房产案例：投资建房、房产使用权纠纷案

2005年某学院以国家划拨用于办公、教学的部分土地，与房产公司签订《联建合同》约定：由房产公司在该划拨地上全额出资修建A、B两座楼，学院协助办理报建手续；楼建成后，由房产公司使用A、B楼20年，期满后产权归学院所有，房产证办至学院名下；房产公司在使用期间每年向学院支付资助金40万元。

后施工期间因违法加层，被规划部门责令停工。

2006年12月，学院以划拨土地用于合作开发违反法律强制性规定为由诉至法院，请求确认该合同无效。

2007年3月，法院审理认为：依《联建合同》约定，划拨土地及建成的房屋产权均未改变，而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故合法有效。法院遂判决驳回学院诉请。

【律师点评】

一、《联建合同》效力。所谓联建，指由联建一方在有偿取得土地使用权后以土地作为投资，另一方提供资金，合作开发房地产并对建成房屋产权进行分配，并取得房产所有权的合同。

本案，学院用划拨地作为联建一方，由房产公司投资建房，待房建成后，房产公司一定期限内享有房产使用权，产权仍归学院所有。因此，该土地及建成的房屋产权均未改变，而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。此不符合联建特征，实为投资建房、房屋使用权纠纷。

因《联建合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故其合法有效。学院请求法院确认合同无效无理。

二、划拨土地收益。《城市房地产管理法》第55条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”

学院将国有划拨地委托建房，房产公司所付投资款以及40万元/年的资助金具有房屋土地租金性质。因楼尚未建成且未产生土地收益，故待房屋建成投入使用后，学院应将土地收益部分上缴国家。

责任编辑/foshan001

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