刘东卫：如何“拿来”？

——--国内外成功经验在住宅创新中的运用

刘东卫：人居环境设计研究院副所长，国家住宅与居住环境工程研究中心副总建筑师，清华大学博士

今天这个题目是搜房网和我商量的一个题目，比较大，我在我们国家住宅与居住环境研究中心搞住宅与环境研究十多年了，我们有一些研究课题的项目，可能有机会思考一下，这些年我也参加了不少的房地产商人居环境的策划，和一些实际项目的运作，感想比较多。另外，这些年我也研究了不少西方发达国家设计策划方面的一些经验。2000年的时候，有一本书是国内我们这个专业设计策划上唯一的一本，因为现在策划这个词也比较宽泛，有很多也是宏观上的，有一些项目我会跟大家交流一些想法，有说得不对的地方请大家批评指正。

最近几年我们听到一个非常多的词就是创新这两个字，从专业上来看，分三个大的阶段，第一个是八十年代中期以前，我个人认为是一个产品的阶段，重要的是在开发建设，是怎么把它建得更好，讲求这种实用和经济，是这样的主体思路在做。

九十年代之后，好多建筑师和开发商配合，主要从作品本身来挖掘，特别重视发挥建筑师的规划设计水平和表现思路，突出建筑师个人的表现，简单的说是作品的阶段。

现在随着咱们房地产市场的开发和运作，我觉得今天来看，由于受到项目的规模化、综合化、商品化的影响，今天这个时代它的商品属性越来越重要，我个人认为可能进入了商品时代。这种时候，开发商或者说建筑师本身的作用在弱化，强求综合的产品品质的开发，一切都要面向市场的规划设计。

过去从一个项目的开发建设，往往偏重于这个应该怎么盖，从这种实体进行研究，像一些规划设计突出在本身实体的研究，今天最重要的是在商品时代转变到了该盖什么样的建筑，这种软体的时期，这是实际的区别。

从规划设计研究到房地产的开发，已经很明确的进入了一种总体的思考模式和方法的转型期或者说转变期。这种新的转型期，它是以一种面向市场和市场居住者真正的需求相结合，以一种新的价值观在开发和建设，区别于过去的这些单位上，比如说用这种现代主义的实用合理这种单一的思路，和过去的理念完全不一样。

现在咱们经常看到的，在讲究创新的时候，最重要的就是说要在前期进行规划设计，或者是房地产项目开发设计的理念，研究现在都是在做策划工作，策划是前期项目研究或者是能够保证一个房地产项目成功非常重要的一部分。现在策划这个词咱们也听得非常多了，经常在电视上看到，咱们后面卖书的经常看到策划大师搞书的。

今天我们讲规划设计，策划在经过早期之后，越来越变成了一个非常专业的领域，现在比方说从当前来看，我个人认为，可能现在的策划有两种，一种是以这种宏观很大的概念有一些想法提出来，我个人认为这种做法往往对开发商来讲是策划无用，这种做法往往比较重视大的策略的做，其实很多和规划设计本身落实到具体方案上，实体的空间往往是脱节的，缺乏最后规划设计实际的指导。

还有一种，今天做策划的往往是想用一些比较好的方案，设计师的构思性的东西，比较好的一些想法来取代设计，比较重技巧。我上星期在成都宁都参加了一个讨论会，设计上也是这样，他们找了三家比较有实力的策划公司，实际上我个人的感觉是通过方案取代设计。其实，我跟他们开发项目公司来说，这三个方案从我的角度来看是一样的，用这种具体的方案的技巧和构思来取代策划，我觉得不一定都能取得比较理想的结果。

从一个房地产项目开利用来讲，是一个新的建筑上的领域。其实现在咱们也看到，今天房地产项目往往在前期或者说很重要的策划阶段，是委托建筑师或者由建筑的相关人员和其它方面的一些搞市场的共同结合成一个团对，以开发商的姿态来代替开发商来做房子的决策。以往的这种策划，我们看到的都是开发商的事情。今天有一些开发比较成功，在前期做得比较好的，这个建筑或者说房地产项目的策划企事业是建筑规划设计一个非常专业的领域，但是今天也确实很遗憾的是专业的规划设计人员往往在设计院，停留在一些纯技术层面。

所谓的建筑项目的设计策划是什么呢？这个地方我个人整理了这么一个都是，可能也说得比较绕口一点，是整合建筑经营和建筑技术的一种软体，重要的是软体要进行宏观的论证，能够具体的分析，借由理念与创造性的规划设计手段，规划设计手段非常重要，如果没有规划设计手段你就停留在表层，结合需求，并最终提升其价值，他的重要性最后是结合市场，这是他的意义所在。

今天咱们看到的很多房地产项目，其实从它的做法来看，已经和我们以前的这种专业的设计明确了，是策划规划。过去我们都知道，开发商提供一个想法，一个基本的思路，可能就进行方案设计，然后进行开发。今天策划阶段已经非常明确。

一个设计策划它的中心内容是什么呢？现在经常参加项目前期策划，有一些论证是专业方面的，开发商老问，所谓的这种策划，花了一些时间给了他一些钱，但是它究竟包含一些什么内容呢？从国外研究和国内现在做的比较好的，一个设计策划或者是一个概念设计，其实是有三部：第一是在已有条件和方方面面的客观的制约下，要分析和研究出来一个基本目的；第二个，要形成在分析设计课题的基础上，要有一个构思，一个基本的成套的框架思路；第三部分是一定要在空间上具体化有实现领域，我觉得从国外有些研究来看，这三者是缺一不可。

这是国外研究的一个实例，和刚才那个结合起来是一样的，是分目标、构想和合作。前面是方方面面的宏观、微观的研究，设计出一些基本条件和策划的基本目标，你要达到什么目标。然后在目标下，从用地本身，从它和周边这些项目比较，面临着什么重点要解决的课题，来制定出自己完整的一个基本构想的东西，可能分很多细节。最后，要实现这些构思，通过什么样的方式和手段，要在这个空间下去做。

设计策划当中，非常重要的是设计策划当中的商品策划，刚才讲了，随着咱们房地产开发建设的竞争加剧，由于项目的综合化和商品化，如何开发出满足市场和居民需求的项目非常重要。在设计策划当中，任何建设项目的策划一定要站在这种综合的立场上对设计工作进行积极的运营和协调。也就是说，要从商品方面的策划和设计方面来进行整合，这个非常重要，因为大家也看到了，往往今天很多委托的这种，因为开发商现在在国内国外看的项目非常多，有好多设计院专业工作者可能往往停留在纯技术的设计层面，结合起来非常困难。一个完整的设计策划，必须要包括商品方面和设计方面，两方面进行整合，形成满足开发商要求的这种具体化的策划，这是最重要的。

一般来说，开发商设计的商品策划，一般是把住宅当做商品看待，来进行综合的设计营销的概念，从这方面出发。一般国外研究的是5个W1个H，以什么时候、什么地、位置是什么，开发的是什么东西，你预期的销售是什么价钱，你如何来提供，是一整套的设计，从这上面来把握房地产项目和规划设计的特定和属性。

房地产开发策划是一个经济的过程，也是一个力求商品价值得到最大限度的优化的一个专业化设计。这个资料是日本的，因为我研究日本的住宅，日本在七十年代经济高速发展的时候，房地产开发最大的一家公司，他们根据市场的商品策划和房地产策划来给内部出的一本书，叫住宅的商品策划五十例，或者是50个关键，都是核心的一些手法来指导规划设计。

在设计策划当中，国外研究很多，国内现在有些大的开发商做了一部分工作，其实最中心的是设计策划方法，把握居民的意向。把握居民的意向，刚才就说了，在策划初级阶段，要设定居民一个基本的意向，大概是说将来这个楼盘居住是什么样子，一般是要有比较非常定性方面的描述，比如说他的人口、经济、住宅当中他是怎么样生活的，对未来究竟有什么样的憧憬和需求，要把他们非常的细化，居民的概貌和意向要把握清楚，从中分析潜在的需求和意识，这往往是在基础调查当中分类研究的。咱们现在经常看到很多大的地产商，有一些针对自己具体楼盘的一些前期的调研表，来通过这个把握。

第二种办法，是满足居住者需求的设计策划方法。其实这个也是国外用的比较多的，我把这个表大概讲究一下，这个也是国外一个表，我觉得和我们今天也非常的类似。比方说社会人口，家庭的发展变化，家庭和个人的关系和意识的变化，咱们当今社会的就业结构，从咱们今天居住生活的意识和价值观的变化上，怎么样把握咱们今天居住的需求，国外有好多研究，这也是一份很新的报告。从这上面，也可以看到，对这些的把握，其实对咱们对于一个项目的开发建设非常关键。

比方说在人口和动态上，它有一张，今天社会发展上有不结婚化、晚婚化或者离婚率上升，这种人口动态的变化，就直接造成今天城市社会小户型的需求会极大的增加。北京咱们也经常看到有不少专家在探讨小户型的问题，好多人也在发表自己主观的看法，小户型的价值究竟能存在多少年？从咱们当今社会人口各方面情况动态来看，可以断定有相当长的发展持续的，这些在很多西方发达国家也是很清楚的事情。

比方说从今天咱们的家庭关系各个方面来看，其实咱们现在的家庭里面的生活，咱们的家庭过去有一些功能，正在朝咱们的居住外围转移，这就造成了比如说随着咱们今天社会的这种速食品各方面的发展，家务劳动在往社会化的方向发展，对咱们的居住区开发建设肯定也有相应的影响，比如说咱们现在很多楼盘配套，比如说规划洗衣店等等方面，虽然前期开发商没有做整体性的把握实际配套，但是实际需求造成了这块有很大的需求潜力。

另外，比方说从咱们今天社会发展就业形态上来看，其实和过去也不一样，我记得大概过去潘总，潘石屹开发的现代城，当时在北京也是引起了很大的争论，好多专家也好、房地产商也好，见仁见智都发表了非常多的不同观点。其实从国外的发展和今天大城市的发展，以北京为例的发展，这种就业形态上，以SOHO这种工作方式来进行生活，其实已经占了相当大的比例。

比方说以日本为例，大概东京地区有将近四百万人口是这种生活方式。比方说我身边的朋友也有，比方说设计师、作家、音乐家，本身他就是在这种大城市当中生活的特定的一批人群。很多人说到潘总的楼盘说免不了有炒作的嫌疑，其实从今天的就业形态来看，不管从名词上的借用形态来讲，最后给楼盘的旺销提供了很大的支持空间，这是客观实际。

还有一个，比方说从居住需求来看、生活意识价值观来看，咱们健康、自然、舒适安全的意识有了很大的提高。我们工程中心从两千年开始，在全国搞健康住宅的试点，也可以说反面的意见听到了很多，包括咱们建设部的有些领导，咱们今天是专业性的讨论，我说这些也没有什么。当时其实也有多的争论，从2000年开始，中央电视台和国家统计局城市生活调研统计进行了全国大概15个城市居民生活质量的调查，很重要的一点，今天你感觉到你的生活最重要的最大的需求是什么？2000年的时候，前几年来比较可能最重要的是工作，是我的收入有多少，大概是前几位，2000年的时候已经发生了很大的变化，其实人们认为最重要的是身体、是健康。这些就说明社会的这种生活意识和各方面的价值观有了非常大的变化，这些东西必然要反映在咱们人的一辈子居住在住宅本身当中。暂且不说今年的非典对人的健康各方面的一些需求意识有一些推动和变化，从这一点上也可以看到，咱们现在的一些变化，其实健康住宅是西方好多发达国家有些是政府在推动，有些是政府、民间和开发商共同在推动。就是说凡是客观的这种居住需求和人的生活价值观意识的变化，今天生活水平到那一步，存在着这种客观的需求，来对咱们的房地产产生巨大的影响。

咱们今天生活价值观的多样化，也造成了咱们居住需求很大的变化，从以往咱们住宅提供的标准，走到后期比方说这些定型，什么厅室LD的定型。但是，由于这种多样化和居住需求的变化，可能又出现了很多新的变化，必然就会在咱们开发建设当中，或者是这种住宅的建设当中予以满足或者要反映出来。

按照房地产的策划来讲，还有按分类来做的，从大的项目来看，还没有明确的提，住宅从地理位置来看，有一个分类，一个是与市中心有一段的距离，叫郊外的，还有一种是城市型的。这时候国外的一些研究对于城市型的住宅，从生活方式来看，把人又分成10类，虽然这些人都住在城市中心的环境，需要享受到城市高度的便利的生活方式，但他本身对于城市住宅的需求也是不一样的，它分成10类。

比方说在城市当中，可能第二类是追求流行趋势的，他的生活方式可能又有很多细分，和同样是城市型的生活方式的人的生活需求也是不一样的，根据这个来提出在设计策划当中，提供特定的居住环境和住宅，有好多研究。今天咱们也可以看到，国内好多重视这方面的开发商，确实也做了大量的工作，确实也开发出了一些非常好的楼盘。

对于一个房地产项目的设计策划而言，生活方式的分类和前期的设计策划的调查工作非常重要，这是任何一个设计策划的一个最基础的基础，往往根据自己的定位，或者特定生活方式的人群来调研它的基本需求是什么，然后在这种住宅的设计和规划当中来加以具体化满足。

从住宅设计来看，基本上有三个大的类型对于专业化的策划来看，第一可以说是常规性的策划，现在在全国各地开发的楼盘来讲，我们觉得绝大多数是属于这种。常规性的设计策划，这种分类是以稳妥的开发为目的，这种常规性的策划，最重要的是要在过去经验的基础上，给予高质量的实现。其实，我个人认为，因为我比较喜欢万科的盘，万科的楼盘虽然在全国各地有四五十个项目，遍地开发，他都是综合他过去成功与失败教训的基础上，来稳健的发展，不去走那些不是很稳妥的路子。

第二大类是突出地区特征性的策划，这个主要是从用地的环境条件来进行来做的。这种情况下，是以便利性比较高的市区和交通不太便利的郊区为主的，这种是要抛弃原来固有的开发状态。比如说万科，我们看深圳四季花城的项目，那个项目走的是一种相反的路子，在郊区那么一种环境，要开发一种有活力，还要有城市特性的项目，获得了极大的成功。

第三个，是一种要追求新颖趋势的策划，这个咱们经常在设计策划当中看到。但是，我觉得这最关键的是要避免主观性的判断，应该是在客观分析的基础上来进行。

一个好的设计策划究竟有几个方面呢？什么是一个比较好的设计策划呢？我个人来看，它有三个要点，第一个他要明确特点，一个好的设计策划，必须要满足你这个项目本身特殊性的地方，或者他的核心究竟是什么，要把特点明确；第二个要有完备的品质，我们经常看到有些项目某些方面做得比较好，或者在前期可能把握得比较好，但是他仅仅是某一方面，其它方面又存在很多不足，对于一个设计策划来讲，一定要有一个整合；第三方面，要注重吸收，或者咱们经常听到在前期你这个项目的差异性。这三个是它的核心。

第二个设计策划有6个方针性的东西：第一个是得到居住者的好评，居住者的评价决定了买不买你这个项目，认可不认可你这个项目，是非常重要的一个方面；第二个是要针对这个项目来进行不同性的策划；第三个是要有卖点；第四个是要有活跃手法的策划；第六个是主观评定和实际的客观验证的策划；很多一个房地产项目在前期的时候，经常看到最后不理想，做得不是很成功的时候，可能主观性太多了，前期这种客观的验证分析评判的东西太少，把握得不是很理想。那么，对于一个设计策划而言，现在从市场来看，多半是讲创新，其实在设计策划当中，设计手法也是一个非常核心性的东西，手法表面可能很多人把它看得比较浅，有了好的思路论证之外，手法的高性决定了一个项目成功与否的越来越重要的一个因素。

国外现在也在分析这个事，这也是国外有一个基本的分类，我大概按照这个话来说，一个项目创新的手法或者说它的关键性的要素要的体现分这么几个：一个是外部的设施建筑和景观方面，一个是注重户型，一个是注重配套设施等等这些。那么我们在设计方案前期，最注重的是整体策划，其实一个完整的策划应该囊括这些。

从表面来看，创新本身可能是手法，我觉得其实最有特性的是要从创新本身，从这个手法来理解，它究竟是什么，做这个东西有什么样的意义，第三个是你应用这个创新和手法的时候，它有什么要点，这实际上也是很关键的。

这是日本的一项研究，我觉得对于很多开发商来讲，对于户型的研究也越来越关键。现在咱们对户型的策划，我个人也收集了很多的资料，我觉得在户型的设计当中厨房变化很大，我们的中西厨，开放式厨房，半开放式厨房，可能在很多项目当中都在应用。这个是日本在他们高速发展的时候，研究出来的一组在半开放和开放式的厨房经常在用，在今天几乎可以说占到他们集合住宅里面90％的应用。他们今天在流行，因为过去研究出来的手法在大量的使用，和咱们一般的厨房不一样，他们是对面式的厨房，意思是什么呢？在平面当中，这是出，这个地方是餐厅的话，他一般要布置成两道，力求要把这个洗池一定要做到餐桌对面，表面这么一个手法，其实它的背后隐藏的经过大量的前期分析和调研。因为随着我们现代社会的发展，和西方发达国家的历程一样，都存在家务劳动的减轻化，让主妇比较舒适高效的在家庭当中进行生活。对于一个住宅当中的家务劳动而言，厨房里的家务劳动占了非常多的时间和工作量，他要把厨房做得开放，开放了以后，在具体备餐或者说饭后或者是收拾厨房剩余的工作的时候，或者在前期加工的时候，在家里的人，和孩子和自己的丈夫或朋友们能有一个面对面的交流，这是非常重要的，哪怕不说话可能也有视线性的交流。今天我们做开放式的厨房或者是半开放式的也非常多，经常看到往往把洗池能够做对面式出的时候，他也不做，往往主妇在洗碗的时候，后屁股对着家人，就没有交流。这种手法本身有很多创新性的东西，今天咱们很多房地产项目请了国外的一些设计师，也力求从项目本身创新做一些探讨。但是，我觉得在吸收这些创新性的手法同时，一定要理解它的定义，了解它的要领是什么，已经变得越来越关键。

这种创新性或者一般的手法，他对于一个房地产项目的开发已经在今天来看，变成一个高附加值的要素，这就是今天规划设计或者是设计策划的价值所在，成功的项目在这些方面确实都应用的非常好。

今天因为时间也比较紧，前面讲的也比较枯燥。下面我结合咱们今天在居住区的规划和住宅的设计当中的创新手法，从我来看，可能也没有整理得很清楚，有一些大的类似和国外有一些什么方面类型的，或者从国内来看有什么共性的东西，我整理了一下，也不一定很全，规划方面可能国内来看有十多个手法，因为有些手法本身涵盖一些小的手法。从住户或者是租有本身也有十几个，下面都是一些实例性的东西，和大家有一些交流，为了少占时间，原理我不一定多解释。

第一个是对于居住区的规划，从大的总体来看，一个非常关键的手法就是一种街区和景观设计的规划设计手法，这个最早可能是在欧洲的街区可能是发源地，从当代的住宅来看，但是它的手法也不是非常单一的，在这种总体的设计策划当中，一定要注意它的街区空间、总体空间或者是景观规划。咱们现在一般说的景观规划，往往局限在室外的环境和园林上。其实，对于尤其是大型的居住区规划，对于整体空间和氛围上的考虑，前期要进行一个宏观性的景观规划。

这是日本的一个实例。在做这个前期居住区规划的时候，有意识的总体分成两大片，前面有意的做成位置比较高，像城市景观型的考虑，后期做自然型的考虑，大片的开发空间。另外在景观规划上，往往出于特定的要求来看，对于这种总体的形象有一个宏观的把握。在做这种大型的社区规划的时候，往往要做一个景观或者城市设计的一个大型的东西，来指导规划设计更好的实施。

这是国外做的一些实例，可以看出来，经过景观设计的一些原则和导则做出来的一些东西，不像今天很多客观状态下，比如说容积率的高度，做出来的东西不是一边高一边齐，对城市街道景观有一个宏观整体的把握，给居住者提供了这种非常丰富或者是有生命力的居住空间。

这是国内的几个实例，这是重庆的阳光100，今年创新夺标，我去评标的时候，当然也是国外的设计师来做，原则上也是进行前期策划方案的思路，整个运用这种方法，城市设计、景观设计，从街区空间来考虑，做出来的规划设计确实和咱们过去传统的一些纯居住区的理念做出来的东西不是很一样。

这是我们去年在北京做的有一个金地格林小镇的一个规划设计，这也是前期和他们研究，金地经过和我们研究以后，也提出来景观先行的设计方法，前期我们专业设计策划人员和景观方面的一些设计师，不只像过去仅仅从室外的景观环境，包括建筑的高低、颜色、色彩、空间，包括他入口的一些广场和环境，都进行了一些非常严密的策划，研究之后有了一个结果，目前来看还是一个比较成功的实例。

这也是北京的一个实例，规划设计本身也是引用了街区设计和景观方方面面的一些设计，造就了一个非常生动的景观街区环境。从街区景观这方面直接把国外的理念拿过来，在前期得以把握。

这些年，在国内很多住宅区的总体规划当中，咱们经常看到一些维和的景观街区在出现，其实这也是总体策划设计非常关键的。为什么我今天说这个？其实维和可以说是国外居住区总体策划方法面前多的使用的手法，提到这个开发商会说出现很多不一致，这有一个过程。今天在座的大家可能很多是房地产开发商，咱们看到的今天开发的楼盘和十年前有了一个非常大的变化，其中一个最大的变化就是它的容积率，咱们现在尤其是城市，包括中小城市，都在朝一种高密度在发展，它的面积，它的居住人口，当科技和居住人口出现变化的时候，怎么在总体策划方面，解决一个核心的又能保证它的高密度、高容积率的要求，又能给居住者创造出一个非常符合需求的整体的空间环境，成为一个越来越核心的层面。

这个是国外的一个实例，他有意做的是维和式的，因为通过维和景观来降低整个街区的尺度，形成街区的空间，形成比较好的居住的氛围，这是非常重要的手法。当然，维和型的手法不一定是非常绝对的，这本身是由低层、中层、高层来组成的，他做的维和是把低称往每一区的中心来布局，在这种中心区形成一些比较开场的，把高层沿东西向形成了比较开阔的视野和景观，它的手法其实是非常多样的。

维和式的手法能在一定程度上满足这种高容积的同时，还能创造出来一种完全不一样的环境。这个是北京的一个实例，几年前的大西洋新城，前期策划的时候，也是一个有国外背景的建筑师来做，他当时是有一个朝向，前些年我个人也非常关注这个作品，当年在望京，北京的望京过去便地是扎堆，只有通过塔楼才能争取到比较大的面积，这是非常大胆的一个创意，他第一个做成维和的，当时在望京地区卖出了最高的一个价钱，我们的同行最初看到这个规划也有一些担心，事实上它起到了一个比较好的作用。

这是万科四季花城，刚才这个前面的实例是日本钼钢的富都新的一个中心区，万科是借鉴了他的一些想法。这是深圳的高密度，如果不用这种办法，只能泛泛的做。我说的这个意思，是今天城市发展的高密度、高容积化，对前期策划在这方面要进行一些统和化的考虑。

这是一个很有意思的实例，国外的研究实例，是咱们今天在大中小城市普遍在做的一种联排别墅，这方面可能我们缺乏一些前期的论证和研究。同样这是一块地，这个联排别墅是0.5的容积，这个是0.7的容积，这个是0.9的容积，这个在联排别墅里面都可以得到比较好的解决。比方说0.5的容积率的图拼得比较短，可能两三户比较多，基本上还是南北向很多，分组都有比较舒适的小空间、小环境；0.7这个可能就会出现一定的东西向，客观条件下，联排别墅拼接比较长，一般四五户拼接比较多了；0.9大家可以看到，维和，东西向就占了非常高的比例，拼接的户数也非常多。本身的前期策划对于它是怎么样的一个方向、怎么样的论证是非常的关键，比如说有中层、有中高层的。

另外，咱们今天的居住区规划设计创新的一些办法，现在做得比较多的，我觉得社区的形成已经变得越来越重要，一个良好的开发上，可能他怎么能造就一个有利于人们交往，给居民创造一个比较有利于居住环境的这种更重要。现在咱们构造一个街区的，使居民的生活有一个良好的氛围。

国外这方面前期的研究是很多的，社区的形成包含的手法内容其实是多的，从设计本身来讲，现在很多开发商开发项目，都讲究这种纯社区，纯联排别墅的社区，纯别墅的社区，其实相反还有一种做法，要做混合型的社区，混合是什么呢？尤其是在大型的社区的规划和设计上来讲，因为他提供的户数非常的大量，混合之后，多类型能够保证在市场上有一个比较好的供应，也比较灵活。另外，混合了以后，有比较好的容积率和密度，能维持一定数量的这种公建设施各方面的使用。另外，从社会上来讲，不容易形成不安全这方面的因素。从方方面面来讲，混合可能也是一个办法。

对于一个项目的社区形成，现在已经越来越关键了，从国外有一些集合住宅区的规划设计，往往在设计的前期阶段，就立足于一些潜在的客户对象，或者是有意的客户对象，和房地产的开发建设联系起来，和这些潜在的用户有一些互动。比如说咱们经常有一些房地产项目的预售，国内也是有一些联谊活动，方方面面对于整个楼盘的开发建设都有一定的好处。咱们现在可能还仅仅停留在一定程度的这些人群的交往当中。其实，国外在房地产开发建设往往是居民参与型的，比方说室外的这些环境参与，这些已交定金的这些客户，欢迎他们来参与室外环境方面的设计，比如说给他们提供一些场地，家里有小朋友的，他去做一块瓷砖，真正形成社区，形成这些居民真正家人和房地产规划设计有一个非常有效的结合，这种做法现在也非常多，这也是很重要的。

一个开放的社区，其实咱们的住宅区规划，开发商在前期拿到一块土地的时候，往往这块地不管多大，比如说20公顷也好、50公顷也好，六七十公顷，100公顷，都希望把这个社区做得非常封闭，不希望城市的道路穿过社区，管理各方面都做得非常好。其实，现在国外往往是做开放的社区、开放的空间环境。恰恰可能从有些国外成功的案例，一定程度的开放社区，有助于社区本身的安全，可能对于这个安全性会管理得更好。

另外，随着现代社会的发展，交往是人们非常重要的一个课题和问题，力图能提供更多的空间，不仅增强住宅区本身的居民交流，尽可能有一个外向的交流，今天咱们也可能了社会网络人们的精神也急需在住宅区当中推行，这个是公共街区，几乎现在所有的项目都在做这个，从国外引进创新手法，办法也很多了。这个是在北京做的金地，在主路口做了一个6000平米的广场，有意增加这种开放性的空间，这个是南宁的项目，这个是武汉的。

另外，现在由于七十年代以后，石油危机，人们越来越重视环境，国外提出与环境协调共生生态方面的想法，已经成为了今天住宅区前期设计策划非常中心的一个词汇，办法很多，从大环境来讲，从周边环境、自然环境、用地环境本身来协调，包括现在开发商在室外环境做的一些，可能很多开发商说句玩笑话，很多做的室外环境是花岗岩、大理石铺地，很多也都是国外开发长来做的，到欧洲去看了之后，看欧洲也找不到这样的。从整体的规划设计来看，室外的生态环境的设计，都是为了保护大环境、自然环境的，这也是越来越重要了。

从国外来看，是一种少花钱，多半是对于城市的总体有一个更加好的衔接，这是日本的一个楼，一梯大概六七户，这是原有的一片小洼地，然后做一个环境，环境本身就是原生的树木、水草和水池，有一些昆虫等等，往往在一些特别大型的社区规划当中，还是要保证原来的地貌和环境是非常重要的，避免人工化的环境。对于住宅设计本身，也是这样，有好多思路。环境共生和生态设计这个，我觉得对于好多盘的前期设计也是一个很有创新潜力的方向。

这个是万科在上海春生做的一个盘，这个是南部的河做了一个生态型的绿化，力求保持原来的状态，就是一些水草原生的植物。另外这个规划影响比较大的，就是前期设计策划的时候非常重视，原来有一块洼地，有一些河道，保留河道的湖新岛，对整体的策划产生了非常大的影响，实际当中效果非常好。

这是万科去年在天津做的一个厂区的项目，一开始是厂区，建国以后有比较好的树木，集中大片的保留，作为社区开放性的公共广场，我觉得看完之后，非常的感叹，做得非常好。

另外一个，前面也提到，说到开放式社区。大概93年的时候，我在日本研究学习他们的住宅区，其实他们从八十年代末就推出了建这种住宅小区要尽可能开放。我觉得咱们现在国内做的是整体上完全相反的思路，力求把住宅区和社区本身的规划设计在保证安全的同时，要尽可能做得开放，和城市的延伸和经济联系起来。

这是刚才万科的春城，这块地大概面积我记不清了，可能是40公顷左右，那么万科很好的结合了这条路，在做组团规划的时候，充分运用借鉴了有些国外开放社区的理论，前几天，我见他们万科的设计总监，开玩笑的说，由于万科这么做开放社区，因为大家都知道，春生是上海非常大的一个居住区，这一片做成一个开放的居住区以后，由于人越多越往这儿来涌，城市生活空间有效的和周边街区有一些非常好的融合，车也可以进来，其实万科的春城已经成了春生这一块居住生活的中心，出现了很多意想不到的兼容。

这是国外的一个实例，经过城市整体的发展的肌理和脉络，成为城市自然生长的这么一个有机体，他的道路体系各方面，完全和中间的街区是开放性的，管理是按照比较大型的院落来管理的，完全是一种开放性的规划设计的手法。

该有一个，在住区前期的设计策划当中，有一个观念，领域和空间越来越重要，当然了，咱们居住区规划还是推行从居住区到小区，到组团空间这么一种模式，其实在现有的市场印象当中，这方面也发生了非常大的一些变化，经常看到一些实例。但是，住宅的规划设计这方面的领域空间其实非常重要，领域感和安全感和居民的社区认同感非常重要。大型的居住区当中，这些越来越重要，比如咱们现在大量的在建的一些联排别墅的空间，我个人觉得和国外有一定规模的社区相比，他可能过于重视自己的那些私属的专有的情结，对于自己组团本身的，组群的空间的重视非常少。

北京现在有一个项目，我很关注那个项目，我个人觉得规划很简单，欧洲的规划师可能做的前期的规划方案和思路。那么规划当中是10户人一组，15户人一组，20户人一组，不一定，但是组群的公共空间正式代表街区的品质，品质并不是靠你个人住家来决定的。咱们现在大量的联排别墅街区一返常态的这种街区，居民觉得失去这种领域界限恰恰觉得不安全，交往也会成为一定的问题。

这个是国外经常在做的一个开发，这在咱们城市当中越来越多了，城市中心区也越来越多，结合大型的设施来做。

这个也是，当今城市机动车的总量在以令人非常吃惊的速度上升。上升以后，对于居住区的环境和以前相比，也产生了最深最深的影响，怎么造就一个比较好的人车的安全的环境已经成为咱们今天焦点性的课题。咱们今天经常看到不管在前期策划当中，都是作为一些外行路保证中间有一个手法，这种手法可能也比较古老，在今天千变万化的城市当中不太实用。今天步车分离的手法，在国外来讲，大概是七十年代中期，在荷兰做的一个项目。当然，他是大力在推行，其实，比较早的美国的拉德伯恩是上个世纪三十年代，步车融合的手法怎么解决人和车相互融合比较好的环境，来节约土地，这是西方发达国家七十年代中期以后在做的一个尝试，有他们非常成功的经验，这个也是我觉得在前期策划设计当中非常重要的一块。

另外，咱们住宅区本身前期规划设计本身而言，共建的空间和国外相比非常的差，咱们就是从一个总体本身来看，解决它的他的环境和主层的一些空间布局的问题，然后很快切入到住户本身来进行详细的研究。其实共建恰恰是集合住宅当中能体现集合住宅魅力非常重要的一个空间，他本身的共建空间注重的一些领域是非常核心的。

这是国外研究集合住宅提出的比较大的课题，因为从本身比较向往和喜欢的居住空间领域，还是应该领悟出来的，对于大量人的生活不是很现实的，怎么在集合住宅当中体现出独栋住宅的生活魅力呢？每个住户的领域空间是在前期策划设计当中非常关键的，在小区当中除了设计玄关和独栋之外，有很多领域空间的设计方法，比如说花园入户等等这方面的手法也非常多，高层从电梯的领域空间过来，有一个双开门，侧面进来，这样的案子也比较多了。

另外，正面生活性的入住，这方面的实例也比较多，本身刚才讲了，除了做开放的社区，随着咱们交往和室外环境各个方面，进行一些探讨，住宅其实一定程度上也要做出他们这种开放性来保证人之间的交往，这个也是万科的一个实例，开放的楼梯间，通过开放的楼梯间进平台，造就过去和咱们小的以往的传统的生活空间一样，可能我生活在一条小街区的边上，自由的步行，人们在这地方能够交谈交往，形成本身这些住户的领域非常的重要。在有些小高层和高层的住宅当中，国外其实也做了大量的探讨，这些年在国内也看到了一些作品出现。

这个其实最早原意是国外探讨这个，现在看到几乎成了国内集合住宅高档豪华住宅的一个代言词，做这种双入户的，其实这也是吸收了独户式住宅的优点，过去咱们传统的独户式住宅，包括在民居里可以看到，比如说进厨房的路线，那么从住宅后面进入厨房，然后从厨房做饭，集合住宅在国外也有大量的事件，但是不一定是豪华住宅的代言词，现在在上海、北京，全国很多的城市，现在可以看到很多这方面的创新性的手法。

另外这个就是对面式的厨房，这是日本大概90％的集合住宅最典型的对面式厨房，南向是客厅，这边是欧是，这边是厨房，如果是单侧对着，这两个东西都要这样做，将来餐桌是这样，这个地方要开放，孩子在这儿做作业，来了朋友，有一些就餐者也可以有一个比较好的交流，这个是孩子之间、丈夫之间和朋友之间的。据他们一个基本调研，在集合住宅当中，全开放、全封闭还是半开放，喜欢的比例当中半开放可能喜欢的人最多，大概占到70％，和国内的趋势也比较相近，现在基本上都是把厨房不管怎么做，有一定的开，这样让主妇进到厨房里有一个比较好的心情，感觉不是像过去那种传统的又黑又暗的很压抑的纯劳役的空间。

现在的住宅最重要的有一些设计策划，是从厨房的劳动圈这个地方怎么样来研究它，来实施做出有特点的住宅，这是非常有潜力的一个方向。

这个是半开放的，半开放的原理也比较像，现在咱们借鉴过来的设计也很多了，有些是这种中西厨，大多数是三开间、四开间，大多是拉开门的，原理也不尽相同，有非常多的手法。

开放的咱们今天也可以看到很多了，可能它对于家庭的生活，厨房给不同家庭的生活完全可以创造出不同的空间和环境。

另外，在住宅的规划设计当中，这种公共空间的做法已经非常多了，日本在经济高速发展的时候，对欧美国家的集合住宅研究的结果表明，在面积上面，公共空间上日本比欧美小得多，他们也加大了很多的使用，公共上面中国也有很多不少这方面的研究了，很多吸收了做家庭当中的功能，方方面面的创新也不少。还有一些也是吸收公共空间的研究手法，作为这种并列的，原理差不多，手法非常多。

另外，今天可以看到，我们在集合住宅的创新当中，对这种主卧室的重视是非常不一样的。

还有比方说做这种公共空间，做这种多用途和连续空间的手法也非常的流行，借鉴的也非常多。

另外就是家务室，这方面因为前面也提到，家务运动可能是住宅生活当中非常重要的一部分，今天住宅当中家务空间也得到了比较应有的重视。

如果咱们今天的住宅设计水平和国外相比，我觉得在平面当中，和国外比较集合住宅，咱们现在住宅当中储藏空间是一个非常大的问题，在国外和日本的集合住宅当中的设计，储藏空间的设计占整个户内面积的11％，这个也是咱们每个人在住宅当中生活都感到需要储藏空间，咱们现在往往做一些衣帽间和储藏方面的，往往这方面我们现在考虑得不是很多。其实，根据国外的一些标准设计，每个卧室都应该有相应的储藏间，家务劳动空间当中也有中等的储藏空间，咱们现在确实在这方面存在不少问题。

这个是卫生间空间，过去我记得我们院十年前做的小康住宅的时候，提出来绿色分离，把洗衣机和洗手盆分成两个做，现在还有一个分离方式，就是厕所空间，还有浴室的辅助功能，也有很多的变化。

另外就是这种多用空间。万科在吸收这种手法以后，据说在全国申请了一个专利，随着咱们家庭生活的变化，这种多用途的空间也是家庭生活的一个比较有意思的空间，这个是国外日本的一个实例，在底层拉出这么一个空间，可以当成练钢琴的地方，客人来居住的地方，或者是自己家人如果有性情做手工的地方。

咱们今天可能进入了一个真正的激烈竞争和不断学习的时代，其实咱们在这种住宅当中，自己的生活当中多用途和学习也是一个非常重要的空间，今天咱们计算机的普及等等，对多用途空间还是有很大的需要。国外对多用途空间研究得非常多，这个是国外的例子，这是两厅两卫，基本把过去的这个空间来做了一个书房。其实，咱们今天的住宅适应不同多样变化的需求，绝不是刻板的那些做法。另外，可能本身书房的空间也不像过去咱们做一个三室的，拿出一间房就可以做，对这方面可能也是需要有比较好的研究。

立体空间，可能这是咱们现在在集合住宅当中或者低层住宅当中探讨的最多的，本身这个手法具体分类起来也非常多，我最近也在做这方面的一些研究工作，大的方向也有十多类，这个方面我就不多说了。这是立体空间住户，低层、多层，集合住宅非常多。但是，这里面要补充一个问题，前些年做错层住宅非常多，其实错层住宅我个人觉得不一定是一个非常有潜力的发展方向，因为咱们今天城市生活各方面从老人的住户来考虑，还有，假如说从一个人的终生的生活来考虑，你终归要变老，都是一个特定的住宅类型。据说万科从今年开始，全国所有的盘都下了一个强行的要求，严禁做错层，我觉得这也是非常值得关注的，比如在前期策划的时候，可能在某些城市，在当前求新、求变化的时期，可能需要这种变化。但是，大家还是要慎重。

另外就是适应型的住宅，十年前全国风起而涌做经济适用房，那么生活多样性可能更加便于销售。那么对于毛坯房而言，对于家庭生活人一生当中的变化，其实就适应和多样来看，是远远不够的。其实应该保证有更好的空间灵活性，有多样化的因素。这是上海的实例，这个是潘总潘石屹立做的建外SOHO，很多人老说潘总在做概念，其实这个盘可以看到，这个和北京目前很多在做塔楼的是不一样的，它有很多不一样的地方。

另外高水景做得非常多，万科做了很多，国外做得也很多。虽然在一定意义上你这个楼梯是开放的，也许外来人都可以上。那么，做开放型之后，加强对公共空间的可视性和监视性，反而它会更安全。

那么这些年除了做住宅公共空间开放而言，国外这种接地性的住宅、近地性的住宅越来越多，一个住宅项目，土地和自然肯定和人们有非常深的关系，怎么保证人们能够和环境有一个比较好的互动，这种近地型的住宅有比较好的潜力，这一般是从整个集合住宅来看，大概是在三层以下的空间都可以在这个范围类来做，宽大的楼梯，多用的平台。

这个是露台，露台可以说也是集合住宅的魅力所在，这也是前期策划当中比较重要的一部分。刚才说到公共的空间也非常重要，并不应该只注重住户内部本身。在国内，可以经常看到这种比较好的房子的实例。

另外，对于一个楼盘的室内设施，现在对于它整体品质的影响也非常大，这几年咱们看到厨房空间的整体厨房，现在令人很遗憾的是，现在国内的整体浴室还没有得到很普及，当然，记得前七八年，我们带一个日本专家和我们一期搞合作，去苏州做一个讲学的时候，有一个人谈到，咱们现在国内的住宅和日本的住宅究竟差距在什么地方？他提出的问题确实令很多人有很多的思考，我个人也觉得，日本的普通住宅其实都普及了整体浴室，有的可能不仅仅是面积上的。这些年，尤其是在大城市策划的一些比较好的项目，或者是有一些高档的楼盘，对于住宅室内设施整体的策划越来越关键，很多人买房子的时候，并不仅仅去住宅一个户型，还有他的隔声性能、换气性能。

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