供应稀少 上海曹家渡写字楼或成下一个中山公园

三个月前，策源行知音分行把一套悦达国际大厦的写字楼卖出了20000元/平方米单价。在曹家渡商圈的中介市场上，这个消息让众多中介感到兴奋。

“20000元/平方米已经接近中山公园商圈的写字楼了。”物业顾问赖维光认为，“这几年曹家渡的写字楼价格提升尚不明显。如能普遍突破20000元，就是区域市场走旺的信号。”

老盘新售“益街坊”

曹家渡的写字楼已经出现集体冲刺20000元单价的势头。

8月底，飞雕商务大厦将二次开盘，出售其8～9层、13～17层办公楼，单元面积在35～160平方米，整层面积约800平方米，据悉开盘价初定17000～20000元/平方米。

飞雕大厦（双子杰座）由A、B两栋高层建筑组成。A座是瑞登雅阁产权式酒店，B座是4A级精装修产权写字楼。2005年第一次开盘的时候，A座售价16500元/平方米，B座售价15000元/平方米。

不光是“新盘”房价上涨。与飞雕大厦在长寿路隔街相望的智慧广场1998年就竣工了，一直由开发商统一招租，对外称“只租不售”。据了解，一年前就有企业以22000元/平方米的单价购买了部分楼层。

“近年来智慧大厦写字楼租金以每年10%的比例增长，我们调价也基于这样的幅度。”上海智慧广场投资管理有限公司副总经理郭际冬对记者表示，“只要价格合适，我们会适当放量销售，但都针对在写字楼中有租约的老客户。”

物以稀为贵

曹家渡写字楼行情看涨，主要原因就是供应稀少。

在曹家渡商圈现有的近60幢写字楼中，产权写字楼约占三分之二，包括海森国际大厦、悦达国际大厦、丽晶阳光大厦、智慧广场等，但大部分已售罄。

近两年写字楼新盘难得面市，市场上流通的二手写字楼房源数量也很少。目前二级市场以租赁为主，供应不足为写字楼的上涨提供了空间。

根据规划，2008年曹家渡商圈建设第一阶段中的另一个甲级写字楼悦达信一静安广场将投入使用。而在2007年内，除飞雕大厦外，曹家渡不会有新的写字楼出现；在商圈建设的第二阶段中，这里规划了8幢商业写字楼和现代住宅，但是远水解不了近渴。

今年年初，曾有一家公司想在曹家渡买一层写字楼，始终找不到合适的房源。“在我们店面挂牌销售的写字楼以悦达国际大厦居多，丽晶阳光大厦和海森国际大厦还有少数房源。加起来不会超过20套。”赖维光称。

即将开盘的飞雕商务大厦第17层已被提前订购，一直租赁8、9楼办公的上海中旅侨务因私出入境服务有限公司合同期满，现在也准备加入购买行列。

低租金拖累投资回报率

由于曹家渡商圈还不够成熟，写字楼租金的涨幅并不明显，影响了投资回报。这里没有成熟统一的商业办公氛围，虽有多条公交线路，但与附近的中山公园相比还不是交通换乘枢纽。

“去年到今年，曹家渡写字楼每平方米的租金增长约0.2～0.3元/平方米/天。租金并未迅猛上涨，投资者要谨慎衡量才能保证租金回报率。”汉宇地产商铺部经理卢炜称。“整体经营的写字楼提高整体租金的空间更自由，销售性的写字楼小产权主们会互相竞争压价，不利于整体租金的提高。”

目前曹家渡写字楼的租金水平在2.5～3.5元/平方米/天，在上海位于中等偏低水平。

根据策源商办市场部的调研，目前上海写字楼市场的投资回报率在税前7%～9%，而曹家渡保持在5%～7%。

房价飙升降低了租金回报率。以悦达国际大厦80平方米、一般装修的统间为例，4月份该房价格132万，租金为2.63元/平方米/天；8月份总价升至150万，租金为2.78元/平方米/天。如此算来，4月份租金回报率为5.8%，涨价后入市的投资者回报率降到5.4%。

房价与租金的上涨处于拉锯战。如果曹家渡写字楼平均单价达到20000元/平方米，租金必须保持在3.2元/平方米/天才能保证6%的回报率。目前悦达国际大厦平均租金3.4元/平方米/天；海森国际大厦、飞雕商务大厦在3元/平方米/天徘徊；智慧大厦部分楼层租金已提到4元/平方米/天，如按单价20000元/平方米计算，租金回报率超过7%。

人气有望赶上中山公园

“上海写字楼总共需求量为1000万平方米左右，但目前市场供应量只有500万平方米，现在传统商业圈的写字楼接近饱和，为曹家渡写字楼留下了投资空间。未来5年内，曹家渡的写字楼经济将面临最高的投资机会。”郭际冬称。“一个商圈的繁荣靠固定的居住人口和固定的商业办公人群。曹家渡目前只具备前者。”

从上海几个主要的商圈来看，写字楼的繁荣都与商业相辅相成。“商业功能结构不均衡，形态分布不均衡，是目前制约曹家渡商圈发展的最大问题。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆认为。

按照静安、长宁、普陀三区政府制定的新曹家渡商圈综合改造计划，新曹家渡商圈定位为以国际个性化、特色化品牌为主的体验式商业中心。曹家渡商铺租金以每年20%的价格上涨，但业态还没有成形，而且受静安寺商圈、中山公园商圈挤对，消费人群分流严重。

“中山公园有龙之梦，五角场有大宁国际商业广场，徐家汇有港汇广场，而曹家渡至今没有标志性的商业综合体作为商圈象征。”美联浦东商业组高级营业经理章隽认为。马路太宽、中间有隔离栏是曹家渡商圈的软肋。“单边不成市”，曹家渡商业基本都是沿马路布局，无法合拢成圈。

悦达国际大厦的芳汇广场、智慧大厦裙楼的娱乐餐饮商铺已经在促进曹家渡商圈成熟。长宁板块、长寿路写字楼的批量上市更是曹家渡写字楼利好的契机。规划中的轨道交通M5、M6、R3、M12号线通过该区域并设站，通车后曹家渡的交通网络将更加完善，并带来日均30万人次的流动人群，与中山公园具有同等规模。

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