上海虹桥板块写字楼无量空涨 租赁行情坚挺

最近，长宁区虹桥板块的威宁综合楼改变了营销策略：由“只售不租”变成“可租可售”。

威宁综合楼位于威宁路333号，近7000平方米。去年12月底开盘，开盘价16000元∕平方米，主力户型60平方米，已售7套，当前可售房源共90套。

这就是目前虹桥板块中可售写字楼的主力。虽然在“网上房地产”查询显示虹桥板块还有18个项目写字楼尚未售完，可是记者经一一电话了解之后发现：除了威宁综合楼，只剩下3个项目还在销售；3个项目加起来只有9套房源。

租赁行情坚挺

“近年来虹桥板块的可销售写字楼越来越少。”上海灵玉房地产经纪有限公司经理张健最近一直在给客户寻找可售写字楼。他在虹桥开店5年，对板块情况相当熟悉。

“目前虹桥板快的写字楼市场八成以上只租不售，尤其是甲级写字楼。”美联物业写字楼部高级营业经理甘文锦称。

一些甲级写字楼由于进驻的大企业较多，在销售过程中就由售转租。如嘉麒大厦开盘后卖了3个楼层，开发商临时决定后面的18个楼层都由售转租。

由于当前虹桥甲级写字楼的出租回报率普遍达到8％以上，许多开发商乐于长期持有。万都中心、虹桥上海城、安泰大厦、国贸中心、世贸商城、东方国际、新虹桥中心等写字楼，近3年都没有挂出可售房源。非甲级写字楼近年来也鲜有新盘。

近3年来，虹桥甲级写字楼每年新上市量约10万平方米，2004年盛高国际、同达创业大厦等开盘，2005年嘉麒大厦、现代广场等开盘，2006年虹桥国际大厦开盘……可销售的写字楼上市后就被抢购一空。

“这里很多都是销售性写字楼，但根据市场情况选择盈利方式，现在都是以租赁为主，租金约为4元/天/平方米。随着虹桥开发区的产业逐步稳定，客户租赁年限都在延长，因此可售的越来越少。”威宁综合楼开发商——上海海盈房地产开发有限公司的总经理张斗表示。

惜售带来“无量空涨”？

惜售已经成了虹桥板块的主旋律，从二手市场放盘也可见一斑。

“虹桥中心板块现有120万平方米的写字楼。但在二手房市场上挂牌的写字楼只有8000～10000平方米，而且几乎全是非甲级写字楼。”甘文锦告诉记者。

看到产品的稀缺性，张斗也开始考虑“持有物业”，将部分写字楼转为出租。“我们现在只卖了7套写字楼，价格已经提到18000元∕平方米，其余的可能都会用于出租。”他告诉记者。

在一心看多的投资者眼中，张斗的计划意味着虹桥板块写字楼全面惜售、进入传说中的“无量空涨”状态。

“地铁2号线开通之后，虹桥写字楼二手价格普遍上涨10％～15％，租金提高8％～10％，出租回报率普遍达到6％以上。”甘文锦表示。

由美联物业代理的远东国际广场2003年开始销售，公司留下15％的面积用于自用或出租；售价23000元/平方米，平均租金为3.8元/天/平方米，现在二手市场价格是35000元∕平方米，平均租金为5.3元/天/平方米。而都汇世纪广场（长房国际广场）去年年底的租金为5元/天/平方米，现在的租金为7元/天/平方米。

就连商务公寓也随着写字楼市场水涨船高。去年年底交房的小户型商务公寓天都国际共300套房，主力房型面积为48～88平方米的一房二房，2005年的价格为17000元/平方米，现在涨到了25000元/平方米；由于在2号线站口，租金已经达到8元/天/平方米。