“南国白领新城”商业龙华商圈稳中求胜

随着深圳地产的重心西移，龙华地产成为深圳地产开发的重点。2005年，龙华片区新推住宅项目有十多个，开发总量在100万平方米以上。随着深圳卫星城规划的快速实施，作为深圳率先实现城市化试点的龙华，其商业格局正酝量一场大的变局，龙华商业已经初现端倪。在未来几年内，龙华商业将成为商铺投资的热点区域。

现状

社区商铺唱主角

国际总经理罗志聪指出，关外人口结构的改变，尤其是越来越多的关内商业人口向关外转移，将会加速关外商业地产和集中型商业区的繁荣，未来几年的需求量将不可估量。但是总的来说，一方面由于龙华的商业形态不是很发达，还是以片区消费为主，另一方面龙华的商业对住宅的依赖性较强，所以龙华商业还是社区商业唱主角。在今年开发的几个大型住宅项目中，都有一定的商业比例，且大部分都是以社区商铺为主，只有美丽3A有主题商场、源发商业广场是商业MALL的形式。

社区商铺以劲力·城市明珠、锦绣江南、潜龙华城为代表。劲力·城市明珠位于东环二路与龙观东路交会处，商业建筑面积1.5万平方米，商铺数量为276间，商业形态为独立街铺。发展商将积极引导商户主动选择经营品牌类商业，并通过吸纳消费能力强、档次较高的中高端业主来影响商户对经营种类的选择。

据专家分析，社区商业由于依靠住宅的支撑，所以风险较小，但是社区商业存在一些先天不足，如业态不全、过于分散等。龙华商业要想进一步发展，除了社区商业的快速发展外，还期待更多的主题型商场和都市MALL等更高形态的商业项目。依托龙华目前的消费能力，完全有能力支撑更多的商业形态。

个盘链接

锦绣江南

锦绣江南位于梅龙路与布龙路交会处，商业面积2.4万平方米，商业形态为独立街铺。锦绣江南商铺有步行街的效果，除大商业外将主要引进珠宝、餐饮等品牌商家。

潜龙华城

潜龙华城位于民治大道西侧与民丰路交会处，商业建筑面积1.5万平方米，商铺数量175间，商业形态为独立街铺，商铺面积以60-70平方米为主。由于邻近梅林关口的地理位置是其卖点，直售形式保证客户利益最大化，该项目将限制噪音和环境污染比较严重的行业。

美丽3A

美丽3A花园是龙华商铺层高最高、档次最高的综合型地产项目，商业面积为2.52万平方米，分为4层，是目前龙华商业面积最大的项目。将引进知名品牌和主题型商场，打造一个大型购物休闲广场。

源发商业广场

源发商业广场是龙华比较少见的独立商业项目，据源发地产董事长林庄喜介绍，该商业MALL建筑面积约2.5万平方米，是源发地产全新力作新景花园的配套商业设施，位于东环一路与建设交叉口黄金旺地，独立占地。作为独立大型商业广场，将商业对住宅的影响降到最低，又消除了住宅楼对商业用房的影响。源发地产将该商业广场定位为龙华新商圈的商业旗舰，正在与国内外多家知名商家洽谈，将引进知名主力店，打造成集购物、休闲、娱乐于一体的新兴商业物业。

不足

龙华商业未形成整体优势

龙华商业虽然这两年得到比较快速的发展，但是同龙岗中心城和宝安老城区相比，龙华的商业还是比较落后的。商业规划滞后、商业资源仍有待整合、商业布局不合理、商业结构失衡，这些是龙华商业不容忽视的缺点。另外，行业分布混乱，行政区、商业区、工业区、住宅区功能互相交叉、干扰，商业各行业没有形成规模化、集约化的经营，行业整体优势没有得到充分发挥。以家私为例，除香江家私外，其余家私商场均惨淡经营。表面看似供过于求，深层次因素是分布零散，商业资源未得到有效整合，未形成整体行业优势，对其他区域的市场和客户未构成聚合力、辐射力，处于封闭式经营、自产自销状态。

交通状况有待改善

小户型投资型物业的业主大多是无车族，对公共交通的依赖程度非常高。而现时由市区到龙华的公交设施还不够完善，频繁出现的塞车现象不利于商业繁荣。

行业构成分布失衡

龙华商业主要表现为“三多三少”：个体经济多，龙头企业少；小商铺多，大商场少；小规模、零散经营多，集约化、专业化经营少。零散、初级的商业形态不利于商圈核心力量的形成。

片区形象欠佳

龙华给置业投资者的感觉是社会治安比较乱，这会从根本上制约片区商业的发展。

规划局限

现有地块被割裂成3万平方米、5万平方米，很少有达到15万平方米的地块。开发商很难搞大规模的开发，这样导致商业很难成气候。

动力

合力促成龙华商圈

新城区的崛起、地铁的建设、道路交通的改善、旧城改造以及中高档楼盘群的兴建，一连串的利好，将席卷龙华片区内各大小商铺，并因此引发阵阵投资热潮。

【购买力强劲】

商业发展强力后盾

龙华辖区面积88平方公里，人口105万，现有投资上亿元的企业多达100家左右。这些企业中，先进制造业和高新技术企业占据主导地位。龙华曾被誉为广东省第一个“工业产值千亿镇”和“外贸出口第一镇”。龙华街道不仅连续3年各项主要经济指标以30%以上的速度大幅攀升，去年工业总产值达1001.57亿元，而且今年1-5月份工业总产值和国地两税收入高达618.56亿元和12.92亿元，分别同比增长63.1%和66.3%。随着龙华房地产业的快速发展，龙华人口有很大的上升空间，仅拓展区就有近20万新增人口，龙华商业还有巨大的潜力可以挖掘。

生活区带动商圈。由于“福田中心后花园”的地缘优势，龙华是继南山之后深圳房地产开发的另一热点区域。据不完全统计，过去4年，龙华新增住宅开发量超过300万平方米（约3万套，居住人口超过10万），其中超过50%的购买者是特区内工作人士。

最早成功实现城市化试点的龙华片区已基本完成高科技产业和商贸物流产业的经济结构调整，这将极大提升龙华的经济竞争力。产业结构的升级调整，一方面将提升龙华的经济持续发展力，另一方面也由于其高收入人群的集中提升了龙华零售消费力，助推龙华商业快速发展。

【人口结构调整】

引发商业档次提升

从人口结构看，房地产大开发引发了大规模“白领新移民”现象，龙华人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的提升。从楼盘的品质上看，二线拓展区因为本身规划的高起点，区域内楼盘呈现出了高档次的特性，无论是中航香水郡、日出印象还是圣莫丽斯、信托地产别墅项目等，代表了龙华楼市未来发展方向。新规划二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，预测将吸引35万人在这里居住、生活和工作。届时，具有强劲购买力的巨大人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为寸土寸金的商业旺地。而楼盘档次的提升、居民购买力的增强，也将导致商业档次提高。

【地铁效应】

加速大商圈形成

随着深圳市城市建设的不断深入，再加上市轨道交通建设的美好前景——规划中的地铁4号线贯穿龙华中心，一系列的利好消息催生了龙华房地产市场的蓬勃发展。地铁商圈将成为龙华商业的亮点之一。

【城市化促进】

近水楼台先得月

由于深圳是东西狭长的地形，如果要形成“大深圳”的概念，就只有从龙华往外面扩张，龙华具有很大的发展潜力。而且就目前而言，龙华楼盘在价格上还有一定的优势，这将成为龙华商业发展的有力支撑。预计今后的两到三年内，二线拓展区可供开发使用的土地将先后推向市场。保守预计，从2006年起，龙华片区新楼盘将以每年150-180万平方米的供应量递增。

【空间广阔】

业态存在空白点

龙华目前仅有百货、家具、建材、低档服装商业市场和传统农贸市场，纵观整个深圳市商服市场，近两年商业大力发展，各种业态推陈出新。龙华和市区的互动效应将产生巨大商机。

在多股力量的助推下，龙华商业价值得到迅速提升。相关统计数据表明，龙华片区商铺售价从2000年的每平方米均价8000元涨到2004年的1.4万元，净升幅高达75%，并呈持续上扬态势，有的高品质商铺甚至实现了1.8万元/平方米的销售价格。租金也从2000年的每平方米均价60元，涨到2004年的80元，涨幅为33%。这样的惊人成绩，强有力地证明了龙华商业地产的魅力和上涨空间。

格局龙华商业三分天下龙华商业虽然发展时间不长，但在片区消费力的支撑和住宅开发的刺激下，已逐渐形成三个较为明显的商圈：坂田商圈、地铁口商圈和CBD商圈。【坂田商圈】

品牌巨头全力烘托

随着万科一平方公里万科城开发进程的加速，中海、中航、珠投地产等品牌发展商的进入，坂田开发热潮已经形成，由此，将催生片区商业的新格局。

较早成功实现城市化试点的龙华及以万科城为代表的坂田地产的发展，都将拉动其片区商业格局改变，片区住宅也将借力商业大热。按照万科城运营部门的思路，在一平方公里的坂田万科城，一个基于“新城市主力”设计概念和顺应“车行经济”时代潮流的3万平方米的商业项目必将吸引众多超市、餐饮等著名品牌商家的关注。

【地铁口商圈】

蓬勃兴起指日可待

地铁口再聚商机。紧邻地铁口而建的中航香水郡已经推出首层临街商铺，其关口和地铁站口的便捷交通引起了许多投资客的关注，而汇龙苑、潜龙华城、五米阳光也纷纷在这里完成它们的商业布局。

相对东门、华强北等成熟商圈而言，龙华商圈以其新兴特点赢得了众多知名品牌商家的厚爱，现在龙华商业设施完善、业态业种齐全，与地铁优势结合，更具有吸引力。

尽管黄金时期到来尚待时日，但龙华商圈巧借地铁东风作用已初步显现，一个崭新的地铁商圈已露出雏形。潜龙实业营销总监赵仕清认为，从深圳商圈的总体发展趋势来看，是从东门到华强北再到龙华的过程。地铁商圈的形成有两个有利保障：一是交通，如地铁商圈的重要组成部分———潜龙华城商业位于梅龙公路与民治大道中间，龙华两条交通动脉，保证了商铺的人流量；二是以住宅为中心的开发商业模式，保证了片区的消费力，再由于潜龙华城毗邻关口，是龙华商业的老城区，拥有较为成熟的商业氛围，所以，地铁商圈的兴起也是指日可待。据了解，龙华除了现有商业形态外，多种业态将使这里成为多功能的繁华商圈。天虹商场、金鹏商场、益家百货、南康百货，还有新梅园酒店、欢声电器商场，这些深圳百货、酒店业的大鳄和家电巨头纷纷在龙华开业，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在龙华选址。而龙华本土的知名酒店如龙泉、廷苑等也加大投资力度，按照五星级酒店标准进行改造，争取早日成为五星级酒店，龙华精心打造“消费之都”的形象日益凸显。

【龙华中心商圈】

革新面貌提升档次

随着劲力·城市明珠、美丽3A、广场一号、五米阳光等住宅项目的开发，在龙华中心已经形成了一个成熟的居住区，这里也正在形成龙华新的商圈。

目前龙华商业主要集中在人民路以及龙观路沿线，多为临街商铺，部分独立商业多为厂房改造而成，在硬件上存在做大型商业的硬伤。而龙华中心的住宅项目大多数都有商业面积，美丽3A有4万多平方米的商业面积，是龙华商业面积最大的项目，而源发商业广场是龙华一个全新的商业MALL，是对龙华商业的一次提升，所以龙华中心商圈也将是龙华商圈的发展方向。记者手记龙华商业

过于稳重？龙华是深圳未来重要的居住区，就这两年住宅开发来讲，龙华可以和深圳任何一个区域抗衡。2005年，龙华推盘量在100万平方米左右，只有宝安中心区可与之匹敌，但就商业开发来讲，龙华则鲜有亮点。相对而言，商业开发的风险性要高一点，龙华的商业开发是否过于稳重呢？

龙岗是关外商业开发集中之地，也出现了一系列的问题，但与龙岗操之过急相比，龙华则有点落后了。龙岗是MALL满天飞，集中了数个大型MALL，部分夭折也就不足为奇。但是龙华到目前为止，还没有真正意义上的大型超市，万佳都进驻宝安城区数年了，家乐福也已签约进驻宝安城区，而龙华还是社区商铺当道，显然有点落后。

龙华具有强大的片区消费力，有巨大的人流量来支撑，做商业具有得天独厚的优势。源发地产董事长林庄喜也认为，由于龙华是一个工业重镇，所以商业配套比其他区域落后，这主要是由其经济形态决定的。与布吉商业相比，布吉是得改革开放之先机，先下棋子，再布棋盘，而龙华是先布棋盘，再下棋子，所以龙华商业规划将更为全面合理，其实龙华现在开发商业是恰逢其时。一般来说，商业开发要比住宅晚3-5年，这样过早开发商业，是具有很大风险性的，而龙华经过几年的住宅开发，商业配套已经成为市场空白点，再做商业，风险就小多了。

就目前来说，龙华商业正处在一个厚积薄发的时候，龙华商业也没有一个明显的中心，谁将成为龙华商业的领头羊，是一个值得关注的问题。

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