对房贷采取梯级首付 压抑投资或投机型需求

年内3次加息对涉房贷款似乎未见任何影响，房价涨幅依然居高不下，于是又有人打起了提高首付门槛的主意。近期风传，房贷首付门槛有意从目前的20%～30%上升到40%～50%。笔者愚见，若此举付诸实施，短期内需求会减少，可惜对投资或投机影响不大，压抑的多是自住性需求，伤害的多是中低收入者。

一个改进的办法是对房贷采取梯级首付，鼓励自住性需求，压抑投资或投机型需求。比如对第一套住房，且面积在90平方米以下，采取20%的首付标准，对第二套或90平方米以上住房实行40%首付，以此类推。这种梯级首付标准能体现更多政策的合理性，体现政策对中低收入者的倾斜。这种政策能在很大程度上避免像“姚康达”那样的空手套白狼的炒楼者，规避银行风险，但要真正抑制投资性需求仍然意义不大。

在目前的资金市场，用银行的钱去投机者固然有之，但更多的则是无处可去的民间财富。拿着这些钱，胆子大的人在股市博傻，胆子小一点的就买了房子，在CPI不断升高、银行利率实际为负的情况下，鲜有把钱放在银行坐等贬值者。前一阵子股市震荡，大批析出的资金奔向楼市，推动了北京等地6月份房价跃升。这类资金对房贷首付高低极度不敏感，虽然并不一定全款付清，但50%的首付显然不是问题。随着国民财富的增长，越来越多的民间财富将进入资本市场，这在我们新中国的历史上，将是从来没有过的现象。

对自己不熟悉的领域产生畏惧很正常。对于这么多的民间财富，主管部门同样心里没底，否则也不会处处设防，如“九八抗洪”一样严防死守。其实，水多不仅能成灾，同样能发电，资金不仅能用来投机，更是最重要的生产力要素，关键是怎么使用。实践证明，无论是远古的大禹治水还是眼前的抗洪，堵都不是办法，而是要疏，更要设好“行洪区”，引导资金流向。

最大的“行洪区”是股市，同时还包括债券和期货等资本市场。要享受房地产发展的成果不一定要买房，完全可以通过购买房地产企业的股票、债券或相关基金等方式实现资金的保值增值。这一点，从股票市场房地产股的走强即可明鉴。可惜，目前房地产企业在一级市场直接融资仍然受到太多限制，规模小，金融产品单一，无法满足投资者的需要。

通过扩大房地产企业直接融资规模，不仅能吸引民间财富，更能吸引数目庞大的机构投资者，这样，就能把资金从消费环节转移到生产环节，避免资金流动对价格直接产生影响。资金集中到生产环节，还能提高资金的使用效率，实现“生之者众，食之者寡”的良好状态，同时也能减少银行的金融风险。

目前，房地产企业的资金主要来自银行信贷，这使得房地产的风险与银行业的金融安全捆绑在一起，使宏观调控投鼠忌器，左右为难。时至今日，房地产企业直接融资的困境并无实质改进，上市受限，REITs等金融产品仍然停留在纸面上，银行风险何来降低？这种状况显然不是房地产企业的错。大家都知道房地产业是银行优质贷款的来源，放弃这一块嘴边的肥肉是不是不那么甘心呢？

有个绕口令这样说：“扁担不想绑在板凳上，板凳非要扁担绑在板凳上。”绕是绕了点，但用在这却很合适：一边把持不放，一边让人又没有用武之地，左右都是你，没道理。

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