势和居家养老交融亲情的崭新养老模式。万科认为随园嘉树不仅是万科养老品牌与模式的共赢，更在一定程度上标志着万科率先建立起中国邻里式养老模式开发话语权。
2014年
杭州万科本土化又进一步
提到万科的品牌宣传，去年有三个事件引起了业内人士的讨论，分别是三好住宅的发布、万科好声音以及杭风建筑的发布。三好住宅依托于良渚文化村的营造，发布之际为北宸之光、紫台项目蓄客高峰期；而杭风建筑则立足于新建筑风格的面市，发布时则为西庐和璞悦湾蓄客关键时期；万科好声音是回报老业主的感恩活动，以输出品牌为主。
在2013年之前，万科在杭州很少有这种大型的活动，去年却密集出现三次。据杭州万科高层透露，万科进军杭州7年后，产品形态和项目数量都达到了一定的规模，到了强化品牌宣传的节点。
不管是三好住宅、杭风建筑，还是客户答谢会，品牌输出的同时，也体现了万科亲情牌、本土化的策略执行。事实上，万科进军杭州后，本土化的脚步就一直没有停止。周俊庭时期，为了迎合挑剔的杭州客户，万科开始学习绿城、滨江等企业对于产品的营造，开始走高端品质住区的路线；刘肖接棒后，本土化的脚步又在加快中，去年1月份，刘肖公开表示其愿景是“希望杭州万科会被划入杭州本土开发商行列。”
杭州万科的本土化，在最近又得到了体现。据消息人士透露，万科在接近年尾时，对团队做了新调整，原来以片区不同成立营销部门，现在则根据产品不同重新成立部门，比如有的团队专门负责高端项目，有的团队负责快销公寓等。
据业内人士透露，万科此举或参考了滨江对于产品的细分，滨江旗下产品均有不同的“级别”，比如“万家系”主要是城市普通公寓，“金色系”多是高端项目，项目定位不同，外立面、装修标准、园林景观等均采取不等的规格。2014年，万科针对不同的产品类型，或将采取不同的内部分级，方便成本的管控以及定位。
“杭州万科位于绿城、滨江等本土企业的大本营，更方便其学习，本土化的脚步在2014年或将更多。”业内人士分析。
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