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 大话地产“杭州商业地产发展论坛”直播>>>
搜房网大话地产“杭州商业地产发展论坛”现场 寻找杭州商业地产的“支点” 随着钱江新城的亮相、城北板块的掘起、创意产业基地的扩展....杭州的商业环境已经发生变化。武林商圈、黄龙商圈、钱江新城、滨江、下沙九堡东部商圈、城北商圈等等，杭州各个商圈有着哪些优势？在杭州，商业地产的投资价值如何体现？如何更好的把握商业地产的投资时机？城市综合体无疑承载着商业地产的希望，CBD的商业路在何方呢？CBD需要什么样的商业？ 为此，搜房网特别策划《大话地产：杭州商业地产论坛》针对当前的市场现状、政策取向对杭州商业地产进行全面深入的分析和探讨。我们期待杭州的商业地产，能够像杭州的旅游休闲一样，在全国数得着，叫得响，再打造一张属于杭州的名片。 【2009商业地产年会即将开幕 ---- 各届经济学家、专家学者、地产大腕出席】 大话地产嘉宾及观点>>> 中国房地产指数研究院 古伊>>> 未来商业地产发展前景非常好 润和信雅达国际销售经理 谢柳萌>>>在滨江打造商务综合体制高点 中房智本地产机构市场研究部经理 谢成龙>>>项目各有优势 但困难都很大 中房商业地产部总监 地产商业研究中心总经理 蒯振诠>>>商业地产生命如何延续 新天地集团发展部经理 傅雅琴>>>2010年下半年基本上会面世 建工房产（EAC）企划部经理 周瑜>>>黄龙世贸区用国际化理念来规划
浙江金茂实业发展有限公司策划经理俞江毅>>.九堡下沙共同打造未来东部商圈
杭州国融置地地产有限公司董事总经理 张守庆>>>高价拿下来就是看中未来 世邦魏理仕董事 商业服务部 谢宝源>>>杭州商业地产需做好两重点 西溪天堂招商部经理 林立德>>>西溪板块是品牌聚集的区块
青山湖锦城置业 销售总监 何锦君 中国房地产指数研究院营销总监 曹旭东>>>商业地产结合杭州休闲性质 万国投资高级策划主管 顾晓立>>>进入顾晓立的搜房博客 对此次大话地产进行了现场直播。点击进入直播
相关新闻回顾>>>《走进城市综合体》系列报道 2008年省委常委、杭州市委书记王国平在杭州市委十届四次会议上，首次提出杭州要建设100个多功能城市综合体计划，掀起一场全新的“城市革命”。进入2009年，我们注意到杭州不少城市综合体项目已经动工开建。其实，城市综合体是汇集交通枢纽、综合商业地产、公共娱乐设施等多种建筑形态于一体的综合业态概念。在杭州市将要建设的100个都市综合体中，有一部分是与地产投资项目相关的。为此，杭州搜房网推出《走进综合体》系列专题，选取杭州最具典型意义的商业综合体项目进行剖析，以期对杭州城市综合体有一个深入的解读。 第五期>>>绿城.蓝色钱江 关键词：钱江新城最后一席江景地块 钱江新城高端居住区 绿城第二代高层公寓 第四期>>>西溪天堂 关键词：西溪天堂 世界级 顶级 国际旅游综合体 第三期>>>滨江星光大道 关键词：华联发展集团 星光大道 董晓月 第二期>>>杭州创新创业新天地 关键词：城北商业转型 工业文化遗存保护 “南有CBD 北有新天地” 第一期>>>远洋运河商务区 关键词：远洋运河商务区 城北高端核心 ▲ 以下为对本次活动的现场图文直播： 主持人：很高兴今天各位嘉宾来参加搜房网主办的搜房大话地产——商业地产发展论坛，我们今天在上海有一个同步的上海商业地产界，今天开始启动，应该说有数百家商家，也有很多开发商参加我们的商业地产年会。 非常高兴各位能够光临搜房网参加这个论坛，就商业地产论坛我们在2006、2007年讨论过，杭州商业地产正在发展的过程中，我们看到杭州分为老商业和新商业，新商业是新政府打造的几个板块，大家发现在钱江新城、西溪、城北都在打造兴起的商业圈。 今天我们邀请到了几家商业开发代表，大家可以谈一下各自在商圈内发展自身项目的基本情况，下面我想首先有请浙江金茂实业发展有限公司策划经理俞江毅介绍一下九堡？ 俞江毅：说来惭愧，我介入九堡区域时间也就半年时间，我就半年对九堡基本认识和商业情况跟大家分享一下，首先我对杭州整个市场商圈概念把九堡这个区域定性一下。 九堡这个点我不纯粹拎为一个商圈，大家认识到九堡商圈就是四季青为中心区域的概念，现在我把九堡和下沙两个片区的联合概括为杭州东部商圈概念来启用，提升到东部商圈概念之后，放眼的宽度和广度更大一点，整个东部商圈，包括九堡、乔司、下沙，相当于杭州一主三副六组团下沙副城的规划区域。 现在有哪些商业我分享一下，九堡这边四季青有一百多万方的商业中心，在这里还有十多万方的商业，有小商品服装、服饰、饰品，另外还有近期开工典礼建成的欧华世纪项目。 下沙靠近德胜东路位置有红星美凯龙为中心的相关商业项目，远发工艺品市场，中国轻纺城市场，还有杭州机床交易市场，下沙装饰城和建材市场，这样大体量的项目，以德胜东路为轴心构成一个杭州东部商圈区块。 第二个点围绕下沙中心城区三个地点覆盖点，下沙中心站、下沙西站、下沙中心站三个范围构成的中心区块，那是属于商业商务区块，两者共同构成下沙商务区块。 整个下沙商务城区的量是很大的，但是入住率不够，万国顾晓立他们做了一个CBD项目，开发过程需要有一个时间段才能有人口导入，才能消费形成，这个时间给东部商圈商业形成有一个滞后现象。 九堡有商品房开发，还有大量经济适用房安排，现在人口还没有进去，这个节点什么时候出现？这就是地铁一号线延伸过去，完成通车使人口进去，东部商圈的形成时间会加快，尤其对中心城区的开发形成时间会更快一些。 等这个区块成熟之后，杭州东部商圈真正形成东部商圈概念来整体影响杭州现有几个商圈，我对整个杭州东部商圈大概介绍这么一点。 主持人：你的项目低调是怎么定义的呢？ 俞江毅：这个项目最早是居家摩尔的方式开发的，整个市场评估，杭州的建材市按照我们金茂实力打造这么大的体量不够，以购物人气带动家居卖场生存，怎么生存，如何立足，我们怎么走，这里走得歪歪曲曲，我们后来跟几个大的家居连锁机构进行沟通，发现所有的家居品牌对杭州东部点位特别看好，我们又跟红星又有一个更深的沟通，我们跟几个品牌合作，在招商节点上缩短时间，招商推广费用降低，我们以后难度降低，整个分析之后，为了整个项目更好的成功，确定一个投资合作的关系，后来谈到红星进来必须把整个项目吃掉，再以这个项目作为红星第一品牌来打造这个项目， 后来以红星来做这个金茂摩尔，五月份会有一个基本的面试，五月份之后围绕招商开业做一些相关推广，现在这个项目开业节点可能放到今年年底进行整体面试。 主持人：感谢俞经理，现在我们请西溪天堂的林总谈一下这个板块？ 林立德：我到杭州不到一个月，对杭州商圈不了解，我就讲对西溪这个项目的简单介绍，西溪目前来讲整个项大概占地26.2公顷，地上面积大概只有15.6，是低密度的容积率，里面有6个品牌酒店，超五星到三星的酒店都在这里，整个西溪板块是品牌聚集的区块，我们整个商业理念在这里做一个配套。 面积不大，在四万多平方左右，这个档次配合整个品牌的酒店，整个定位来讲目前是中偏高，主要以服务杭州以及商务客户为主，包括会议、展会等，这是小部分。 还有一部分是不动产，酒店式公寓，加起来两百多套，预计整个项目完工2011年左右，今年首先完工湿地博物馆，预计在今年十一交付使用。 主持人：我们知道EAC一直打着国际口号，我们请周瑜女士。 周瑜：大家好，EAC是是杭州第一个打着国际化口号的项目，到今天所有的现实已经展现在大家面前，我们口号已经变成现实，为什么说我们是国际化的？首先我们的概念、我们的理念、这个项目规划是国际化理念，我们是杭州第一个打造杭州都市综合体的项目，包括华龙万象城，包括未来的远洋，可以说很先进的理念在杭州遍地开花，但是我们项目第一个的。 另外我们的国际化展示是国际化团队，另外一个方面是我们所有的客户以及我们服务的产品也是按照国际化标准定位，我们项目写字楼20万体量，包括10万方酒店式公寓，两万方商业和12万方住宅，整个合在一起38问方。 目前写字楼世界五百强企业九家入住，包括知名机构，比如说中金、中投等重量级机构，还有我们十万方公寓我们有五万方，我们请全球最大的运营商来运营，他们为世界高管服务，我们两万方的商业现在还没有开出来，等待揭开面纱，商业到目前为什么没有开出来，别看体量小，它的难度真的大。 我们这个商业可以说如果EAC是我们一个孩子，我们商业是一个迟迟不能脱世的孩子，从孕育而生到出身、成长我们开发商都要陪它度过。 我们发现只有自己持有产权的项目才能有机会做得好，另外我们也是投入很大的精力，我们聘请国际团队，投入大量资金想把它做好，我们项目是最国际化的，所以面临国际金融危机的时候我们第一个感受到国际金融危机对我们的冲击。 我们定位给杭州人欧美情调，老外的杭州生活，这样的大概念大家有一个了解，有点像上海恒隆广场，有点像上海新天地，这是我们的定位，包括业态规划和品牌引进都在金融危机面前遇到很多挫折，我们商业客户跟了一年，面对这样全球金融危机缩减国内的开定计划，造成我们的被动。 但是我们相信这样的项目定位应该可以做得好的，我们客观分析一下整个黄龙世贸区是杭州最成熟的中央商务区，钱江新城是未来，但是现在是黄宏世贸区，我们定位国际化贵族中央商务区，我们有重要的自然人文条件，我们在西湖景区，滨临杭大，有市政府配套，我们在这样区域有40万甲级写字楼，合在一起5万人，我们欧美中心十万方写字楼体量，我们入主80%情况下有8千个写字楼客户，这些白领应该说是目前商家看到现有的资源。 另外黄龙世贸区大家公认的贵族住宅商务区，说贵族有点俗，但是杭州目前比较贵的住宅集中在我们这个区域内，这个区域成熟的配套已经决定我们这样一个商业有它生长的空间。 黄龙世贸区比较尴尬的是它不是一个统一规划的高端项目，是目前慢慢成长过程国际化雏形慢慢展现，不像钱江新城已经有规划，一片毛地想到20万的万象城来作为配备，黄龙世贸区商业目前是零散，40%我们做过统计中低端餐饮和高端大型餐饮，另外40%是娱乐，一些酒吧、KTV，另外20%是少量的零售，这是零散的，给大家概念没有商业的，我们只有两万方商业，要把黄龙世贸区打造成为真正的商务区，我们考虑从人、区位、项目本身、客户来打造，有它的现实可能性。 我们感触比较多的如果要做好商业地产很难，开发商一定要有钱，没有钱很难做到，不仅要有这样的能力持有产权，而且保证五年之内可能不能产出任何效益，要贴钱，这不是空想口号，这是确定的。 商业地产很多都是住宅开发商或者说公建开发商，慢慢转型做地产，更多的是一个转型，转型很客观的面对这样一个现象，开发商未必能够遵从市场规律，过去住宅大家有一个梦想，有一个idea，卖给住宅市场，想立足就可以了。 但是商圈不是这样的，要有他们的判别力，信息是互通的，我们不可能按照开发商主观意志改变客观市场规律，我们承认遇到一些小小的影响，我们自己团队业务重新考虑怎么样把我们的定位之星下去，比如说我们会想到商业本来就是一个商量的事业，我们如果做好商业的话，开发商一定要有这样的姿态，给我们定位的商家以支持，把这样的物业打造好。 比较欣喜的是我们目前这样的定位已经找到在杭州的差异化定位切入点，因为杭州目前还没有真正的一个国际化概念的商业消费一站式商业体。 我们每个餐饮代表一个国家的一个特色，代表一个真正的商业区，我们一流产业品质，二流的价格，可以供中高端白领消费得起的商业区，为黄龙世贸区服务的商业体，可能成为杭州差异化的商业体，我们不跟杭州大厦这样高端的真正为顶端消费者服务的，也不像银泰百货成为中低端白领或者大众这样服务的，我们有自己的定位，我们会支持我们的商家。 主持人：周经理讲得非常精彩，黄龙圈已经固有在了，相对来说滨江这块地更干净一点，可能目前比较多的还是住宅，住宅是滨江开发体量比较大的，真正的大型商业项目或者说大型的商业圈目前还没有正式形成，今天很有幸请到杭州国融置地有限公司董事总经理张守庆先生，请谈一下滨江这一块的定位，未来滨江五年到十年密集度一定是非常大，这一块一定非常重要的，请您谈一下？ 张守庆：我们是新来的，不像周总你们这里商业区这么好。 周瑜：我们正在试运营，但是现在的入住率非常高，他们的客户可能跟美国有对接，不需要我们总部的支持。 张守庆：我们的主导应该说是荷兰的卡丹集团，是犹太人的一个财团，我们在荷兰阿姆斯特丹上市，在中东欧拥有最大的商业地产开发地产，包括各种shoppingmall，在中东欧份额占第一的派发集团。 卡丹集团正在做，成都有一个九万方的shoppingmall，在沈阳、西安、大连，大连的海滨老港区这块拿了一块地，本身我们投资计划非常长期跟庞大的，可能并不仅仅为了一个短期利益，这是从长远规划来看商业地产。 杭州地产是一个特殊形态的地方，大家首先对滨江未来比较看好，我们看问题从城市规划，比如上海为什么在这里？因为是一条江，黄浦江，这个就是“江”的概念，我们以后居住理念傍水而居，广州珠江南岸，1995年起来以后，整个珠江南岸房价已经跟北岸相差无几，这个理念上西湖到钱塘江时代，三桥到四桥这一带是钱塘江最精华的地，我们这块地在黄金分割点四、六开的位置上，我们有26人竞争，拿下这块地，一个是基于对滨江整个前景非常看好，另外正因为几乎没有，房地产住宅是一个刚性需求，吃饭买东西你可以到杭州来买，但是这些人总有需求，不像我们接触大的超市沃尔玛，它有一个选址表示，周边要多少人口。 因为我们的长期性，我们高价拿下来就是看中它的未来，这个项目总共在地上建筑面积11万方，地下四层大概有四、五万方，容积率也比较高，我这个位置刚好东边是星光大道，滨江区最中心商业街，我们可能的想法，边上是一个湖，谢经理那边的信雅达。我们主要考虑规划量不是很大，星光大道就在我们隔壁，我们做一些差异性的东西，在业态规划里面，我觉得包括杭州也好，甚至一个滨江也好，甚至城北也好，政府在业态规划的研究和布局可能不是非常专业或者说研究不是非常细致，基本上按照领导喜好来定一些事情。实际上我们对滨江还是经过非常仔细研究，当然自己做什么业态不便讲，可能跟星光大道做差异化的东西，比如说易买德、富士堡等都已经入住了，这样滨江人气会进一步聚拢，对这一块的商业前景，尤其对江边的价值，南岸比北岸规划好，北岸对面之江路这一带、复星这一带规划不怎么样，甚至路边居然有别墅，我有亲戚住那边，我们这边应该说整个规划，包括岸边还有我们的水系，整个布局非常漂亮，也是非常走在前面的，我相信这块地我们要针对一个是江边，第二个针对这种休闲的气氛，如何休闲跟商业的某种结合点，EAC它看不到好的风景，我们这里有风景，可以看到六和塔、三桥、四桥、主城际的轮廓线，清晨和傍晚风景不一样，我们在这里做文章，最后会拿出比较有意思的或者说亲和的，有一套文化脉络的东西，我想作为稍微欣喜一点的东西，不要做司空见惯的东西，我觉得没有什么意思，从业态、构架、建筑本身，甚至从小品都会做得有特别一些。各位都是专家，都是年轻人，一个是多多给滨江多关注、多出主意，也希望有空到我们这儿坐坐，给我们提供一些智慧，谢谢大家。 主持人：我们论坛上滨江占有量非常高，入住的很大一部分已经在滨江了，讨论话题就是吃饭难，还有没有什么逛街或者说连成片的配套，整个绿化率非常大，要出家门就要开车，没法走路，网友很期待供他们一站式或者说综合项目很多的商业项目。 张守庆：这个东西要交通跟上的，93年我到浦东做项目的时候，在世纪公园边上，那时候没有脑袋，现在看看什么样，地铁开通以后非常好，滨江没有问题，星光大道是一个点，滨江层次要非常清晰，比如主动购物的，休闲的、交友、交流的，这种汇总的东西要跟文化、心理层面构建商业的东西，你就是成功的，你不能为了商业而商业，老百姓买一瓶水，这种是非常简单的商务，要了解他心理层面，他怎么想的，居住在滨江的人是什么样的心理模式，什么样的文化，有的人喜欢住江边，有的人不喜欢，有的人喜欢住山边。 一般来讲物以类聚、人以群分，喜欢江边的人一定有共同思维，加上他有萧山情景，滨江的购房来看，萧山人占了很大一部分，要往城区靠，那边过不去了，我们这里是一个节点，萧山人在滨江沿江一带有非常强的购房冲动的。 主持人：滨江这一块有不同的人群定位，信雅达国际准备定位朝哪个方向？ 谢柳萌：我们这里有一些市区商业，还有大型shoppingmall，再有是商务性商业，我们信雅达定位成商务性商业，张总说得比较全面，我说得再全一点，滨江入住人口很高，但是企业总部入住非常高，比如说诺基亚中心，浙大网新，都有很多年了，一幢幢写字楼里面非常密集的，一幢写字楼里面可以容纳多少白领大家都清楚。 我们这个区块张总这里，包括信雅达国际，包括星光大道都是在一起，这个区块里面最明显的全部都是企业总部大厦，而且全部都是高层写字楼，在这么大的滨江范围之内，我们在这个区域里面已经非常成形的商务氛围在了，这个群体在了，我们信雅达国际主要定位从商业来说都是围绕商务配套形成的。信雅达国际分两幢超高层，都是168米，是44层的，这两幢超高层跟银泰海威国际喜来登大酒店是同样高度，滨江区唯一这么三幢最高层的，从城区看过来一眼看到我们三幢超高层，这本身有地标性作用，这不是功能角度，这是地标性的。 我们定位商务型商业道理取决于本身形成氛围，旁边喜来登酒店跟我们都属于商业酒店，我们这块自身给它配备商务特色，写字楼我们以创意产业为主的行业写字楼，包括是创意产业园区这么大的投入，在杭州几个区块里面非常具有特色的，而且很有带动的作用，因为创意产业在整个全国范围之内杭州走在前面，这个点又落实在滨江区一块，我们现在这个项目借这个势头打造创意园区理念，商务的制高点，这是写字楼这一块。 另外一幢楼我们设计成商务大公馆，很多企业非常希望自己企业有一个自身会所，或者说是企业组的会所，企业会所主要作用招待、宴请、洽谈，围绕客流商务，包括是西子奥的斯董事长包了一层，专门作为接待，这是非常高端的商务氛围。这是我们的商务大公馆切入点。 另外以浙江省内比如台州、温州，厂在当地，但是公司总部不一定放在杭州，但是经常在杭州有业务往来，希望有落脚点有自身物业去居住、商务洽谈、宴请，这是作为商务大公馆的定位，又是商务型的，又是公馆的性质，我们也有两万方的商业，这是围绕商务性配套，休闲吧、咖啡吧、特色餐饮，滨江没有大的餐饮，我们这个项目，张总的项目，星光大道的项目都会有餐饮引入。
我们对信雅达国际在滨江区域里面打造商务综合体制高点，非常有信心。 主持人：信雅达的差异化非常明显，下面我们有请新天地集团发展部经理傅雅琴女士，她们是创业产业的定位。 傅雅琴：我们整个公司性质跟西溪天堂是相近的，我们承担政府职能的公司，国有的，新天地集团前段时间大家看到我们拿了很多土地，整个项目总建筑面积115万平米，非常大，这不仅仅是一个项目概念，这是一个城的概念，这都是商业用地，115万方怎么分配，这是国际团队支撑，我们五大行基本都有合作。 在这个过程当中，我们希望定位的时间长一些，相对来说定得稍微准确一点，已经不允许我们有再大的资金投入，我们地买下来35亿，这么大的操作体量。基本分布纯商业、商场类、shoppingmall类已经有近35万方，创意创业园区实际上是6万方左右，其实建筑相对来说比较特别一点，也不像现在loft49，这已经太低了，已经是旧厂房不改造，很便宜租出去，作为设计室的概念，我们跟德国的设计公司合作，整个创意产业规划以外，还会有一些商业布局，也就是说我六万方的创意产业建筑立面可能容纳的业态包括各个部分，特色酒店可能也会有，包括创意办公，各种业态会在这里产生。 我们希望工业遗存作为带动我们区的亮点，商业和配套都会起来，这是六万方的，三十万方有shoppingmall，有百货旗舰店，这是一部分，标准的四星、五星酒店也会有，三十万方商住楼，三十万方写字楼，包括大型国际企业总部社区。 现在停留在售让阶段和整体定位阶段，先期今年年底和明年是第一部分的商住精装公寓和工业遗存一部分，我们正在和一些相应机构做总体策划，希望能够带动北部消费，主要我们公司市政府要求我们的职能在城北建立次级商务商业中心，是这么一个定位概念。 整个操作过程当中，可能我们的定位或者说市政府要求的定位相对来说比较高，但是城北现在的现状大家比我清楚，消费定位和整体环境需要市政府全部精力投入才有可能带动那一部分。我们的资金占有率更大，总体操作再投入的话我们会非常谨慎，希望能够定位准确、招商准确，把氛围先搞起来，一步步开始。滨江我们先拿到的住宅，年底开盘一部分，人群是有，但是不是必须上我这儿买，杭州这边特别集中，很多都是在武林，不愿意到我们那里去，钱江新城有万象城，但是这是先期的，后期才有商业，大家知道那里有万象城，签约一个客户都在报纸宣传，不断的吸引，真正什么时候开业不知道，掀起启动工业遗存部分，集娱乐、消费、吃喝玩乐在那儿，集聚人气的部分在今年年底启动，应该在10年下半年基本上会面世。 除了土地售让网或者其它部分网站看到我们新天地的感觉，其它都没有，一定要做好工作才可以，我们这个新天地是创新创业新天地，商业口号来讲是ITPL来为我们做整体推广，创意创新创业是市政府定位了，无法去掉，我们做的事情非常多，操作是企业化的，，要达到目标是远期的，谁都无法预测二十年以后的杭州，但是城北二十年以后一定会非常好，希望房地产商一起跟我们合作。 主持人：115万方商业项目是一个非常庞大的任务，刚刚也说到了，是一个政府和商家都要成大的社会责任的项目，我觉得远洋在城北也是担当一个神圣的任务，正在同步进行，我相信下沙是同样的道理，下面我们有请万国投资的顾晓立，来说一下你们的商业定位。 顾晓立：我们这个项目跟新天地、西溪天堂都一样的，都是政府支持的项目，近期我们万国公司有3个项目，涉及商业的有两个项目，ibc项目、金沙湖项目。ibc项目2幢写字楼，1幢酒店式公寓，1幢五星级酒店，其中星级酒店已招商成功， 项目还没有正式亮相。 对于酒店式公寓，是想Eac那样找Housewood酒店式管理公司，还是找品牌物业管理管理也在探讨中，但有个问题可能，我们做的酒店式公寓是一间一间小户型为主，而像Housewood这样的酒店式管理公司最好大部分都是套房，这样对于他们来说，有稳定的租金水平，因为外国人常驻足的都喜欢住套房，像家的感觉。但如果我们要卖酒店式公寓，最喜欢一间一间面积小的房子，总价也低，卖的也快，所以这就是我们要和酒店式管理公司博弈了。 我们项目位置优势明显， 靠近地铁出口，前面有未来的金沙湖，所以本项目的潜力是巨大的，金沙湖项目还只是前期规划中，有些规划的东西，大家可以去5月房交会看看。 主持人：谢谢顾先生的发言。下面我们有请青山湖锦程置业的销售总监何锦军来谈一下。 何锦君：我们希望在滨江做一些商业发展，暂时没有具体项目确定，但是我们有一个初步概念，它是一个大新综合体，希望做两到三万方商业综合体配套在居住地比较集中，但是没有非常明显综合体的区域里面，初步想法公司开发以后自己一直持有，全部不销售，只是做招租，希望做相对于商场、超市我们做地产运营商，经营这一块有专业团队经营，我们托管给他们，是这样的商业规划发展。 主持人：请问现在有眉目了吗？ 何锦君：滨江有两到三个位置正在深入洽谈，原计划今年上的，但是现在的情况来看区域位置最后没有定下来，现在还有一个比较大的综合体，其中有三十多万方的商业，正在比较这样一些项目，具体还没有确定下来。今天来主要向大家学习一点经验。 主持人：刚才我们也让各个负责项目的代表说了项目定位和发展，我们发现其实每个商圈，包括每个物业最关键还是在于定位的成功与否，我相信在其它城市这也是最重要的点，但是作为商圈来说，杭州的商圈非常分散，它的老商圈固然在，它的生命周期很难去延续很长一段时间，或者我们看到很远的时间，政府也在各个区块或者各个板块打造板块中间的重点商圈。在市场研究方面我们中国指数研究院最有发言权，下面我们有请中国指数研究院古伊女士谈一下。 古伊：作为研究来讲，我们在点和面上都有发展，在杭州来讲，杭州人固有消费习惯其实很多都集中在几个商场，其它都是几个小店，分区块的发展实际上没有发展起来，可能杭州的房地产大的发展非常好，包括在做商业做得差一点，南京地产发展比杭州差三到五年，但是商业比杭州好，现在更多的时候我们看得比较远，希望商业地产获得长期稳定利润，这牵扯到资金链问题，这个投入还是蛮大的，包括新天地也在讲这个获利是长期的，投入比较大，这是商业地产发展趋势，它为什么会长期发展，我们的潜力何在，我们将来发展空间非常大，未来的房地产发展是商业地产天下，因为现在已经进入一个调整期，在这个调整期中，商业也是一个机会，危机危机，危险当中也有机遇，大品牌看好中国，这是我们谈判资本，还有一块我觉得商业地产发展毕竟不同于人人关心的住宅，它的定位非常关键，我们可能在选择这个地块拿还是不拿的时候可能要花非常多的心思，地块拿了之后花的心思更多，还要分析周边人群生活习惯、消费习惯。 张总这边工作做得非常足，你谈到了滨江的发展，您说得非常对，之江一带非常散乱，滨江这一块看非常的舒适，结合到景观休闲更多一点，信雅达这边谢经理谈到商业大公馆概念，差异化一定要明显，你如果做得跟大众一样，可能你最后的盈利也一般，就是半死不活的状态，可能没有非常好的利润点，但是要死掉不太容易。 在操控的模式上面人群分布、公司的选择，简单讲战略投资者的合作非常关键，更多的时候我们需要政府支持，刚才谈到政府干预多不愿意，完全管你更郁闷，商业规划张总也提到，政府整体规划非常关键，我如何在城市当中决定我的几个副城市副中心点，在这几个副中心点当中势必配套企业、入住，这样运营商业地产更简单一点。 这也是一个很难办的事情，如何去沟通，如何帮你办事情，这时候需要大家团结一致，开发商之间容易达成一致，在商业方面需要更多交流的机会，我们交流怎么开发商业地产，可能遇到的瓶颈，大家联合起来做这些事情会更方便或者更简单一点。还有说到杭州整个商业发展，商业简单来讲就是社区商铺跟大型商务中心，上铺主要入住人口跟上，商贸中心取决于区域板块发展，这种情形之下各自都有各自利弊，在座各位都是区域中心，在区域中心点，滨江的几位你们挨的比较近，你们差异化非常明显，可以做联动，商业需要联动，带帮效应非常显著。下沙在这里的点本来就做得非常好，但是不是非常明晰。 顾晓立：怎么做很关键，还有一个是我们开发商一家做还是几家开发商一起做，这是非常重要的。
古伊：EAC在成熟的商圈当中只要做到最好就可以了，未来商业地产发展前景非常好，我们看到大连万达和潘石屹的SOHO，在北京做得非常好，大连万达非常想进杭州，但是到今天为止没有进来，首先要了解这种商业模式是否跟杭州匹配，不然死得非常惨，我知道大连万达进入南京，在新街口运营好久才有一点起色，在河西跟政府谈了之后拿了一块地，这也是跟钱江新城一样需要时间，真正什么时候运营起来需要考量，这是我的一点看法，希望大家保持经常交流，感谢搜房给我们这样的机会，大家多交流，思想火花就是这样碰撞出来的， 想到一个点会联想到很多的点。 顾晓立：希尔顿为什么到我们这里来呢？下沙拆迁的农民房很多，过两个月过来，农民房拆光了，第三次来大片全部拆光，这一块政府力量很大，我们那时引进希尔顿，其它几个酒店都在谈，很多人觉得希尔顿能引进到下沙吗？我们做到了。这跟政府的力度很有关系，我们现在做的项目政府规划、规划，一轮又一轮，我们的规划在调整再调整，规划影响很大，这是中心区，最好的地方，不仅仅是商业地产，这跟周边住宅都有关系。 古伊：前期住宅要到位，大家对城北的概念是脏乱差，在卖鱼桥那一个板块还是不错的，包括还有古建筑，在打造小河的商业街，前期没有完全运营起来，商业看的就是未来，这个地方我觉得可能看住宅要看三年五年，看商圈肯定要看五年以后，不然没有办法做的，所以你前面讲的定位很重要，但是需要有一个好的位置，花最好的钱做最好的定位。 谢宝源：杭州商业房地产来讲，我觉得开发商需要两个重点做好，第一如果他纯粹做商业，我建议除非他真的有一个很成熟的团队或者是很有经验，否则千万不要碰，因为跟他一直操作的房地产概念是完全不一样的，用纯房地产概念做纯商业会很痛苦。 第一你要培养商业房地产一定要有决心，这就像生孩子出来一样，不可能马上你要他赚钱回家，不可能，你要培养他，你要给他教育，你要给他好的营养，把他培育起来，他才有机会帮你赚钱回家，必须要有这个想法。 第二要从孩子的想法看父母做得对不对，我碰到很多甲方，他会有自己一套想法，当然也有他的难处，因为纯粹看的收益就是一个商业项目，他不是看整个项目的整体收益，如果看整个项目收益的话会很难放出来，收支肯定不平衡，他很难做得好，最近我也谈到麦当劳一个品牌“麦咖啡”做得非常好，在杭州第一个店放在哪里呢？杭州肯定很多项目找它，作为项目怎样去迎接好的品牌呢？很多还没上市的品牌我们会碰到，在金融危机会受到影响，比如说真功夫，09年整个浙江省开拓计划七到八家店，它打算2011年上市，资金多的时候比较大胆一点，整体金融风暴对它有影响，但是其实还有很多国外的品牌也非常喜欢到杭州这个地方来，作为项目有没有了解品牌的需要和拓展计划呢？ 我们最近在谈New Balance，委托我们做一些调查，宜家，包括Muji，我们一直在跟它沟通，作为业主要从他的想法，就是孩子的想法体会他的一种看法，因为品牌过来，同一个区域可能有五个不同项目跟他谈，他有五个不同的东西比较，怎么把商家引到我们的项目，把我们整个项目形象做好，整个项目业态平衡好，好的商户进驻对项目是有一个很明显的帮助的，我们应该从这个角度看。
商业怎么带动其它写字楼销售、住宅楼销售，整个商业可能就是几千万一年，那已经很厉害了，但是随便卖一两千方写字楼，这个数可能就回来，资金回笼会快很多。 回到我刚才第一点，如果纯粹做商业除非你很有经验，否则就不要碰。第二要从整个项目收支考量整个商业为你项目带来什么附加值去操作比较舒服，而且比较愿意跟商家去合作，这是商业房地产的一些经验。
主持人：很多商业地产商跟世邦魏理仕有关系的，而且是合作伙伴，感谢谢总的观点，搜房网的论坛里面很多网友发表了很多看法，谢成龙作为我们网友也是非常活跃的，他是中房智本地产机构市场研究部经理，请您谈一下。 谢成龙：今天有这么多的开发商来，有这个信心、有这个决心，有这个心态做这个项目，我们在杭州讲了很多年，从单核心到多核，还是有发展的。坦诚讲不管是下沙还是滨江、城北，都有很多的优势，实话实说这些项目前景很好的，但是困难都是特别大的。 前面讲定位，要定位定得好一点，商业项目一定要定位，每天都在谈定位，我们从市场角度有几个缓解，第一个是选址，商业项目的选址，国内商业项目更多是政府给你选好了址，显得选址不重要了，这是需要考量的环节，这是选址的概念。第二个是定位。第三个是招商。第四个是销售，虽然很多专家也好，很多理论说商业地产不能卖，一卖就死，但是国内要现实一点，为什么国外商业地产不卖呢？有一条我们做不到的，国外有很多融资渠道，有很多地方来钱，我们国内说实在的两种渠道，一种银行贷款，一种是自己找钱，我们开发商谈理想是远大的，但是明天没饭吃了，还是想活着最好。商业地产项目也不是不能卖，看怎么卖，刚才谢总讲不要轻易地碰商业的产，既然碰了还是要活的，该卖还是要卖的，看怎么卖，卖的比例是多少是有讲究的。 第五个方面是运营，运营大家没提到，我这里稍微说一下，我们谈招商也好、谈定位也好，大家都说我的定位很精准，或者说是招商很成功，开业很热闹，这些还是要低调一点，因为这些都谈不上成功。你的定位成功只能说可能会成功，招商成功也不见得真的成功，比方说你五块钱租金合理，但是一块钱肯定能租的，肯定招商能招进来，有些品牌商家签五年，我跟你签一年看看，也有可能招商进来，招商成功可能只是你暂时的成功，衡量一个商业项目你的定位准不准、招商准不准，我觉得还是靠后面运营，一个商业项目运营三年，不断的繁荣，你才称得上我的商业项目定位成功、招商成功。后面的功课应该更大一点，说到定位这块，我总结了四个点。 第一个是规划，规划涉及到政府，政府的城市规划很重要的，大城市好一点，小城市在中国会比较明显，这个领导上来他可能往东发展，那个领导可能往西发展，摇摆不定。 第二个是自己，了解自己很重要，你有没有经验，有没有资金，战略发展怎么样的，前面谈了要有很多资金投入，下面有很多地拿在那儿，你没有办法，可能卖掉一部分，杀猪就杀掉，自己也是要去了解的，你要怎么发展，整个公司战略发展要考虑。 第三个谢总前面提到一点就是商家，我们很多时候做商业项目的时候，招商也好、定位也好，尤其定位环节是一点不关心商家的，商家是你要特别关注的。第一我们大家都知道它的技术要求，还有拓展计划，或许金融危机来了，拓展店的数量少了，可能就要重新考虑了。 第四个要考虑的就是消费者，我觉得我们在讲商业地产还是要以人为本，不要自我感觉特别良好，其实我们讲商业地产怎么定位，总结一句话该做什么就做什么，还有我总觉得我们杭州也好、我们国内也好这种商业地产很多理论、很多案例都是把国外的拿过来复制做。当然我们说商业地产不能复制的，一边说一遍还是在复制，我在想我们中国自己应该做具有中国特色的商业地产，什么叫具有中国特色商业地产，八个字“入乡随俗、因地制宜”，这一点会很难，有的开发商总是想我做高档一点总是好的，回过头来看现在很多的开发商做出的广告或者定位，我们看一个定位很搞笑的，基本上80%怎么定位呢？集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的中高档商业中心，如果是小型的，就是休闲、娱乐放在前面，休闲、娱乐、购物为一体的中高档商业中心，什么是“中高档”，这是中国特色，上海中高档和北京中高档不一样的，跟杭州中高档也不一样的，城北中高档跟钱江新城、黄龙中高档又是不一样的，还是回到前面那句话“入乡随俗、因地制宜”，大家前景都很好的。 主持人：刚才说到前面几点比较赞同，招商成功、定位成功取决于运营是不是成功，杭州有百货业案例在，连卡当时开张轰轰烈烈的，后面生命非常短，包括元华，元华在从最早的老元华到新元华不断改变，歇业一年半以后近期又开始了，成为了解百的元华店，一个卖场，招商当时成功的，商家都来了，定位很难说，在武林门商圈里面没有这么高的定位，是唯一杭州这么极端的定位，不能说错误的定位。 听听看我们另外一位博友对于这样的一个百货业，在同一个商圈里面有他自己的特色，同时客群在不断变化中，生命周期也在不断变化，谈谈这方面的观点，我这边介绍一下，中房商业地产部总监、地产商业研究中心总经理蒯振诠先生，请谈一下自己的观点。 蒯振诠：很高兴今天能够跟杭州这边的商业地产业内人士进行交流，我本人从上海过来，在杭州四年多时间，连卡佛和元华大家都知道，开始做商业项目就埋下苦果，本身就是类似于加盟性质才开起来的。 我对后面这个话题比较有兴趣，商业地产生命如何延续的问题，大家都是做开发的，中国指数研究院的古依讲得非常细，包括世邦魏理仕的谢总也谈到了，我本身是做商业地产的，我谈一下。商业地产如何延续，第一个是资金问题，因为商业地产是靠租金收益，靠物业升值，长期溢价而产生的额外价值。 现在很多商业地产同仁考虑自己持有一些物业，我想说一点，自己持有这些物业，不能等到缺钱的时候考虑，而是现在想办法把渠道打通，目前来说，这次金融危机对商业地产来说，我个人认为反而是一件好事情，其实在前两年我很担心，大家喜欢拿了就卖，拿到地就绝对成功，这很危险。 现在来看你要提前做准备，其实有很多方式，商业只要租出去、经营起来有很多渠道，该合资去合资，该合作去合作，可以和银行合作，达成默契，做成功是第一位的东西。资金有问题后面操作是变形的，商业地产是很复杂的过程，养小孩的过程，不能给他提供很好的吃、很好的穿、很好的教育，这个小孩养不好的，这是第一位的。 第二位就是市场的问题，我觉得定位也好或者其它也好，就是要研究市场，大家谈到商圈的问题，杭州依我在上海生活工作经验和杭州生活工作经验，杭州真正谈得上商圈的一个未来可能是钱江新城这块，其它我认为是商业区块，其实你研究市场，我看今天很多项目，大家都在介绍自己的项目，今天80%的项目都是商业区块研究，而不是整个杭州研究，整个杭州研究对你一点意义没有，除非有你的一个特点在这边，需要针对大的市场来的。 对于区域研究当中，刚才古依也谈到了差异化的问题，我非常同意，差异化说句实话，不是每个项目做到差异化，只要符合市场需求就可以了。谈到这里有一个很有趣的现象，杭州人口密度跟上海不能比的，这跟住宅很有关系，住宅容积率等各个方面都有关系。我们发觉在杭州一些目前成型的新商业中心大家去看几乎都是以超市为核心发展起来的，这是蛮反映杭州特点，杭州消费跟上海、其它城市不同的。你做一个项目的时候，这个项目要做得长久，你自己怎么看，一个城市有真正特点，我前期对创新创意创业新天地有接触，杭州这个城市是很休闲的，你的项目是不是符合，在杭州做商务很累的，这个城市太休闲的，离上海很近，上海是邻居，搞清楚这个问题，看自己所在的区域，你盯着你自己所在的区域，你自己所在区域的特点是什么，消费群是什么，套概念强求一些差异化是没有用的，我们很务实，商业我不讲商务地产，我们讲纯商业地产，纯商业地产为商家服务，商家为消费者服务，这个地方消费者决定这个地方的商家，而不是你想要什么商家就来什么商家。 上一波房地产低迷的时候，我在一家全球开了四百家店的意大利品牌公司在中国做经理，那个时候中国房地产市场很低迷，但是对我们来说没有任何关系，我今年打算开四家店，还是开四家店，我打算在广州开一家店还是在广州，不会因为如此跑到其它城市，对于顶级品牌都要有这样的计划，有的时候很好的项目，我们帮助企业做选址，我们对商家非常了解的，这个时候可能你会更容易达成。EAC不是没有可能性，而是要看你什么品牌，你研究的消费群体是怎样的，消费群特点在哪，如果说杭州买三万块钱一平方房子的人跟上海买三万块钱一平米房子的人有差异的，这是对市场当中研究的一个重要的地方。 如果你把资金问题解决，你把你所针对的消费市场，最终是消费市场，不是商家，消费市场研究清楚了，你的商业地产成功就有80%了。剩下20%是你的观念和你的合作伙伴，就这么简单，我觉得观念的改变也是非常重要的一个东西，我们在很多的项目当中涉及到观念上面有很大的差别，比如做商业地产是创造市盈的过程，比如说开发商和经营者，像某些经营公司一样的，你要实现多方的赢，而不是一方赢，你不能拼命压低经营商的利润，我呼吁一下不要这样做，当物业起来的时候，你会把老商家踢出去，承受不了租金就走了，你要想一下他已经有固有的消费群，他搬到隔壁会把你的消费者带走。 万象城也好、万达也好，我很看好他们的模式，他们在不断复制他们的商业模式，商家跟着走，商家开店计划跟着他们来了，万达开几家商家也开几家，他们就跟着去了，吸引过来了。目前还来得及，大家想清楚这个问题，剩下20%一个是观念问题，还有不要赚自己不该赚的钱，经营者不要做二房东，商家也不要做二房东，我看到很多商业，特别是一些大的超市，我只需要一万四千方，我租出去，这是削薄经营者利润、开发商利润，这样经营一定有问题，打破合理产业链，你多出一万六千方物业租金还有经营上所需要的人力物力，市场很公平的，江湖要混迟早要还，你以后要混很难，你给开发商他也不会要了。 这里一个博弈，关键是沟通有没有达成，有没有跟商家谈好，是不是他们所需要的条件和支持，这个做好就可以了。还有所为观念上的一个问题，你在整个商业地产的操作过程当中，商业地产靠租金收益回报的，在操作过程当中的，不该赚取的钱，刚才也谈到该卖和不该卖的问题，也同意谢成龙先生讲到的一个问题，中国有中国的特色，你如果资金上面不行可以考虑卖，另外一方面要考虑你在整个托盘托出去以后，销售过程当中有没有维持商业正常往下走的东西，而不是今天托盘就托盘了，这对商业发展有很大的影响。 今天主要是一个交流会，交流最重要的，也希望有机会跟大家有更多的分享。 主持人：蒯总以商家身份也担任过，他从商家身份看他是否愿意到开发商的地块去，开发商也是可以给出自己今后开发过程涉及到的疑虑或者问题，大家可以展开一些讨论。 听完了各个方面的发言，我们这里中国房地产指数研究院的曹旭东副总谈一下，什么样的商业商圈立于不败之地，开发商也是希望自己能够有自己的机会，树立一个成功的项目，复制到各个地方去，这也是一个项目的成功点。 曹旭东：我们中国房地产指数研究院对于商业地产研究更多一点，我们注意到近期房地产市场的变化始终在经历一个巨大的变化，我们对于07、08年数据可以看得出来，07年杭州住宅上面卖了三万多套，但是08年是一万八千套，我们细分一下发现有一些区别，从商业用房来看，07年、08年年度成交量一千六、七百套，从面积和套数上看两者相差无几，这样大的背景下，商铺销量没有明显变化，整个07年杭州全市写字楼成交量大概是五千多套，已经萎缩了一半，这个原因很简单，遭遇了经济的不景气、房地产的不景气，商铺这块跟社会普遍消费购买力相关联的，块我们看到虽然是金融危机，这一块影响还没有到衣食住行都要紧缩过日子，但是金融危机直接影响到企业盈利能力，这一点导致了交易数据可以显示出来，写字楼的销量萎缩了一半。 再具体到商业地产在杭州这边运营的情况，其实很重要的一点我个人看来商业地产历来的要求，一定要有特定城市具体情况相结合，前面讲了很多，杭州这边更多侧重于休闲，它的住宅也好还是其它的物业也好，更多的是倾向于休闲、度假，从审美的角度来看并不完全像上海这边，满足日常消费这方面多一点。 如果从这个角度看，我们需不需要深入了解杭州商业特点来决定看我们商业地产如何运作，我们看梅家坞、龙井村是特定的商业区块，我们按照传统周边的三公里、五公里购买力多少，这是很难预计的，但是一旦成了一个气候之后，不是一个简单的周边商圈概念，周末都到这个地方去了。 我们深入理解杭州商业，针对性地操作我们商业地产项目，这样整个杭州城市性质结合起来，我们各个项目变得更加成功，我想也是各位同仁最擅长的，也希望在这个方面能够更多的取长补短，以后有更多的交流与合作。 主持人：俞江毅是浙江金茂实业发展有限公司策划经理，大家知道临平沃尔玛这一块，请俞经理分享一下。 俞江毅：我们选择这个项目的时候是以沃尔玛名义来选址的，我们整个投资项目成本降低，降低之后我们整个项目租售的时候，我们拿出一部分销售，确定拿出对整体经营部影响的一部分拿出销售，整个物业持有租赁置业所有投资收益率这一块就比较平衡，总的降低了，租金还是存在的，这里就有一定的租金收益率，优质物业可以融资，去银行贷款，所有银行都特别感兴趣对这样的优质物业，另外是信托也会非常感兴趣，会去发行。
关键问题为什么融资机构对物业比较感兴趣，关键是商业项目有一个主力点，沃尔玛世界五百强，这样的商业优质物业，融资机构给你一个信贷额度，这样决定商业物业很好的运营，投资下去。有了这几点之后我们成立物业管理公司，我们进行价格博弈，我们自己成立物业管理公司，运作成功、运作旺，商铺价值越来越好，再去贷款额度不断增高，投资价值增大了，额度肯定越来越高。
另外我们还以后走上市IPO，对整个资产有影响的，还有第三部分是招商过程，加上是小商铺，做完之后看到市场存在的价值，他们想租一部分，沟通到一定程度把物业买下来，又配合招商，捆绑在一块的利益，买下来之后整体开业，现在开了一个影院，开了一个KTV，又开两个酒吧，我们自己定位休闲、娱乐、餐饮一体化的场所走下去了，加上我们自身成熟的商业管理公司运作，整个项目逐步走起来，走向成熟。 到现在这个项目据我之前看了之后，星期五晚上到星期六这部分时间，周边的停车位都不够停，我们那时候两百多个车位，现在不够停，停到马路边全部停满。选址做这个项目，是以着力点的眼光来看这个点是否合适，确定这个项目是否投资，又以主力的五百强优势来降低投资，通过准确的租售比进一步降低我的总投资，把这个项目收益率做高，做高之后有利于融资，有利于进一步的开拓，再最后把项目在成熟管理运营体系下把项目做大，走向一个很好的循环体系。 主持人：感谢俞总的演讲，其实有一点像城西的西城广场模式，有一个shoppingmall，临平从来没有像这样一站式的商业在。 俞江毅：匹配性没有，但是有相类似的一点，就是中都购物广场，影响力没有那么高，在偏核心区的位置开发这个项目。 主持人：在这个运营中，我觉得这也是商圈的特点，这是一个片区，需要有这么一个商业去辅助周边人群，居住人群也好、工作人群也好，我相信杭州每个商圈都会有这么一个特色的东西，像城西也是非常成功的，临平有一个也是非常成功的。在其它的圈里面，像滨江没有这样的商业在，在城北也没有这样的商业，万象城也是这样的一个方式，从超市、影院，一站式的服务，会成为一个特点。我觉得大家还是可以讨论一下，我也是很高兴谢总过来，希望就这些观点上谈一下，就商圈shoppingmall是不是适合115万方这样大的商业项目在？ 谢宝源：首先要看商家的需要，很多项目跟商家脱钩了，这样的项目肯定不会成功，很简单商家有兴趣的话，他对商圈了解一定比开发商多，他绝对有他的分布，而且知道哪个区域消费群是什么样的人群，才会有兴趣跟你谈。 商家有兴趣谈，你要知道商家要什么，第二也是非常重要的，做商业房地产跟其它房地产不一样就在于买一套房卖掉，物业管理公司上来交房，物业管理，写字楼也是这样，卖掉租出去物业管理，商业地产完全不一样，你要想得清清楚楚，有些项目交付的时候，很多细节上的东西跟商家的要求，这跟以前招商队伍、跟以前管理团队接不上，脱钩了，包括招牌，包括空调，很多东西，那个时候商家会很郁闷，也会有很多投诉出来，你要想清楚怎么交房之外，营运管理都要很清楚。 举个例子以前一个北京开发商，香港某个地铁公司收购了，以前叫“银座百货”，刚刚开始运作一年，推广和经营管理的团队，还有节目内容非常丰富，比一年前“银座百货”人流增加100%，是一个非常成功的案例，它有它的特色品牌，为什么这个团队一进来把一个经营得不太好的项目经营起来，原因是对这个团队相信，不会出现承诺不兑现的情况发生。 商家碰到很多国内开发商，前面销售和团队总体沟通可能不是太紧密，所以在后面交付和管理会脱钩，这是开发商需要关注的，我们要了解商家。 第二我们要了解整个管理以后经营团队的成功模式，之前很多成功的帮助开发商招商，了解沃尔玛需要什么，它的层高，水电要求等比较了解，也知道以后怎么管理一个商场操作的惯例，一个手法，开出来比较容易成功，这是开发商比较关注的。 主持人：这给正在规划和正在寻找合作伙伴的开发商一些启发，在前期沟通过程当中，跟商家沟通当中非常重要，特别跟品牌比较大的，借其他的品牌打造自身品牌是非常密切的。 今天应该说很高兴各位到搜房网参加这个论坛，我们也希望在商业地产这一块，包括杭州这样正在商业地产发展阶段的城市，大家有时间多沟通，我们也在博客上面鼓励大家能够把自己的商业成功经验做一些分享，给一些新的加入到商业地产队伍的人一些借鉴，很高兴各位参加我们论坛，今天论坛到这里结束，谢谢大家。 大话地产“杭州商业地产发展论坛”直播>>> 搜房网直播“杭州商业地产发展论坛”现场图片集
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