实况：房地产经济学讲座暨富民基金说明会

任志强	茅于轼

房地产经济学讲座暨富民基金说明会现场

一个有生命力的房地产开发企业，不仅要考虑项目开发后的生存问题，也要构建优秀的团队和科学的企业管理体系，更要树立良好的企业形象，以“企业公民”的角色承担社会责任，还要考虑在未来的市场竞争中如何赢得持久的优势。随着国家调控力度的加大，房地产市场的逐渐成熟，尤其是众多品牌开发商的崛起，众多房地产企业也越来越多地承担起更多的公益责任。

潘石屹夫妇发起了中国城市发展基金会；张宝全夫妇组建了以捐助西部地区教育为主的“苹果基金会”；还有刘晓光、王石、任志强等千里迢迢到阿拉善成立了一个民间基金会，专门治理土地沙化；世纪金源董事局主席黄如论连续三年在大陆慈善家排行榜中进入前三，其中两年为第一，声名大噪，成为中国最慷慨的慈善家之一。

如何能在公众、社会中树立良好的企业形象？能否成为一个公众、社会所期盼的地产开发企业，一个能办成 “ 百年老店 ” 的常青企业？这些都是摆在地产企业面前不可回避的问题。

此次论坛针对此议题华本地产俱乐部董事长李文明携手著名经济学家茅于轼与华远集团董事长任志强，邀请50家知名房地产开发企业高层来探讨房地产经济学和共同分享、分析与总结地产企业做社会公益方面的经验，就国内与国外有关地产企业经济增长与社会公益之间的关系以及社会公益的形式做一个详细的介绍，引发参与各方的讨论。最终形成一个共同的行动，促进房地产业的繁荣，为中国和谐社会的建设贡献力量。

为本次活动进行了现场直播。 

▲ 特邀嘉宾：

著名经济学家  茅于轼      
　　华远集团董事长  任志强

▲ 主办单位：

北京富平学校   北京华远地产   华本地产俱乐部 

▲ 承办单位：

华本时代品牌顾问中心  东方挪亚文化发展有限公司

▲ 支持媒体：

搜房网

▲ 以下为图文直播精华：

【主持人】各位领导、各位来宾，下午好！感谢各位光临本次华本地产俱乐部143期论坛，我是本论坛的主持人马光，来自于华本地产俱乐部，今天很荣幸在这里主持这个非常有意义的活动。我们这次活动是和北京富平学校、华本地产俱乐部、华远地产集团三家联合举办。这次论坛很荣幸请到了茅于轼老师和我们敬爱的任志强仁总为本次论坛担任主讲嘉宾，所以我们很期待。在论坛开始之前，我介绍一下今天出席论坛的老总名单。著名经济学家茅于轼先生，华远集团董事长任志强先生，北京华本地产俱乐部董事长李文明，北京东方挪亚文化发展有限公司总经理周远航，北京华本地产俱乐部总经理粱庆欢，天津华本地产俱乐部总经理王猛，北京富平学校博士冯利，北京福源丽景房地产开发有限公司副总经理张书芹，平谷区王辛庄镇党委书记王文忠，北京住公房地产开发有限公司总经理李志端，北京融利达房地产开发有限公司总经理孙银昌，嘉恒远东投资副总裁海毅轩，北京亚中置业房地产开发有限公司执行董事滑夏，正大置地有限公司副总裁助理赵鸿靖，北京精达房地产开发有限公司总经理胡滨，北京康晟房地产开发有限公司董事长康连生，中建一局总经理周宇騉，北京众益家园房地产开发有限公司总经理池洪军，中信证券房地产金融副总裁周芊，北京豪威嘉业房地产开发有限公司副总郭士进，国金置业总经理吴坤岭，赤峰德润置业有限公司董事长王健，北京大地投资公司董事长许明，世邦魏理仕董事卢志华，中建一局副总经理赵谦，南湖花园公寓有限公司董事副总李洪文，千禧合房地产开发有限公司总经理戴红骏，海创商业地产运营投资机构总经理胡冰，万方投资控股有限公司执行董事迟俭，天鸿宝业总经理刘泉，齐致律师事务所地产部主任吴有龙，北京中鑫源房地产开发集团有限公司副总经理焦智逸，北京银泰置业有限公司销售部总经理李彦荣，天津市万达宏顺房地产开发公司副总经理李英。欢迎各位的光临！

地产大腕齐聚活动现场

【主持人】本次论坛的首先有请茅于轼老师为大家讲解房地产经济学讲座，下面有请茅老师。

【茅于轼】非常感谢参加本次会议，感谢华本地产俱乐部，也感谢华远集团，让我们有这样一个机会与大家交流。首先，我讲讲房地产里面的经济学问题，这个问题我在好几个场合都夸夸其谈谈了不少，后来，也听到一些不同的看法，现在我已经非常谨慎了，因为有片面性。为了避免片面性，讲一些四平八稳的话也没啥意思，比较难，我今天想来想去，讲几点看法，看一看大家是否同意。 

【茅于轼】第一个看法，我觉得住房的不公平是人类社会不公平的一个集中表现。不公平表现在什么地方？就是最好的房子、最豪华的房子住的人口密度是最低的，人是最少的，最破烂的房子，贫民窟的房子住的人口密度是最高的，这就是一个不公平。这个不公平是中外古今没有例外，从到现在，从人类发明了住宅，从盖房子开始到现在，不管是奴隶社会，是社会主义社会，还是工业社会，还是计划经济，还是市场经济，没有例外。我们看中国的故宫，这么大的一个房子有多少人住？我也去过凡尔赛宫，英国的白金汉宫，都是很少人住。而贫民窟的人挤得不多了，住的是双层铺，10平方米还要摆三个铺。这个历史说明了住房的不公平是人类社会不平等的一个集中表现。而这个表现是很难改变的，我们没有可能在未来的三五十里头改变这个状况。 

【茅于轼】为什么我要谈这个意见呢？因为现在关于房地产的很多争论背后有一个东西，就是对于公平的要求。我们怎么看待公平，就是跟我们看房地产有密切的关系。我觉得人类社会应该公平，我们大家都要追求公平，但是，我们也应当承认，人类社会在我看来不可能平等，公平是慢慢能做到一些，但是做到完全平等的话在我来看是渺茫得很，不太有希望。但是我们也不要自暴自弃，我觉得我们有可能把事情做得好一点，使得最困难的人能够得到一些帮助，下面我还会谈我的看法。我觉得这个论点我比较有把握，所以我提出来供大家参考。 

【茅于轼】我觉得第二个比较有把握的点，房地产业从长远来看，一定是一个赚钱的行业。理由是什么？很简单，因为人口在增加，而土地不会增加，所以房价不一定贵，地价一定贵，因为土地不增加，而人口在增加。 

【茅于轼】我们看一下人口增加的情况。在公元2000年以前，全世界的人口是2.3亿，到1800年以后，全世界的人口是10.2亿，今天大家都知道是65亿，在1800年以前，就是工业化开始以前，人口增加得很慢很慢，几百年成为翻一番。而工业化开始以后，1820年以后到现在，不到200年，我们的人口翻了五六番，从10多亿变成65亿，而且在不到200年中间，尤其是最近的50年，也就是这半个世纪人口增加的速度非常快。我们解放的时候人口是5.3亿，而现在我们是13亿，增加了一倍半。这个状况不光中国是这样，我查了资料，全世界差不多都是这个数。 

【茅于轼】人口的加速发展就使得土地越来越稀缺，因此，如果我们买一块地，总归会赚钱的，这是从总体上讲的。这个规律相当有把握，我敢提出来给大家做参考。 　

【茅于轼】但是，房地产它有跟当地的条件有非常大的关系，它不像一个其它的商品，比如说汽车，或者是粮食，而房地产是盖在土地上的，而每个地方土地的稀缺程度差别非常地大，有的地方土地非常非常贵，有的地方土地白送都没有人要，所以房地产是非常依赖于地点的。我想对于这一点也是比较有把握的，它有很重大的意义，就是我们怎么找一块土地，我们怎么样发现这块土地周围的环境，它将来的机会，这个我想是作为房地产能不能成功的一个非常重要的方面。   

【茅于轼】还有一个比较有把握的论点，就是发生在最近不到10年的时间里面的一个重大的变化，就是全球经济的一体化。这个对我们房地产业有什么影响呢？我觉得有很大的影响。再往前看，这个影响会越来越大。最近大家也听到很多国际的炒房钱来到了中国买房子，现在中央出了政策，限制外资买房，但是从我来看，全球经济一体化，资金的自由流动，资金朝各个有利的项目里面集中，这个趋势是挡也挡不住的。 

【茅于轼】这对于我们房地产不但有直接的影响，而且还有间接的影响。一个房地产的周围说老实话很少有地方没有外资的，现在中等城市的外资也很多了，一个房地产的位置跟它周围的外资的关系也越来越显得密切。  

【茅于轼】我刚才讲了房地产分配上的问题，一时半时很难解决。现在政府出台了经济适用房的政策，出台了廉租房的政策，对于这两个政策我想做一点儿评论。我觉得每个人应该有权利住得上，这是一个人的基本权利。我们说经济人权，这里面包括住房权，除了教育、医疗、就业以外，还有就是住房。现在我们每个人有没有住房？住在马路上的人还是不多的，所以大家都有一个地方能勉强住下。而这个条件是比较差的，我们现在对房地产追求公平这一点首先要解决的就是这些人，就是居住条件特别差的人，让他们有一个安身的地方。他们安身的地方用什么办法解决？不是让他们买房，他们离买房还比较远，首先让他们能够住上一个比较好的环境。比如说厕所能不能变成室内厕所？能不能有水洗？但不一定是每个房间自己有一个厕所，很可能就是公共厕所，像这样的房子，住进去的人觉得比原来的条件有很大改善，我们就达到目的了。这样的房子显然不是准备出卖的，而是出租的，所以我感觉廉租房是一个解决经济人权住房权的保护，但我认为经济适用房这条路是错误的。  　　

【茅于轼】我们说经济适用房为的是照顾中低收入的人买房，实际上低收入的人是不会买房的，一个月挣两三千块钱，他怎么能够买房呢？所以，所谓的经济适用房是照顾了中高收入的人，而且是收入比较高的社会人士，他们有可能买房，不过还不太宽裕。不太宽裕的话就先租房子住，为什么要买房呢？他还要求政府帮助他置业，置一块产业，你没有能力干吗还要置业呢？政府有什么义务要帮助他来置业呢？拿什么东西来帮？拿政府的收入来帮，政府的收入从哪里来的？是大家的税收，凭什么理由要拿普通人的税收帮助中高收入的人置业呢？我觉得这个是没有太大道理的。 

【茅于轼】事实上，现在的经济适用房建好以后，是不是能够卖给真正的低收入人群？实际上因为供不应求，供不应求会出现各式各样的毛病，最后就到了那些人的手里，也就是有特权的人、有特殊关系的人，或者是给了政府官员，而且，这里头产生了许多的猫腻，产生了很多的贪污腐化的机会。 

【茅于轼】有人说新加坡他们盖了适用房，老百姓不能住上房。当然，这个问题说老实话，我没有太大的发言权，因为我对新加坡的住房没有专门的研究。但我感觉有点儿怀疑，如果大多数的老百姓都能买得起房，这并不是因为政府有了政策，而是因为这个国家的收入提高到了这个水平，如果没有这个条件，政府也是枉然，所以我们讲发展是硬道理，这句话我觉得还是对的。用政府的钱帮助大多数的人买房，政府的钱就是从大多数人的手里面征税收过来的，用大多数的钱帮助大多数的人买房，何苦来？为什么还要经过政府？他们直接的市场买就完了。好象政府做了好事，政府帮助大多数人买了房了，但是拿什么钱来帮助？还是拿大部分人的钱，我觉得有点儿多此一举。 

【茅于轼】我昨天听到有一个投资者讲温州政府批了一块地，建了650块平方米的经济适用房，说他这个经验非常好。我对这个也表示怀疑，他白批了一块地，这块地假定说是1个亿，他把它便宜卖了，卖了两千万，或者白送了，政府就损失了八千万，本来一个亿的土地，你两千万卖了，是不是损失了八千万。如果你用八千万帮助各方面，不一定是住房，教学、医疗都需要帮助。讲经济学讲究一个比较，花钱要花在刀口上。 

【茅于轼】我们知道房地产有非常远大的前景，从过去这几年的发展已经证明了这一点，选中国盖了这么多的房，大家的居住条件有非常大的改善，这就是房地产市场化给我们带来的好处。我们看将来这个好处还会继续划归，因为中国现在13亿人口，有8亿多还在农民呆着。这些人最后90％多都要变成城里人，都要租房子，因此，将来房地产的发展是非常光明的，我们的潜力和发展空间是非常非常巨大的。 

【茅于轼】现在有一个什么问题呢？为什么政府对房地产这么不放心？不断地直接、间接加以各种限制？这里面有它的原因，我觉得主要的原因就是怕发生泡沫。泡沫是怎么回事？我们现在有没有房地产泡沫？这个问题已经争论了好多年，看起来到现在也还不是很清楚。过去我就说房地产泡沫，有没有？现在好几年过去了，我就有自己的看法，也越来越怀疑了，我还不能说完全否定，对于这个问题我确实是越来越觉得没把握。这个泡沫是怎么回事？就是投机的人太多，如果没有投机的人，或者投机的人很少，房地产就不会出任何问题，不管价钱高还是价钱低，大家买了房子自己住，这个不会有问题，绝对不会出泡沫。泡沫的问题就是投机的人太多。 

【茅于轼】我们在这里就要区分什么叫投机，什么叫投资。当然，自己住就是自己消费，除了自己消费，有两种情况，一种情况叫投资，一种情况叫投机，投资的人再多也不怕，但是怕的是投机的人多。投资和投机怎么区分？投机的人就是自己不生产住房，他也不消费住房，但是他买房子、卖房子，这就是投机。开发商生产住房，不是投机。投资的人他买了房，要派用场，他不准备把它卖掉，哪怕是抱着一块停车场也是在那里用着，他把它出租了，也是在用它，更不用说用这个地方办了工厂，修了道路等等，那也不是消费掉了，从你投入的资本得到了回报，通过资本的运作得到回报。但是投机不一样，投机是他自己不生产产品，但是他参与买卖，希望低价卖进，高价卖出，这就是投机的定义。很多人把投资和投机分不清，投机一定是参与买卖而不参与消费，也不参与生产的。投机好不好？投机还是不要，在一定数量的投机是非常需要的，而且投机是创造财富的。我们说投机创造财富是对社会是有贡献的。供给多的时候，价格低的时候他买进来，等到供给缺少的时候，价格上升的时候，他把它卖掉，大家可以想像，他在低价的时候买进，低价时候供给有余，需求不足，他买进就多了需求，就缓解了价格的过低；到了紧张的时候他把它抛出来，使价格能够受到压制，也就是说，好的投机把价格的波动减少了，或者说他在时间上调剂了余缺，在空间上调剂余缺大家都知道，从广东把橡胶运到北京来卖，这在空间上调剂余缺，北京的香蕉少，广东的香蕉多，把香蕉从广东运到北京，到经济有贡献，这是空间的调剂。时间的调剂就是投机，它同样有贡献，但是调剂了余缺。现在我们每吃一吨饭都剩下很多菜，这些菜在饥荒的时候吃是不是有价值？当然有价值。所以投机是创造财富的，它是赚钱的。 

【茅于轼】但是投机太多的时候，问题就来了，投机的人太多，他们干预买卖，使得价格信号发生扭曲。所以在大多数的消费者和生产者，他们创造的价格是一个很自然的价格，如果大量的投机商进来，原来的自然价格对大量的投机商所扭曲，已经搞不清什么时候多，什么时候少，就变成一笔糊涂账了，这个时候，投机就变得有害了。当然，我们并不能说明到底百分之多少算有害，因为这个是逐渐逐渐变化的，没有3％、5％的投机商，肯定不会对价格产生混乱的影响，但有了15％、20％，我看就开始出问题了，如果有30％的话，那肯定要坏事，价格就会有泡沫。价格不是原来的消费者和供应者，而是投机商在制造价格，就会对社会造成混乱。 

【茅于轼】现在我们的问题就是房地产是不是有过多的人想投机，这个问题我是回答不了的。我们可以观察房地产的实际销售情况，销售出去以后，这个房子的利用情况。如果所有的房子都在用，就没有投机，如果很大一批房子没用，那就很危险，那就有可能会出泡沫。 

【茅于轼】下面我再谈一谈房地产的价格问题。我们知道房地产的价格是由建房的价格和土地的价格构成的。建房的价格，钢筋、水泥、劳动、设计、营销，这个成本是能够算出来的，算不出来的是土地。所以我们说房价贵，不是贵在钢材、水泥，而是规在土地上。我们问土地的价格是怎么决定的？土地是没有成本的，从成本上是算不出土地价格的。因为土地跟其它商品有本质的不同，其它的商品都有成本，可以估计出差不多的成本，虽然不准确，但也能估计出来。而土地的价格完全是竞争形成的，我们知道土地用招拍挂，即用拍卖的方法，谁出的价钱高就卖给谁。因此，我们说土地是竞争的价格形成的。 

【茅于轼】如果我们再问一个问题，竞争的价格从何而里？为什么一个开发商愿意花这么多钱买这块地？这还要回到房子的价格。因为开发商估计我买了这块地，把它盖出房，我能卖掉，而且卖的价钱里面能够包含土地的价格，这个能够算出来。这个时候，他敢出比较贵的价钱。如果这块地是在大家都想要的地方，这个竞争就非常激烈了，比如说上海的外滩、浦东，杭州的西湖边上，青岛的海滩等等这些地方，大家都想要，价钱就上去了。所以，最后土地价格还是由房子的价格决定的。大家要买这个地方，房子的价格它跟所在地有关系。像上海外滩这些地方，它是很难区别，土地没有太大的替代性，在这种地方来讲，就没有太大的替代性。但是到了一般的地方，比如说北京的郊区，互相就有替代性，你可以在延庆买房，又可以到顺义买，因为外滩有唯一性，不太具备替代性，有替代性的地方，这个价格就不是那么竞争得厉害。我这里买不行的话就可以到那里买。这个时候，如果增加土地的供应，就能够把土地的价格压下来。你在外滩的话，你增加土地供应没用，人家不要那块地，他要的就是这块地，但是你在延庆，在顺义、在房山，这些地方它是有替代意义，有替代性，所以你增加土地的供应价格就能够下来。 

【茅于轼】我们现在还有8亿多的农村人口，将来这些人都要进城。美国农业的产出不到2％％，即整个GDP里头农业不到2％，农业人口也不到2％，寥寥无几，没有多少农民，可以忽略不计。我们现在农业的产出占GDP的12％，

【茅于轼】农业人口占60％，60％的人生产12％的GDP，所以中国还是农业国，还没有工业化，要把这60％的人都变成城里人，其中90％多的人都要变成城里人，这时候我们完成了工业化，农业的产值也得降到5％以下，农民也降到5％以下，如果将来是14亿、15亿的话，农民就不到1亿，几千万人。而现在还有8亿多的人，这些农民还要繁殖，将来都要进入城市来，因此大中城市、小城镇都要扩展，现在还有4亿多，还要加进来9亿多、10亿多，加这么多人进来，靠原来的土地肯定不够。因此我敢说，我们城镇的土地要大量的向外扩张，现在的扩张还没完，除非你不搞工业化，农民不进城了。如果农民要进城，还有9亿多、10亿多的人要进城，加起来就是14亿，也就是说城镇占地按照现在的比例还要扩大一倍半，一倍半还不止。现在的障碍照我来看就是土地的障碍，我觉得从长远来看，土地这个障碍一定要突破。

【茅于轼】其中有一个很错误的观点，就是保护耕地，这个口号还没有人挑战，我要挑战这个口号，保护耕地是一个错误的口号。当然我们不能说破坏耕地，破坏耕地更错误，但是为什么要保护耕地，不保护别的地？耕地和别的地有什么不一样。它提出一个理由，中国的粮食很紧张，因此我们要担保农民有饭吃，必须保护耕地。而且，更荒谬的是不但保护耕地，还要求每个省粮食要自给自足，这个真的是太荒谬了，这个要求是2004年关于粮食管理条例里面提出来的，这个已经提了多少年了，包括那些最不适合于种粮食的，比如像甘肃，要求它的粮食自给自足。请问每个省的粮食都自给自足，那么粮食大省像吉林、湖南、江西，他们产了很多粮，叫他们怎么办？非常荒谬。全世界在过去50年里面人口增加了一倍半，人均消耗的粮食差不多增加了20％，现在比过去好，就是比过去饱了。人口增加一倍半，人均消耗的粮食增加20％，而粮食的价格下降了一半，只有50年以前二分之一的价钱，如果按照不变的价格来计算的话。这个情况在中国同样发生，我们的人口增加了一倍半，我们现在吃得比过去什么时候都好，吃肉吃水果吃海鲜。现在的粮价比解放时的粮价降低了一半。解放的时候0.26元已经有一张粮票，现在1.35元，涨了5倍，粮票还没算钱，如果把粮票加进去的话，不到5倍，而我们的工资涨了多少？工资涨了起码15倍，其他的商品也发展了15倍，所以说价格的变化非常快，而粮食的价格是下降的。尽管最近有一些上涨，但是趋势也是下降的。

【茅于轼】为什么粮食价格会下降？其中一个重要的原因就是粮食贸易。粮食贸易使全世界粮食成本低的地方多生产，成本高的地方少生产，把粮食从生产成本低的地方出口到粮食生产成本高的地方，因为价格毕竟上来了。全世界是这样，国内也是这样。国内像吉林这些省的粮食生产成本很低，而甘肃省它是没有优势的，它的优势是种药材、水果，甘肃的瓜果非常好，你非让它粮食自给自足，那是太愚蠢、太错误了。

【茅于轼】在全世界有粮食贸易，使得粮食价格下降。而且我们可以进口粮食，中国是个土地非常稀缺的国家，我们需要进口土地，但土地没法进口，我们可以进口粮食，进口粮食就等于进口土地。如果我们进口两千万亩的粮食，就等于进口1千万亩的土地。我们现在的土地这么紧张，为什么不进口粮食？不但不进口，我们还出口粮食，连续六年里面有五年出口粮食，一个土地紧张的国家出口粮食，那不是笑话吗？而且不许你盖房子，还要保护耕地，要冻结农用地。大家想想看，一个市场经济为什么有高效率？资金也好、人员也好，土地也好，流动到生产效率最高的地方去，一块土地怎么叫生产效率最高？看它怎么样变化，盖房、修路、修地铁。你怎么能保护农用地的？农用地永远是种粮食最好，这岂不不是非常错误的政策呢？

【茅于轼】现在中国非常有钱了，我们进口粮食有足够的钱，中国历史上从来没有进口过粮食，顶多进口过两千万吨。但那时候人口少，现在人口多了，我假定它进口3000万吨粮食的话，150块钱一花，3000万吨就花了45亿。我们去年出口增值外汇是8000多亿，8000亿的1％是80亿，我们花45亿就可以进口3000万吨，因此我们花的外汇只占净汇的0.5％都不到，不到一个百分点。我们现在很有钱，干吗舍不得进口？我们石油的进口是10亿，如果用6％的外汇来进口石油，而粮食我们有大量的储备，大家都知道前两年国务院拨专款修粮库，粮库里面堆了很多的粮食，最后还出口。而我们的石油是没有储备的，不进口的话，一个多礼拜汽车就开不动了，而且石油和粮食做比较，石油是一个垄断产品，只有中东、俄罗斯等一些国家能够进口，而粮食差不多是哪个地方都不会生产，只要贵，价格足够高，它都能出口。我们不怕价格高，我们那么多钱，不到1％，不到2％。我们又怕说帝国主义给我们禁运，使坏，让我们饿肚皮，说老实话，全球经济一体化，这个规则谁都不能破坏，要破坏的话，这个世界就会捣乱。日本人吃的粮食60％靠进口，他们几十年如此，都没感觉不安全。我们老把账算世界市场被破坏的条件下，那就根本活不下去。我们只有一条出路，就是保护世界市场。世界市场一旦被破坏地就得打仗，因为有了全球经济一体化，资源的战争永远不会停止，大家会到市场上去买。中国、美国、日本都是进口大量石油，都在争夺那些有限的石油资源，但是从来没听说中国、日本、美国因为石油要打仗的，因为有一个石油市场。所以全世界的政治家应该拿保护市场作为他们的任务，而不是去交朋友，搞关系，那个靠不住。人类社会发展到今天，这些事我们从来没碰到过，我们有新的问题，有新的任务，我们就需要有新的思路来解决。

【茅于轼】我今天讲的时间也到了，有讲得不对的地方，请大家批评，谢谢！

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